צפו: הסיבה שמחירי הדירות בבניינים ישנים מזנקים בחדות

יותר מעשור מאז שאושרה ואחרי שני תיקונים משמעותיים ועוד אחד בדרך, תמ"א 38 עדיין ממשיכה לדשדש וליצור יותר רעש וצלצולים מאשר פרויקטים. בזמן שכל בעל דירה בבניין ישן מקווה להצליח לממש את הפוטנציאל הגלום בבלוקים הישנים ולקדם פרויקט שיבטיח לו חיזוק, עוד חדר ומרפסת או אולי דירה חדשה לגמרי, אי הוודאות תוקעת פרויקטים רבים מלהתקדם.

אומנם אי הוודאות הזו לא מונעת מיזמים, קבלנים או סתם מאעכרים לנסות ולקדם פרויקטים מה שבאופן ישיר משפיע גם על מחירי הדירות, ולא רק במקרים בהם הפרויקט יוצא אל הפועל אלא גם בחלק גדול מאלו שבכלל לא בטוח שיתקדמו.

נקח לדוגמא בניין ישן באחת מערי המרכז. בניין קטן שנבנה לפני שנות השמונים שבעלי הדירות שבו התחילו לדבר על ביצוע פרויקט. אחרי כמה חודשים של דיבורים, מחיר הדירות הישנות כבר יעלו בכמה עשרות אלפי שקלים רק בגלל הפוטנציאל.

אחרי שיזם, קבלן או גם מאעכר ידבר עם בעלי הדירות וישכנע אותם שאפשר להתקדם - אופס, מחירי הדירות הישנות כבר זינקו בעוד כמאה אלף שקל במקרה הטוב ומאות אלפי שקלים במקרה הרע. ועוד אין כלום, כן? לא היתר ולא התחלת הבנייה בפועל.

המצב הזה קורה בלא מעט בנייני מגורים בכל אזור המרכז. ההבטחה החלומית לתמ"א 38 מובילה לעליית מחירים כבר בשלבים הראשוניים. אותן דירות ישנות, שאולי זוגות צעירים היו יכולים לקנות כדירה ראשונה במחיר שפוי, מתומחרות כבר עם הממ"ד, המרפסת, החניה והמעלית שאמורות להיות בהמשך, אבל בינתיים עוד רחוקות מביצוע.

בנקודה זו חשוב מאוד להדגיש שכל מי שמחפש דירה למגורים ולא דירה להשקעה, חשוב שיבין היטב באיזה שלב נמצא הבניין בכל הקשור לתמ"א. כאשר אנשי המכירות יגידו שמדובר רגע לפני היתר, כדאי לבדוק בעירייה מה בדיוק המצב וכשבעל הדירה הישנה מספר על התוספות המופלאות שהבניין והדירה שלו אמורים לקבל, כדאי לבדוק שהדברים עומדים במבחן המציאות וגם במבחן הכלכליות של היזם או הקבלן. 

עוד דבר קטן למי שחושב לקנות דירה בשל הפוטנציאל לתמ"א 38. לפעמים גם כשהפרויקט ייצא לדרך, בחלק מהפרויקטים מתגלים אילוצי תכנון לא פשוטים. תמיד כדאי לבדוק מראש אם לממ"ד העתידי יש כניסה נפרדת או שנכנסים אליו מחדר השינה, אם חיזוקי הבניין החשובים לא מבטלים חלונות בחדרים ויוצרים תאים חנוקים וגם האם חדרים רטובים כמו מקלחת ושירותים עדיין נשארים מאווררים או שגם הם נעשים דומים יותר לחדר אטום.

בקיצור, תמ"א 38 אמורה לחזק בניינים בפני רעידות אדמה ויכולה גם להוביל להגדלת היצע הדירות. אומנם כל עוד מדובר בתחום עם כל כך הרבה חוסר וודאות לכל הנוגעים בדבר, בינתיים הוא בעיקר תורם לעליית המחירים שלא נפסקת.