מנכ"ל אלקטרה נדל"ן: "בארה"ב הרגולציה לטובת בעל הבית"

לאחרונה הודיעה אלקטרה נדל"ן שבשליטת משפחת זלקינד על פעילות אסטרטגית חדשה של כניסה לשוק מקבצי הדיור להשכרה (מולטי פמילי) בארה"ב, אחרי שנים רצופות של מימושי נכסים בישראל ובאירופה לצורך החזרת חובות החברה.

"המשבר מ-2008 גרם לאלקטרה נדל"ן, כמו לחברות אחרות, למצב שבו היינו צריכים מצד אחד להתמודד עם החזר אג"ח בישראל ומצד שני להתמודד עם הלוואות במינוף גבוה של נכסים באירופה", מסביר מנכ"ל החברה גיל רושינק. "מ-2012 ועד היום מימשנו נכסים בישראל ובחו"ל בהיקף של 5.5 מיליארד שקל ברוטו והבאנו הביתה תזרים נקי של 1.1 מיליארד שקל נטו, באמצעות מימושים של כל תיק הנכסים האמריקאי, הישראלי, האנגלי, ההולנדי והגרמני. בישראל מימשנו נכסים כמו הרויאל ביץ', מגדל אלקטרה, בית קודאק בפתח תקווה, בית סלקום בחיפה, בניין נייס בצומת רעננה. הצלחנו להוריד את חובות החברה שהיו יותר ממיליארד שקל לפני שלוש שנים ל-430 מיליון שקל, כאשר יש לחברה הון עצמי של 360 מיליון שקל".

- אז למה ארה"ב?

"החלטנו שבשלב הבא אנחנו רוצים לנהל את הנדל"ן, ולא סתם לקנות בניין משרדים. החלטנו להתמקד במולטי פמילי בארה"ב, שהם מקבצי דיור להשכרה שבהם תמורת שכר הדירה הדיירים מקבלים את כל השירותים. מחקרים מראים שאנשים בני 20-35 שנזרקו מהבית במשבר הסאב פריים נמצאים עד היום בטראומה ולא רוצים לקנות בתים, לכם הבעלות על בתים בארה"ב נמצאת היום בשפל ועומדת על 63%. בלבד. נוסף לכך, קשה היום לקבל משכנתא לרכישת דירה וגם התחלות הבנייה נמצאות בשפל ומתחילה רק עכשיו התאוששות. לכן האמריקאים אוהבים את פתרון ההשכרה ואנחנו גם מתמקדמים בדרום מזרח ארה"ב, בטקסס, פלורידה וצפון קרוליינה, שאליהם ישנה הגירה מדרום אמריקה. נוסף לזה, גם הרגולציה באזורים האלה היא לטובת בעל הנכס, בניגוד לקליפורניה שבה הרגולציה היא לטובת הדייר".

- איך מתחלקת הבעלות בפרויקטים?

"הקמנו בארה"ב חברת ניהול בשם אלקטרה אמריקה, שמנהלת 15 אלף יחידות דיור - חלקן שלנו וחלקן של אחרים. לגבי הבעלות אנחנו תמיד נכנסים בין 10%-20% בהון של העסקה, ויתר ההון מקרנות אמריקאיות. יש לנו שותף אמריקאי גם בבעלות וגם בניהול. החודש למשל השלמנו עסקה ביוסטון ואנחנו בוחנים עסקאות נוספות. בנוסף, אנחנו בוחנים הכנסת שותף בחברה למטה לרבות גוף ישראלי גדול".

- על איזה תשואות מדובר?

"התשואות של המגורים נעות בין5.5% ל-6.5%, שזה גבוה למגורים. היתרון שאנחנו יודעים במינוף לא גבוה לייצר תזרים של יותר מ-10%. בכל מקבץ דיור יש 300-400 יחידות דיור, והסכמי השכירות עם הדיירים הם לשנה. היתרון בזה שתמיד ניתן לשפר עמדות בחידוש חוזה ולהעלות מחירים אם צריך בניגוד למשרדים שאתה תקוע עם אותו הסכם לעשר שנים, גם אם השוק עלה".

- התעניינתם במכרזי ההשכרה בישראל?

"בישראל זה לא יעבוד, כי מחירי הקרקע והבנייה מביאים בסוף תשואה אפסית של 2%-3% . כל עוד הקרקע יקרה כל כך ועלות הבנייה גבוהה, זה לא יקרה. לשם השוואה, בארה"ב אני בונה דירת 3 חדרים ב-60 אלף דולר, בארץ מדובר במאות אלפים".

- גם באירופה יש שוק שכירות משוכלל ובפרט ברלין. למה לא אירופה?

"שוק השכירות בברלין מוגן על ידי הממשלה והרגולציה כלפי היזם היא קשה - אי אפשר להעלות שכר דירה או להוציא דייר אם צריך. בארה"ב אנחנו פועלים בשוק חופשי ללא התערבות ממשלה. מעבר לזה, בגרמניה חטפנו לא מעט, ולא כיף לחזור לאיפה שחטפת. אבל אין לדעת, אולי נחזור לשם יום אחד".