אביגדור יצחקי: "אולי בסוף הממשלה תצטרך לבנות בעצמה"

"כל מי שהוא בעל נכס או דירה, מי שבונה דירות, מי שעוסק ביזמות של דירות מתנגד לירידת מחירי הדירות. אנחנו נמצאים בבועה אותה ניפחו כל מי שעוסק בענף. בדקנו מה קרה למחירים והמחירים הריאלים עלו ב-100%. בדקנו מה מרכיבי העלייה. בעלויות הבנייה לא היה כזה שינוי גדול, עלויות הקרקע האמירו ומחירי הפיתוח עלו. בנקים למשל העלו עלות המימון למרות שהריבית יורדת. יש גם רגולציה וטעמים של הציבור שנכנסו לעניין הזה, ועוד הרבה דברים. אבל אם יש ציבור שמשלם אז יש גם מי שלוקח את הכסף. התפקיד שלנו הוא לפוצץ עכשיו את הבועה".

כך אמר יו"ר מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי, בכנס שהתקיים היום (ד') בבורסה לניירות ערך בתל-אביב שעסק בקרנות הריט לאור התיקון לחוק שעבר רק השבוע בקריאה שנייה ושלישית. מדובר בתיקון שיאפשר לראשונה לקרנות הריט לעסוק גם בתחום המגורים והשכרה ארוכת טווח. את הכנס ארגנו החברה הממשלתית "דירה להשכיר" יחד עם משרד עורכי הדין גולדפרב זליגמן ואיגוד החברות הציבוריות.

עוד אמר יצחקי בכנס: "כל עליות המחירים נבעו ב-90% מלחצי ביקוש. יש ביקוש טבעי של בין 50 ל-55 אלף בשנה. אנשים צריכים בתים ואם המצב יימשך לאנשים לא יהיה איפה לגור ויגורו כל המשפחה הרחבה יחד באותו הבית. וזה כבר קורה. אם השוק לא ייתן לנו לפעול אולי בסוף הממשלה תצטרך לבנות בעצמה. אני מקווה שלא נגיע לשם, כי אנחנו רוצים לאפשר לשוק לפעול. נביא עובדים וחברות בנייה מחו"ל. אבל אם השוק ישחק איתנו, אנחנו נשתמש בכל הכוח שיש לנו כדי לייצר דירות וכדי שיהיה לאנשים איפה לגור".

על תוכנית מחיר למשתכן אמר יצחקי כי "זו הבועה הראשונה שאנחנו מפוצצים. להוריד את המחירים לזוגות הצעירים שלא יכולים לרכוש דירה. יש מי שאומר שזו טיפה בים. זה לא טיפה בים, ויהיו הרבה פרויקטים. גם אף אחד לא יודע כמה מתמודדים יהיו על הדירות, יש מי שחושב 200 אלף, השר שלי חושב 100 אלף, אף אחד לא יודע. אבל אני מעריך שיהיה בסופו של דבר סיכוי של 50% לזכות בדירה מוזלת, סיכוי של 1 ל-2 וזה סיכוי טוב מאוד. התוכנית לא מגדילה את הביקושים והיא נותנת מענה, ויצאו הרבה דירות לשוק. אנחנו רק בהתחלה".

"הזרמת מקורות לפיתוח מואץ של התחום"

עוזי לוי, מנכ"ל החברה הממשלתית "דירה להשכיר", אמר בפתיחת הכנס כי: "המעמד שנותנת החקיקה החדשה לפרויקטים החדשים של דירה להשכיר יאפשר הזרמת מקורות לפיתוח מואץ של התחום. אפשר גם לראות בהקמת חברות הריט גורם חברתי בכך שבעלי אמצעים שנכנסים לקרנות מממנים למעשה את מי שזכאי לדיור בהישג יד. משמעות התיקון היא שלראשונה בישראל הציבור הרחב יוכל ליהנות מתשואות שוק הנדל"ן מבלי לרכוש דירה".

דובר נוסף בכנס היה משה אשר, מנהל רשות המיסים, שהתייחס לתיקון החדש לחוק הריט ואמר: "ב-2006 חוקקנו את חוק הריטים כאשר אימצנו את עקרונות המודל האמריקאי. הרעיון היה לתת לאנשים להשתלב ברווחים מתחום הנדל"ן. חשבנו שיהיו יותר קרנות ריט בישראל ובהיקפים גדולים יותר. נכון להיום היקף קרנות הריט יפה, אבל לא כמו של החברות העוסקות בנדל"ן מניב. במקביל, שוק השכירות למגורים לא התפתח בישראל. היה ברור שצריך משהו מוסדי גדול שייכנס לתחום הזה, אבל זה לא קרה כי בין היתר התשואות על השכרה של דירות מגורים נמוכות יחסית. היו חסמים ליזמים, ולכן גם הם לא נכנסו. הבאנו חקיקה שהיא מסירה חלק גדול מהחסמים ומאפשרת גם הזדמנות לשוק השכירות למגורים וגם להתפתחות הריט.

