לא עוברים מיד ליד: העסקאות הנדירות בשוק הנדל"ן

מאז אולצה מליסרון על ידי הרשות להגבלים עסקיים להפחית את רשימת הקניונים שבבעלותה, ומכרה לקבוצת JTLV שבבעלות עמיר בירם לפני שלוש שנים את קניון רננים ברעננה ואת קניון סביונים ביהוד תמורת 1.02 מיליארד שקל, לא נעסקה עסקה משמעותית של מכירת קניון על ידי חברות נדל"ן מניב. מדוע בעצם נעלמו מהשוק עסקאות לקנייה ולמכירה של קניונים?

בשוק הנדל"ן המניב מונים סיבות מגוונות כהסבר לקיפאון בעסקאות, החל מהרגולציה שהטיל הממונה על ההגבלים, דרך מיסוי בלתי סביר וריבית נמוכה שמעודדת את בעלי הקניונים להמשיך להחזיק בהם, ועד להליכי תכנון ואישור מסורבלים, להשתלטות המוסדיים על הענף, ולפערים גבוהים בין מוכרים לקונים.

"בשלוש השנים האחרונות אנחנו רואים שאין כמעט עסקאות והחלפת ידיים בנכסי נדל"ן מניב גדולים, אך כן רואים כניסה של גופים מוסדיים שנותנים יציבות לענף", אומר עו"ד דני הרינג, מנהל מחלקת הנדל"ן ושותף במשרד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות'. "הרבה מהגופים המוסדיים האלה פעילים הרבה יותר בחו"ל מאשר בארץ, אבל ברגע שהם קונים נכס מניב בארץ, זה כדי להחזיק בו ולא כדי למכור".

לדבריו, "הגופים המוסדיים לא ירכשו נכסים קטנים, עסקאות של פחות מ-80-100 מיליון שקל לא מעניינות אותן. ברגע שגוף פיננסי כמו חברת ביטוח או בית השקעות כמו מגדל, הראל או הפניקס רוכש נכס או חלק ממנו, הוא לא מוכר אותו. ברגע שהשתלטו על נכס ומקבלים את התשואה שציפו לקבל, אין להם עניין לצאת".

עמיר בירם, שקנה את קניון סביונים ואת קניון רננים בעקבות החלטת הממונה על ההגבלים, דווקא לא רואה ברגולציה של הממונה הסבר לקיפאון בעסקאות. "אין הרבה עסקאות כי הקניונים הגדולים כבר נמצאים אצל השחקנים הגדולים שהם עזריאלי, מליסרון וגזית גלוב, ואלה חברות שמחזיקות כדי להחזיק. אין עוד הרבה קניונים גדולים שלא בבעלות כזאת. גם בקניונים הבינוניים אין עסקאות, אבל לא בגלל הרגולציה אלא בגלל פער מחירים בין קונה מרצון למוכר מרצון. פער המחירים נובע בעיקר בגלל הריבית הנמוכה, שמעודדת לא למכור נכסים. לבעל קניון שווה להחזיק בו גם עם הלוואה קיימת".

ב-2015 הודיעה חברת גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן ודורי סגל כי בכוונתה לממש את נכסיה בישראל לטובת פעילות החברה בחו"ל, כאשר במוקד נכסיה קניוני G. הסנונית הראשונה למהלך היתה מכירת קניון G בעפולה, שאת מחצית השליטה בו רכשה ריט 1 בשיתוף JTLV של עמיר בירם תמורת 171 מיליון שקל.

בין המתעניינים ברכישת הקניונים היו ביג מרכזי קניות שבבעלות האחים נפתלי וגם בירם בעצמו. "הפער בין המחיר שגזית גלוב דרשה לבין המחיר שהיה הגיוני לשלם היה גדול מדי. לא חסר קונים, אבל כשיש פערי מחיר גבוהים העסקאות לא יוצאות לפועל. במקרה של גזית גלוב כצמן רצה מחיר גבוה והרגולציה לא היתה הבעיה".

