קניבליזציה: הקניונים משלמים לרשתות אלפי שקלים למ"ר

ביולי השנה צפוי להיחנך במבשרת ציון, ישוב שבו מתגוררים כ-30 אלף תושבים בלבד, קניון שני שייקרא "קניון מבשרת". הקניון ייפתח במרחק של פחות מ-500 מטר מקניון הראל, הפועל בשטחי אותה רשות מקומית.

החודשים האחרונים התאפיינו במלחמה של שני הקניונים על הלקוחות. במלחמות כמו במלחמות, אין מנצחים וגם החזית המסחרית החדשה הזאת לא פשוטה לשני הצדדים הנדרשים להשקעות כספיות כדי למשוך אליהם את הרשתות.

בינתיים משך אליו קניון מבשרת את מקדונלד'ס ואת בנק הפועלים שפעילותם שם תבוא על חשבון הפעילות בקניון הראל. קבוצת גולף, המפעילה בקניון הראל ארבע חנויות (גולף, גולף קידס, אינטימה וגולף אנד קו), סגרה כבר חנות אחת בהראל וצפויה לסגור חנות נוספת. אל השוכרים בקניון מבשרת הצטרפו קבוצת פוקס, קסטרו, רנואר, אלדו, ספרינג, צומת ספרים, רולדין, ביגה ואחרים. לפי הערכות, מרביתם קיבלו השקעות כספיות שנעו בין 1,000 ל-2,000 שקל למ"ר.

סם נזרי, מנכ"ל ובעל רשתות ההנעלה אלדו וספרינג, טוען כי לא פתח עד היום חנויות במבשרת ציון כיוון ש"קניון הראל היה מוזנח. לא טיפלו בו. לפני שנה וחצי ביקרתי שם ולא התרשמתי לטובה. קניון מבשרת נראה מבחוץ מפלצת, אבל בפנים, לפי התוכניות שראיתי, הוא יפה מאוד. עד היום הלקוחות שלי הלכו לקניון מלחה ואני אביא להם את המותגים קרוב לבית".

לשאלה מי ישלם את המחיר של הקניון הנוסף במבשרת שנפתח במרחק של כחצי ק"מ, משיב מנכ"ל קבוצת גולף, אלי מיזרוח: "בשנים האחרונות ולפי התכניות שהופקדו גם בשלוש-ארבע השנים הבאות, יהיה גידול של שטחי מסחר. זה אומר שני דברים: האחד, שהפדיון בחנויות זהות של הענף יקטן בשנים הקרובות כי פותחים יותר שטחי מסחר על מחזור הכנסות שכמעט לא זז, הדבר השני הוא שההוצאות התפעוליות גדלות. לכן צריכה להיות התאמה של רמות שכ"ד ודמי ניהול".

- מתי הדבר יבוא לידי ביטוי בשכ"ד?

"אני לא יודע. בינתיים כל מה שאנחנו רואים זה התאמות נקודתיות מאוד ולא מספקות. קצב התאמת שכ"ד ודמי ניהול למציאות החדשה שבה יש כל כך הרבה שטחי מסחר חדשים, אינו משביע רצון".

אבי שטרית, מנכ"ל קניון הראל, אומר שמי שישלם את המחיר זה "בוודאי השוכרים שפותחים חנויות כפולות. המכירות לא הולכות לעבור לקניון אחד ונגמר הסיפור. זה לא יחסל את קניון הראל ולא ירומם את קניון מבשרת.

- ברשתות אומרים שקניון הראל לא נראה טוב.

"יש צדק בדברים. קניון הראל בן 20 שנה. הוא מעולם לא שופץ ואנחנו עושים זאת היום. אנחנו משפצים, אני רוצה להאמין שניפגע פחות ואעשה הכל שכך יהיה".

חוק 777 של אופנת זארה

מבשרת ציון אינה חריגה. התופעה של פתיחת מרכזי מסחר חדשים באזורים רוויים או בסמיכות בעייתית למרכזי מסחר קיימים רק גוברת והולכת.

ביולי 2015 נחנך קניון ארנה נהריה של ארנה גרופ, ובמרחק לא רב ממנו פועל קניון הצפון. מאז הפתיחה גרר אליו הקניון החדש בעיר הצפונית שוכרים מהקניון הישן וביניהם קרייזי ליין, הוניגמן, פוקס, ללין, דיזל ואת אלדו, שבחודש שעבר סגרה את החנות בקניון הצפון.

לדברי נזרי, לא היה טעם להפעיל חנויות בשני הקניונים בשל הקרבה הגיאוגרפית. "קניון הצפון נראה ישן, ובאמת עכשיו משפצים אותו. ארנה יותר יפה, יותר נעים, אבל אל תחשבי שהוא עובד פצצה, קשה שם. יש להם בעיות עם העירייה, עם הגשר וזה ייקח זמן. יש לו פוטנציאל, בזה אין לי ספק אבל זה יקח עוד שנה-שנה וחצי".

