תירוצי האוצר: למה הישראלים ממשיכים להתנפל על דירות?

הכלכלן הראשי של משרד האוצר מזיע ומתפתל בניסיון להסביר למה הישראלים עדיין קונים דירה. איך יכול להיות שהבוס שלו, שר האוצר משה כחלון, דרש וקיבל לפני שנה את כל "ארגז הכלים" של ענף הנדל"ן - התכנון, השיווק, המיסוי ועוד - אבל הביקוש לדיור לא נרגע. איך יכול להיות שהישראלים קונים דירות - מספרם גדל ב-17% ברבעון הרביעי מול זה שלפניו - ולא מפנימים שאו-טו-טו ההיצע מזנק (הרי מינהל התכנון אישר אשתקד 100 אלף דירות חדשות)? איך יכול להיות שמחוסרי הדירה - שמספרם גדל ב-15% ברבעון הרביעי - לא מבינים שרכישת דירה מפקיעה מהם את ההזדמנות הקורצת להשתתף בהגרלה לרכישת דירה בהנחה? איך יכול להיות שהמשקיעים עדיין חזק בתמונה (20% מהשוק), למרות שהקפיצו להם את מס הרכישה ל-8%, אחרי שביטלו להם את הפטור ממס שבח וגם מקשים עליהם לקחת משכנתא?

סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפורסמה היום מלאה באין ספור תירוצים. ניסיונות מתישים מעט, שנועדו בעיקר להסביר לקורא למה המספרים היבשים לא מציגים את התמונה האמיתית. לשכנע אותנו שבעצם השוק כן נרגע.

מספר העסקאות גדל ב-17%? "באזורי הביקוש במרכז הארץ רמת העסקאות הינה נמוכה".

רכישות "דירה ראשונה" גדלו ב-15%? באוצר מדגישים שלא מדובר ברכישות רגילות: "נמצאו עדויות לפיהן לא בהכרח ניתן לייחס את הגידול כרכישות לצרכי מגורים". באוצר גם מדגישים כי הפריפריה בכלל והיישוב חריש בפרט בלטו במיוחד. כך נמצא גם לגבי קרית מוצקין או דימונה. אותם רוכשי דירה ראשונה-להשקעה, מדגישים באוצר, מעדיפים שלא להמתין לדירות מחיר למשתכן, "ולו בשל המגבלה לפיה לא ניתן למכור את הדירה בחמש השנים הראשונות".

רכישות משפרי הדיור גדלו ב-13%? באוצר מוצאים גם שם חצי כוס מלאה: "נמשכה מגמת הצמצום בין מחיר הדירה שהם רכשו לבין מחיר הדירה שמכרו, מ-27% ברבעון שלישי ל-24% ברבעון הנוכחי". למרבה הצער, הפער הזה נובע, רובו ככולו, מירידה גדולה ב"תוספת המחיר" בדירות המשודרגות שנרכשו אך ורק בפריפריה - מה שצריך להזכיר לנו שהמדינה יכולה להשפיע על מחירי הדיור בעיקר שם.

רכישות משקיעים גדלו ב-40%? "עם זאת", כותבים באוצר, "האזורים שהובילו את הגידול ברכישות המשקיעים מאופיינים בפערי מחיר משמעותיים בין הדירות הנרכשות על ידי משקיעים לבין אלו שנרכשות לצורך מגורים - ולכן אין הם מתחרים על אותן הדירות באותם אזורים". כלומר, באוצר נזכרו שאין רע בכך שהמשקיעים קונים דירות זולות, שרק מוסיפות היצע לדירות להשכרה ומשחררות לחצים משוק הדיור ככלל.

אבל בשורה התחתונה, יהיו הסיבות אשר יהיו, שוק הדיור ממשיך להסתחרר ללא שליטה. בייאושם, מחוסרי הדירות של אתמול קונים כיום דירות שהם בכלל לא מתכוונים לגור בהן, העיקר שגם להם יהיה נדל"ן. יותר ויותר מחוסרי דירה, שבנק ישראל מתיר להם ליטול הלוואות בשיעור של 75% (להבדיל ממשקיעים רגילים, שמוגבלים ל-50% משכנתא), הופכים למשקיעים ספוקלטיביים במיוחד, ועל הדרך הופכים את הכוונות הטובות של שר האוצר למסובכות במיוחד. אלה כבר לא רק הבנקים והקבלנים שמזהירים אותו מצניחה חדה מדי של מחירי הדירות - אלא יותר ויותר זוגות צעירים שיבינו שהם עלולים להיתקע עם דירות זולות וריקות (הם בכלל גרים בתל אביב או בגבעתיים) בחריש או בבאר שבע.