"גם משבר הדיור הוא פקטור מאוד משמעותי להחלטות על התיקון לחוק הריט. אנחנו מקווים שהאלטרנטיבה של קרנות הריט במגורים תהווה גם תחליף לרכישת דירות להשקעה מה שיוריד את הלחץ מתחום המגורים. במסגרת התיקון לחוק נתנו הקלות בכל הקשור לקרן שתקום ותעסוק בתחום המגורים ודיור להשכרה לטווח ארוך. אנחנו מניחים שהקרנות יעברו את רף המיליארדים בהשקעות. במסגרת הדיונים בועדת הרפורמות בכנסת שם הוכן החוק נקבע שבעלי שליטה ידללו באופן הדרגתי את השליטה, אפילו יותר ממה שנקבע בהתחלה, נקווה שהיזמים יגיעו באמת למרות השיעורים הנמוכים של האחזקה המותרת. עוד כולל התיקון לחוק גם אפשרות לרכישת 20 דירות לפחות במתחם סמוך ולהתחייב על השכרה ל-20 שנה בפיקוח החברה הממשלתית דירה להשכיר. מדובר בהוראת שעה לשבע שנים ונראה איך זה יתקדם".

בסיכום דבריו, וכמענה לשאלות הקהל אודות סיכוי כניסת יזמים לקרנות הריט לאחר התיקון חזר ואמר אשר כי "האם יכנסו יזמים לקרנות? יכול להיות שכן ויכלו להיות שלא. בעיקר בגלל אחוזי השליטה בקרן שנקבעו בתיקון". כך, נראה שגם לאשר, כמו לחלק גדול מענף הנדל"ן ושוק ההון, קשה להעריך מה תהיה הצלחת התיקון בייסוד קרנות ריט חדשות בענף המגורים.  

עו"ד מאיר לוין, היועץ הבכיר של יו"ר רשות ניירות ערך, ומי שליווה מטעם הרשות את הליכי החקיקה של החוק אמר: "לאחר שנים של קפאון בענף קרנות הריט, התיקון לחוק סולל את הדרך להקמת קרנות נוספות. זו בשורה חשובה לציבור המשקיעים שאין ביכולתם לרכוש באופן ישיר נכס נדל"ן שלם, להשקיע באמצעות קרן נדל"ן סכומי כסף קטנים, לקבל באופן שוטף את רווחי השכירות ולהתחייב במס כאילו השקיעו ישירות בנכס הנדל"ן.

"התיקון לחוק מהווה נדבך אחד מצעדים משמעותיים וחסרי תקדים בהם נוקטת הממשלה על מנת למצוא פתרונות למצוקת הדיור בישראל. הנכונות לרתום את שוק ההון להוצאה לפועל של תכניות ממשלתיות בתחום הדיור להשכרה תניב ערך רב לכל הצדדים ותאפשר לראשונה מאז קום המדינה יצירת פתרון דיור בדמות שכירות ארוכת טווח".

לוין העריך כי בטווח הארוך גם חברות הנדל"ן המניב שאינן פועלות היום כקרנות ריט יבינו שכדי להתחרות על כיס המשקיעים הן יצטרכו בצורה כזו או אחרת לעבור למודל של קרנות ריט שהוא אטרקטיבי יותר עבור המשקיעים. עוד סיפר לוין כי בימים אלה מתגבשת תכנית להרחבה נוספת של מודל קרנות ריט באופן שיאפשר להן להשקיע גם בפרויקטים של תשתית כדוגמת כביש 6, עיר הבה"דים או תחנות כוח. "באופן זה יוכל הציבור להיחשף בהשקעותיו גם לאפיק אטרקטיבי זה והמדינה תרוויח מקורות מימון חדשים ותחרותיים לקידום פרויקטים לאומיים", כך לוין.

עוד משתתף בכנס היה עו"ד טל עצמון, ראש מחלקת מיסים בגולדפרב זליגמן שאמר: "עדיין יהיו שיאמרו כי ניתן להקל יותר ולהשוות את משטר קרנות הריט בארה"ב לזה שבישראל. בארה"ב, למשל, אין הכרח לרישום בבורסה וחברות קיימות יכולות באופן וולונטרי להחיל על עצמן את משטר המס המיוחד באמצעות רישום פשוט בדו"ח המס. אני קורא לרגולטרים השונים וביניהם רשות המסים ורשות ניירות ערך להמשיך את המגמה ולחוקק חוקים נוספים המסירים חסמים בירוקרטים, ומאפשרים לכוחות השוק לפעול בחופשיות וללא מגבלות רגולטוריות מיותרות".