"המדינה מפסידה"

סיבה נוספת שמונה בירם היא המיסוי. "עד לפני כמה שנים היה במס הכנסה נושא של 'שחלוף', כלומר, מי שמכר נכס אחד כדי לקנות נכס אחר, היה זוכה לפטור ממס. לפני שלוש-ארבע שנים זה בוטל והיום שיקולי מס יכולים להפוך עסקה מכדאית ללא כדאית. האבסורד הוא שהמדינה ביטלה את הפטור ממס כדי לא להפסיד כסף, אבל בסופו של דבר היא מפסידה כסף כי אין עסקאות בכלל, אז גם מס רכישה היא לא מקבלת. בארה"ב, אגב, קיים פטור ממס בעת שחלוף נכסים, ולכן יש הרבה עסקאות של מכירה וקניית קניונים".

גם איתן בר זאב, מנכ"ל ביג מרכזי קניות, מסכים כי פערי המחיר הם אחד ההסברים לקיפאון בעסקאות, אך מעלה הסבר נוסף שמקורו ברגולציה שאינה קשורה לממונה על ההגבלים העסקיים: "באף אחת מ-25 הנקודות שבהן הקמנו מרכז קניות, לא היה הליך התנגדויות ארוך שעיכב את הקמת המרכז בשנים ארוכות", אומר בר זאב. "באופן אבסורדי המדינה מאפשרת באמצעות רגולציה של התנגדויות מופרכות שטייקונים עומדים מאחוריהן, לעקוף את הממונה על ההגבלים העסקיים, ולייצר חסמים שמעכבים יצירת תחרות. בעצם, רגולטור אחד מטיל הגבלות כדי לשמור על תחרות שהיא חשובה ובריאה, אבל בדלת השנייה רגולטור אחר מאפשר למי שמבקש למנוע תחרות להתנגד ולעכב הקמה של פרויקטים נוספים.

"מי שמפסיד מעיכוב בהקמת מרכז מסחרי נוסף הוא הציבור. באשדוד הקמנו קניון מפואר (הקניון הראשון בישראל שהגיע לשלב הגמר בתחרות ה-AWARDS ICSC בין קניונים באירופה ש.צ) שברגע שנפתח פתאום שכר הדירה של מרכזים מסחריים באזור צנח, והרשתות החלו להעניק הנחות, אבל זה לקח חמש שנים".

פונים לעירוב שימושים

בר זאב מוסיף כי המגרש האחרון שרכשה ביג מרכזי קניות היה בגלילות לפני חצי שנה, עליו שילמה 180 מיליון שקל לבעלת הקרקע משפחת פילץ. על הקרקע מתכננת ביג להקים את קניון ביג פאשן גלילות, ומרבית רשתות האופנה הגדולות כבר חתמו על הסכמי שכירות עם החברה. "גם במקרה הזה אנחנו עוברים הליך התנגדויות, שמעכב את הקמת הפרויקט, אבל גם הפרויקט הזה יוקם בסוף. זה היה המגרש האחרון שקנינו וכנראה שלא נקנה מגרש נוסף בזמן הקרוב".

אחת ההערכות היא כי בגלל כמות העסקאות למכירת וקניית קניונים ההולכת וקטנה, יחפשו חברות הנדל"ן המניב אפיקי פעילות נוספים. הרינג מסביר כי "הממונה אסר על גופים משמעותיים כמו מליסרון ועזריאלי לקנות קניון גדול, אז עזריאלי פנה לכיוון של דיור מוגן, שהיום הוא נדל"ן מניב לכל דבר. גם הפניקס, אגב, שותף בחברת הדיור המוגן עד 120". "בעצם", אומר הרינג "בגלל החסמים בשוק הנדל"ן המניב עוד ועוד גופים נדלניים שוקלים להיכנס לענפים קטנים יותר, כמו הדיור המוגן, כדי להמשיך ולשמור על פעילות, ועל כן מפת השוק צפויה לעבור שינויים בשנים הקרובות".

לדברי בירם, שלאחרונה נכנס לעסקה בכיכר אתרים בתל אביב שם מקודמת תוכנית להקמת מגדלים המשלבים כמה שימושים נוסף למסחר, גם המציאות התכנונית הנוכחית מכוונת לכיוון של עירוב שימושים ולא לקניונים המנותקים מסביבתם האורבנית. "אנחנו מתעניינים היום בשימושים מעורבים, שכוללים מסחר, משרדים ומגורים. אני מאמין במסחר אורבני בתוך עיר ולא בקניון שעומד בפני עצמו".