אושר סופית: קרנות ריט יוכלו לעסוק גם בתחום השכרה למגורים

עוד תכנית של משרד האוצר ומטה הדיור קורמת אור וגידים. מליאת הכנסת אישרה אמש (ב') לקריאה שנייה ושלישית את הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה התשע"ו 2016 - הצעת חוק לשינוי פעילותן של קרנות הריט וכניסתן לתחום המגורים להשכרה לטווח ארוך. החוק אושר ברוב של 38 חברי כנסת שהצביעו בעד אל מול 19 חברי כנסת שהצביעו נגד וכן 5 חברי כנסת שנמנעו.

מדובר בהצעת חוק ששינתה את מבנה קרנות הריט הקיימות ותאפשר מעתה הקמת קרנות ריט חדשות שיוכלו לעסוק גם בתחום המגורים עם דגש על דיור להשכרה. תכנית זו שעלתה עוד בימי הממשלה הקודמת, אך לא התקדמה, הצליחה לעבור בחודשים האחרונים את מסלול החקיקה. על פי הצעת החוק קרנות הריט (גם אלו הפועלות היום) יוכלו מעתה לרכוש גם מקבצים להשכרה בתחום המגורים, וזאת לעומת המצב הקודם בו קרנות הריט פעלו בתחום הנדל"ן המניב בלבד שאינו כולל מגורים.

הצעת החוק כוללת גם הטבות מס לקרנות, כמו גם שינוי במבנה הבעלות על קרנות הריט שמשתנה בהדרגה במהלך השנים לאחר הקמת הקרן. עד היום קמו בישראל רק שתי קרנות ריט, סלע קפיטל וריט 1, כאשר קרן נוספת נמצאת בשלבי הקמה סופיים. כעת מקווים במשרד האוצר שהתיקון לחוק יעודד הקמת קרנות ריט נוספות ויאפשר מסלול השקעה אלטרנטיבי לרוכשי דירות להשקעה.

 הפחתות מס והקלה ביחס המינוף

בין השינויים שעתידים לעודד הקמת קרנות ריט נוספות שיעסקו בתחום הדירות למגורים להשכרה לטווח ארוך, ניתן למצוא הפחתת מס הרכישה של הנכס מ-8% ל-0.5%, הפחתת מס רווחי הון מ-25% ל-20%, וכן יתאפשר להן יחס מינוף של 80% במקום 60%. נזכיר כי במסגרת הדיונים על הצעת החוק עלו התנגדויות שונות מצד גורמים בענף, ומצד בעלי קרנות הריט הקיימות, שטענו שהשינויים שהאוצר מנסה להכניס בחוק יגרמו לנזק.

הנושא העיקרי אליו התנגדו בעלי קרנות הריט הקיימות הוא מתן אפשרות לבעלי שליטה להחזיק בקרנות בעוד מבנה הקרנות הקיים אינו מאפשר זאת. עם זאת, במהלך הדיונים נשמעו ההתנגדויות ואף הוכנסו מספר שינויים לנוסח הצעת החוק. בין היתר מדובר בהארכת התקופה שבמהלכה נדרשת קרן ריט שאינה עוסקת בדיור להשכרה להנפיק עצמה בבורסה משנה לשנתיים כאשר קרן ריט אשר לא פחות מ-30% מנכסיה הם מקרקעין לצרכי דיור להשכרה נדרשת להנפקה תוך שלוש שנים.

עוד נקבע כי החיוב במס השבח על העברת נכסים לקרן ריט לאחר ההנפקה, יידחה לתקופה של עד חמש שנים וכי קרנות הריט יהיו פטורות לחלוטין ממע"מ על רכישת דירות להשכרה, ולא רק דחייה של המע"מ עד למכירתן העתידית, שכן תוספת המע"מ עולה על ההטבה אשר ניתנה במס השבח, ובכך ביטלה אותה ואת הכדאיות. 

בכל הנוגע לטענות על הכנסת בעלי שליטה לקרנות הריט, נקבע בנוסח הסופי של הצעת החוק כי יוכנס מנגנון שאמור לתת מענה לחשש ממקרה בו בעל השליטה בקרן הריט לא ידלל את השליטה תוך חמש שנים מיום הקמתה. מנגנון זה קובע כי בתוך חמש שנים לא יוכלו חמישה בעלי שליטה להחזיק ביותר מ-50% מהמניות וכן לא יוכל להחזיק אף אחד מאלה ב-30% מהמניות, ולאחר שלוש שנים נוספות גם לא ב-20%. מניות מעבר לאחוז שנקבע 'יורדמו' ולא יקנו למחזיק בהן כל זכות, לרבות הצבעה והנאה מדיבידנד.

"לאפשר ולעודד משקיעים להיכנס לתחום המגורים להשכרה"

על פי דברי ההסבר לחוק, התיקון מביא איתו מספר יתרונות לשוק: "יתרונות לגופים המוסדיים: לעומת השקעה מוסדית ישירה, ההשקעה בקרנות ריט תאפשר לגופים המוסדיים פיזור רחב יותר, השתתפות של גופים מוסדיים קטנים, השקעה פיננסית בלא צורך לפתח התמחות בתחום, ניטרול סיכוני מוניטין והגדלה של הסחירות והנזילות. יתרונות למשקי הבית: קרנות הריט יאפשרו למשקי הבית השקעה בשוק הדיור בסיכון נמוך יותר באמצעות השגת פיזור רחב יותר, גידור נוח כנגד תנודתיות במחירי הדיור וכן השקעה בשוק הדיור בלא צורך בניהול הנכס בפועל. יתרונות לכלל המשק: בניית התמחות קבועה והתמקצעות בתחום ההשקעה בדיור, בחינת ביצועים באופן השוואתי בין קרנות הריט, מנגנוני חלוקת סיכונים ופיזור סיכונים טוב יותר, שכלול שוק ההון המקומי וחיזוק הבורסה".

חבר הכנסת אלי כהן (כולנו) שקידם את הצעת החוק ועומד בראש הוועדה שהכינה את הצעת החוק לקריאה שנייה ושלישית אמר לאחר אישור החוק כי: "ההצעה נועדה לאפשר ולעודד משקיעים להיכנס להשקעות בפרויקטים של בניית מגורים להשכרה לטווח ארוך, וזאת כחלק מהמאמץ המשולב לפתרון מצוקת הדיור. כיום יש רק שתי קרנות ריט שמתמחות בכך, שנותנות יתרונות מיסוי חשובות ויכולות להשיג יותר מקורות מימון לצורך קידום הפרויקטים. המטרה שלנו לעודד הקמת קרנות ריט נוספות, לעודד כניסת שחקנים חדשים לעידוד בניית יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. מטרת החוק לשכלל את האמצעים לבנייה להשכרה לטווח ארוך ולאפשר יותר מקורות מימון לבנייה מסוג זה", כך כהן.