המציאות החדשה של מגדלי המשרדים הישנים בתל-אביב

עוד ועוד מגדלי משרדים חדשים מציפים את אזורי העסקים החדשים בתל-אביב ושכנותיה, מותירים מאחוריהם בנייני משרדים ותיקים יותר, בני 10 שנים ויותר, כמיושנים ולא רלוונטיים. התחרות הגואה בענף מאלצת את בעלי הבניינים הוותיקים להגיב לכניסת המגדלים החדשים לשוק, אם לא לצורך השבת תחרות, אז לפחות כדי לשמור על הרלוונטיות.

כך למשל, באוגוסט 2013 רכשה אמות מחברת כלל ביטוח את מתחם הבניינים בציר בגין פינת הרכבת בתל-אביב תמורת 97 מיליון שקל. מדובר בשלושה בנייני משרדים שבהם שכנה חברת כלל, ושאותם פינתה לאחר שעברה למשכנה החדש במגדל עתידים ברמת החייל. מדובר בבניינים ותיקים, באזור מתחדש שבו כבר הקימה חברת אלקטרה מגדל משרדים חדש ואשר בסמוך לו, במתחם יצחק שדה, מתוכננים לקום מגדלי משרדים חדשים נוספים.

אמות החליטה להקטין את הסיכונים הכרוכים בהשכרת השטחים בכל שלושת הבניינים ובפברואר 2014 חתמה על הסכם עם רשת פתאל לפיו יוסב אחד הבניינים במתחם לטובת מלון עסקים בן 190 חדרים תחת המותג "לאונרדו", וזאת בהשקעה של 50 מיליון שקל. דמי השכירות השנתיים בהסכם שתקף ל-20 שנה עומדים על 8.7 מיליון שקל.

מגדל נוסף באותו אזור הוא מגדל לוינשטיין, שבו יושבת הנהלת חברת לוינשטיין המחזיקה בו. גם מגדל זה נחשב כיום לוותיק יותר מהמגדלים הנבנים במרחק לא רב ממנו. חברת גוגל, שישבה במגדל, בחרה לעבור ממנו למגדל אלקטרה ברחוב יגאל אלון.

"גם לפני כניסת המגדלים החדשים היתה תחרות", מסבירה שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק של חברת לוינשטיין. "גם כשהתחילו לדבר על הרכבת הקלה ניבאו לנו נבואות זעם, והנה שנתיים אחרי כן אנחנו לא רואים שום זעזוע. זה נכון גם לגבי מגדל דיסקונט שנמצא גם בבעלותנו ברחוב הרצל פינת לילנבלום. שני הבניינים מלאים.

"הבעיה במגדלים קיימים ופועלים, שלעתים חברות גדלות ואין לנו שטח לתת להן. לדוגמה, 888 גדלה ולא היה שטח נוסף לתת לה, וגוגל צמחה מ-2,000 מ"ר ל-4,000 מ"ר ויותר, ולא היה את מי להזיז כדי לאפשר לה לגדול. מה גם שמבחינתנו, כשחברה שמחפשת לגדול כבר לאלפי מ"ר, ותופסת נתח גדול מהשטחים בבניין. חברת איירון סורס, למשל, שיושבת בבניין שלם בבעלותנו ברחוב לילנבלום, הודיעה שעומדת לעבור למשכן חדש שהיא מחפשת. ניסינו למצוא לה פתרון במגדל דיסקונט הסמוך אבל אין שטחים להשכרה. עם זאת, כבר יש לנו רשימת המתנה להשכרת הבניין בלילנבלום, במקומה של איירון סורס.

"גם בקומפלקס שלנו ברחוב הברזל ברמת החייל, לאחר שחברת קומברס עזבה, לא התפשרנו למרות שמדובר בבניינים ותיקים, לא רצינו לחלק את השטחים לשטחים קטנים. העדפנו להמתין לגוף אחד שיגיע, עד שהגיעה השגרירות הסינית".