פתיחת ארנה נהריה אילצה את בעלי קניון הצפון לפתוח את הכיס. לרשתות הוצעה השתתפות בהשקעות שנעה בין 2,000 ל-2,500 שקל למ"ר, הקניון נכנס לשיפוצים ואם לא די בכך, הוא אפשר לחלק מהשוכרים לשלם דמי שכירות כאחוז מהפדיון. זה אולי האט את קצב העזיבה אבל לא בלם את המגמה כליל.

לדברי מולי יקר, מנכ"ל ארנה נהריה, "בדו"חות חברת ריס רואים ירידה חדה בפדיונות האופנה וההנעלה בקניון הצפון ואנחנו יודעים מהשוכרים שמאוד קשה שם. 85% מהשטחים בקניון ארנה נהריה מושכירם והקניון במגמת שיפור. אנחנו רואים זאת גם בכניסת קהל וגם בעלייה בפידיונות החנויות".

- יש מקום לשני קניונים קרובים כל כך?

"אני מעריך שהקניון הישן יהיה קניון שכונתי וישכיר יותר שטחי שירות מאשר שטחי מסחר".

קניון ארנה הצליח אולי למשוך אליו שוכרים אטרקטיביים אבל גם הוא שילם על כך הרבה מאוד כסף. קבוצת זארה ישראל פתחה בקניון חנויות של פול אנד בר ונייקי המשתרעות יחד על שטח של כ-700 מ"ר. הקבוצה לא נסוגה מכלל ה-777 שלה, שמשמעותו קבלת השקעה של 7,000 שקל למ"ר, חוזה לשבע שנים ותשלום 7% בלבד מהפדיון כולל דמי ניהול. כך שלשלה זארה ישראל לכיס כבר בפתיחה קרוב ל-5 מיליון שקל, וכל זאת למרות שלא הסכימה לפתוח שם חנות זארה. בקרוב צפויה לפתוח הקבוצה חנות נוספת של ברשקה על שטח של 500 מ"ר, אם תעשה זאת, היא תשלשל לכיס סכום נוסף של 3.5 מיליון שקל. עם סכומים כאלה, אין בכלל שאלה באשר לכדאיות הכלכלית של הפתיחה. לפי הערכות, הסכומים שזארה ישראל מתוקצבת בהם גדולים משמעותית מעלות פתיחת החנויות עבורה. במילים אחרות, הקבוצה גוזרת קופון יפה כבר ברגע פתיחת החנויות.

זארה ישראל אינה היחידה. קבוצת פוקס פתחה בארנה נהריה חנויות של פוקס, פוקס הום, דה צ'ילדרנס פלייס, ללין וצ'ארלס אנד קידס. כולן יחד משתרעות על שטח של כ-1,200 מ"ר ולפי הערכות הקבוצה שלשלה לכיסה כ-3.6 מיליון שקל, לפי מחיר של 3,000 שקל למ"ר. קסטרו תוקצבה בכ-2,500 שקל למ"ר, חלק בגרייס וחלק בהשקעות, רנואר ב-1,500-1,700 שקל למ"ר, כך גם הוניגמן והרשימה עוד ארוכה.

לדברי בכיר בשוק הנדל"ן, "אין היום מצב ששוכרים גדולים נכנסים בלי לקבל השקעות. גם שוכרים בינוניים מקבלים השקעות בכל הקניונים בארץ. בממוצע מדובר בתקציב של 1,000-1,500 שקל למ"ר. אבל חשוב מכך, אם פעם היו משלמים דמי פינוי, היום לא רק שיש דמי בינוי אלא שבחלק מהקניונים נותנים הגנות, לדוגמה הגנה בחוזה ששכר הדירה לא יעלה על 12% ממחזור המכירות".

"עודף השטחים כבר כאן"

זו כמובן אינה החזית הבעייתית היחידה בצפון. לדברי בכיר בענף הנדל"ן המניב, "כשארנה נהריה יתרומם, קניון הצפון יהיה בבעיה. שער הצפון או בשמו האחר מתחם איקאה, הוא קניון חדש שלא מצליח להתרומם כי אין לו ערך מוסף באזור שלו. הוא בנה את החזון שלו כנשען ונסמך על הטראפיק של איקאה. בפועל העסקים שם לא נהנים מהטראפיק של איקאה שמורכב מנוסעים שבאים לקנייה ייעודית באיקאה ועוזבים מיד אחריה. חצי מהקומה השנייה של הקניון ריקה והוא נותן תנאים מפליגים לשוכרים. הוא דוגמא קלאסית לפתיחת קניון במקום לא נכון כי הוא עטוף קניונים מסביבו ואין לו שום ערך מוסף".