חצי מטר יותר בכל קומה

אז במה יכול בניין ותיק להשיב תחרות אם בכלל אל מול המגדלים החדשניים שקמים בסביבתו? לדברי גיא גבע, מנכ"ל חברת ההנדסה וניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, המגדלים החדשים מאתגרים את הקיימים בכמה פרמטרים. "הפערים בין המגדלים החדשים לותיקים מתחילים בגובה הקומה שהיום הוא גבוה בחצי מטר יותר ממה שהיו בונים לפני כעשור. אם אז היו בונים קומה בגובה 3.5 מטר ברוטו, היום בונים קומה בגובה 4 מטר ברוטו.

"הפרמטר השני הוא האלקטרומכניקה, שצוברת בלאי. בבניינים ישנים שלא מתוחזקים כמו שצריך מרגישים את הבעיה".

פרמטר נוסף עליו מצביע גבע הוא המעליות. "היום השתפרה הטכנולוגיה באופן כזה שעל אותה כמות מעליות, מקבלים יותר שירות" הוא מסביר. "המעלית יודעת כמה אנשים עולים לאיזו קומה ותפוקת המעליות עולה.

"המרכיבים האחרונים הם השטחים ציבוריים והחזיתות שהיום הן יותר מתוחכמות. חזית ירוקה מקטינה את צריכת המיזוג הנדרשת לקומה ולשוכר זה חוסך כסף. אם לפני שלוש שנים השוכרים התעלמו מהמרכיב הזה, היום הוא הפך לחלק מהשיח.

"הבניינים הישנים יכולים להגיב לחלק מהפרמטרים ולאחרים לא. למשל, אי אפשר לשנות את גובה הקומה הקיימת, אבל ניתן לטפל בשטחים הציבוריים. את השטחים הציבוריים בבית הקריסטל במתחם הבורסה למשל, בנינו מחדש. הדבר הבא שניתן לטפל בו הוא שיפור האלקטרומכניקה וגם שדרוג המעליות.

"לעומת זאת, שיפוץ חזיתות בבניין קיים הוא יותר מורכב, כי בניגוד לשדרוג מעליות או לשיפוץ שטחים ציבוריים שניתן לבצע כאשר הבניין חי ונושם, שינוי חזיתות הוא דבר שצריך להוציא בשבילו את הדיירים מהבניין, ולכן עוד לא נתקלתי בו. ביום שחזית כפולה תהפוך לסטנדרט ברור מאליו בשיח, נראה גם את זה קורה".

"שיהיה ריח טוב בשירותים"

אחת החברות שביצעו שינוי בבניינים הקיימים בבעלותה היא חברת רד בינת, המחזיקה בבעלותה את מתחם זיו ברמת החייל הכולל קומפלקס משרדים שלמרגלותיו פועל מועדון הזאפה ופאב המולי בלומס.

"לבניין יכול להיות גיל אבל לא צריכים לראות אותו או להרגיש אותו", מסבירה תמר אבידן, סמנכ"לית השיווק של חברת רד בינת. "בעלי נכסים צריכים להכין את עצמם מראש לחדש את הקיים מבלי להיות מופתעים. בכל שנה אנחנו סוקרים את הבניינים שבבעלותנו ובוחנים היכן נשקיע כסף השנה. אנחנו יודעים שמעליות מתיישנות, וחלקים בבניין מתיישנים ואותם ניתן לשפץ. יש לנו בניין בן 20 שנה בהר חוצבים בירושלים ששיפצנו לפני שלוש שנים, החלפנו מיזוג אוויר ושיפצנו את השירותים כדי שבניין יהייה מעודכן כל הזמן. דאגנו שבשירותים יהיה ריח טוב. החוכמה היא לא רק להיות אטרקטיבי לשוכרים חדשים אלא גם לשמר על השוכרים הקיימים שלא יפזלו החוצה.

"במגדלי זיו ברמת החייל שיפצנו את החזיתות כך שהמסחר בחזית יפנה לרחוב ראול ולנברג ולא פנימה כפי שהיה קודם. במקביל אנחנו לא מעלים את שכר הדירה ולא פותחים חוזים קיימים אלא משמרים את השוכרים הקיימים".