אליו, יש להוסיף את קניון עזריאלי בקריית אתא שנפתח גם הוא בסמוך למרכזי מסחר קיימים וחזקים.

לדברי נזרי, "יש לי חנות של ספרינג בקניון עזריאלי קריית אתא וחנות של אלדו במתחם איקאה צפון. שניהם לא עובדים כי יש את הסינמול מצד ימין ואת הקריון מצד שמאל".

- אולי החנויות בעזריאלי קריית אתא ואיקאה צפון מיותרות?

"עודף שטחי המסחר הוא לא בסימן שאלה, הוא כבר כאן. זו קניבליזציה שכל הרשתות חיות אותה, אם זה גולף, פוקס, קסטרו, טוונטי פור סבן, כולם מרגישים את הקניבליזציה. שטחי המסחר גדלים אבל מספר התושבים נשאר פחות או יותר אותו הדבר.

"יש עודף שטחי מסחר שאני מדבר עליו כבר שנתיים וחצי, וגם יתר השוכרים. אז זה היה דיבורים בלבד, ועכשיו מקבלים את הבומבה".

- רק הרשתות משלמות על כך את המחיר?

"לא. גם הקניונים. הקניונים שנפגעו קשה מנסים להציל את המצב. הם עושים שינויים במיצוב הקניון או מנסים לשמור על השוכרים ונותנים הנחות וצ'ופרים כדי שיישארו".

"לא השקעות - עסקאות"

בבאר שבע נפגעו מרכזי המסחר הקיימים מפתיחת גרנד באר שבע. הפגיעה הזאת אילצה את קבוצת עזריאלי לבצע הפחתות משמעותיות בשכר הדירה בקניון הנגב ולהקצות תקציבי השקעות חדשים.

מנכ"ל קבוצת רנואר, סרג' דרעי, מבקש לקרוא לילד בשמו. "אלה לא השקעות, אלה עסקאות.דמי השכירות בקניון הצפון ירדו משמעותית ונחתכו גם בקניון הנגב. כולם חותכים כשיש להם תחרות. יש להם ברירה? אם הוא קניון חזק, יגבה יותר. אם קניון חלש, יגבה פחות".

לדברי נזרי, "קבוצת עזריאלי שיפצה את קניון הנגב, הם עוזרים לכולם והם ממש מתנהלים כמו שותפים כי הם מבינים מה המצב היום. המספרים מדברים בעד עצמם. בבאר שבע כבר היום רואים שהשדרה השביעית כבר לא קניון של אופנה והפכה לדיזיין, שמענו שפלאזה ONE הופך מקניון רגיל לקניון אאוטלט. הדיבורים על שטחי מסחר הפכו לתוכנית פעולה של הקניונים שמנסים להציל את מצבם".

בעתיד תיפתח זירה נוספת באזור גלילות, לאחר שייפתחו שם שני קניונים מתוכננים: ביג פאשן ובלו מול. זו צפויה לפגוע עוד יותר בקניון ארנה הרצליה שגם כך לא מצליח להתרומם, השווי שלו נחתך והוא זוכה לתפוסה של 80% בלבד.

נזרי אומר כי סימן מובהק נוסף לעודף בשטחי המסחר עולה ממעקב אחר מבצעי המכירה של הרשתות. לדבריו, "בדרך כלל מכירות סוף עונה או סטוק דיי מתחילות בסוף דצמבר ונמשכות לינואר-פברואר. השנה התחילו סוף עונה באוקטובר. למה? בגלל שהרשתות לא מכרו בהיקפים שהם הן רגילות בהם בעונה. הקניונים נכנסו ללחץ והקדימו את ה'סטוק דיי' לדצמבר זה בגלל הקניבליזציה. השנה כל המכירות בחנויות זהות ירדו בגלל הקניבליזציה. אצלנו מחזור המכירות הכללי עלה ולמרות זאת היתה ירידה במכירות של חנויות זהות".

הבשורה הטובה היא שיש גם מי שמרוויח בינתיים - חובבי הקניות, הצרכנים. לפי הלמ"ס מחירי הבגדים והנעליים ירדו בפברואר ב-3.9%.

- מתי זה יתחיל לשחק לטובת הרשתות?

"אני מעדיף לשלם שכר דירה מלא ולמכור כמו שמכרתי קודם באותן חנויות. עוד קניונים זה אומר עוד צוות מכירות, עוד ארנונה, עוד הוצאות אז אני מעדיף פחות חנויות אפילו עם פדיון יותר נמוך אבל רווחיות טובה יותר".

 קבוצות הקניונים המובילות