בנק ישראל: מחיר למשתכן לא תוריד מחירים באזורי הביקוש

דוח בנק ישראל שפורסם היום (א') מתייחס גם לענף הנדל"ן ושוק הדיור. במסגרת פרק מיוחד המוקדש לתחום הבנייה ושוק הדיור מתייחסים בבנק ישראל לתוכנית הדגל של משרד האוצר, מחיר למשתכן, לתוכנית המתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) ואף לרמה הטכנולוגית בענף הבנייה והשפעתה על היקפי הבנייה.

"מחירי הדירות ושכר הדירה האמירו זו השנה השמינית ברציפות, וקצב עלייתם של מחירי הדירות האיץ מ-4.7% ב-2014 ל-8% השנה", כך נפתח פרק הדיור בדוח, "היקף העסקאות בדירות שב לגדול השנה לאחר שאשתקד הוא ירד. צירוף זה מצביע על כך שהגידול בביקוש גבר על התרחבות ההיצע".

במסגרת הדוח מציינים בבנק ישראל את מאמצי מינהל התכנון להגדיל היצע הקרקעות המתוכננות ואת הקמת הותמ"ל (הועדה לתוכניות מועדפות לדיור) אולם מוסיפים כי מהלכים אלו לא הצליחו לשפר את הגדלת ההיצע בפועל: "הגידול המרשים שחל במספר האישורים מאז 2012 לא בא לידי ביטוי בגידול בקרקעות המתוכננות שרשות מקרקעי ישראל מכרה וגם לא בהתחלות הבנייה. זאת, ככל הנראה, מכיוון שאי-אפשר לממש את התכניות המאושרות בלי למלא את ההתניות הנלווֹת לאישורים - בניית התשתיות הנדרשות". בבנק ישראל מנתחים את היקף העסקאות לרכישת דירות ואת רמת מתן היתרי הבנייה שנמצאת במגמת עליה וסבורים כי על פי הנתונים נראה שהיזמים והקבלנים צופים שהביקוש הגבוה לדירות צפוי להימשך.

כאמור, במסגרת הדוח מתייחסים בבנק ישראל בצעדי הממשלה לפתרון מצוקת הדיור ובראשן תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, מחיר למשתכן. במסגרת ניתוח התוכנית מציינים בבנק ישראל כי למרות התקוות להשפעה ישירה על מחירי הדירות בכל הארץ, כוחה של התוכנית מוגבל וכי בבנק ישראל לא צופים כי באפשרות התוכנית להשפיע על המחירים בכל חלקי הארץ.

"תכנית מחיר למשתכן אמורה להוזיל את מחירי הדירות בבנייה רוויה משום שבמסגרתה תינתן הנחה על מחיר הקרקע וייקבעו מחיריהן של כל הדירות בבניין", כך בדוח, "מכיוון שמדובר בסיוע ברכישת דירה נקבעה הנחה מקסימלית על הקרקע ליחידת דיור, ונוסף לכך הוחלט כי באזורים שמחירי הדירות בהם גבוהים מסף מסוים לא ייערכו מכרזים במסגרת מחיר למשתכן. זאת ועוד, כדי לממש את התכנית יש לקבל את הסכמת הרשויות המקומיות, ובמקומות שבהם הן מתנגדות ייערכו מכרזי קרקע רגילים למרבה במחיר. מגבלות אלו פירושן שמכרזי מחיר למשתכן כמעט לא יוכלו להשפיע ישירות על המחירים באזורים של ביקוש גבוה, כדוגמת תל אביב וירושלים".

עוד תובנה מעניינת של מחברי הדוח מתייחסת למשך זמן היציאה לפועל של פרויקטים של מחיר למשתכן ועל השפעת מכרזים אלו על ההיצע הכללי של יחידות הדיור. בדוח מצוין כי משך זמן קידום פרויקט מחיר למשתכן קצר יותר ממשך קידום ובניית פרויקט רגיל אך מזהירים כי: "מכרזי מחיר למשתכן משקפים את צמצום ההיצע הפוטנציאלי בטווח הארוך לטובת זירוז ההיצע בטווח הקצר".

במקביל, במסגרת הדוח קיימת גם התייחסות לחלק מהבעיות שעלולות לנבוע מתנאי התוכנית החדשה כמו למשל העובדה שכל הדירות בפרויקט יהיו מיועדות לזכאים. עובדה זו, עליה כתבנו כבר מספר פעמים ב"גלובס", מבטלת את התמריץ של היזם או הקבלן שזכה במכרז להשקיע בשטחים המשותפים בבניין שייבנה במסגרת התוכנית ועלולה להוביל לבנייה איכותית פחות בהיבט זה לעומת פרויקטים רגילים. "שיטת המכרז יוצרת נטייה לצמצם את השטחים הציבוריים וכך לגרום לפגיעה באיכות הבניין", כך בדוח.

עוד נקודה אותה מעלה הדוח היא הביקוש הנרחב לדירות המוזלות והעובדה שבשל מבנה המכרז וההגרלות שווי כל הטבה אינו דומה לאחרת: "מיקום הזוכה (בהגרלה) יישא אפוא חשיבות רבה כיוון שערך הדירות בבניין משתנה (אפילו בגודל נתון), ולכן תיווצר בין הרוכשים שונות בערך ההטבה". בבנק ישראל גם מזהירים שהעובדה שהביקוש במסגרת התוכנית עולה על היצע הדירות עשויה להוביל להמשך עליות מחירים בשוק החופשי וכי התוכנית עצמה מגדילה את הביקוש אף היא: "הביקוש עלול לגדול כי פרטים שלא תכננו לרכוש דירה יבקשו להצטרף לתכנית כדי ליהנות מההטבה הגלומה בה, בפרט משום שהיא מוגבלת לשנים 2015-2017 .היות שהתכנית כמעט אינה מגדילה את ההיצע, ומכיוון שהמצטרפים החדשים לשוק יזכו בחלק מהדירות, התכנית עלולה להפעיל על המחירים הבלתי מסובסדים לחץ כלפי מעלה שכן ההיצע לשוק החופשי יקטן".

להעדיף פינוי בינוי על תמ"א 38

כאמור, חלק אחר בדוח בנק ישראל מתייחס לתמ"א 38. על פי הדוח, בבנק ישראלים סבורים כי בעוד תמ"א 38 היא תוכנית חיובית ועשויה להגדיל את היצע הדירות בטווח הקצר, היא בעייתית בטווח הארוך משום שהיא עשויה למנוע את פוטנציאל הציפוף המירבי באזורים רבים. "אף שתמ"א 38 מוליכה לציפוף מסוים בטווח הקצר, היא אינה מתיישבת עם הראייה ארוכת הטווח", כך מחברי הדוח, "כיוון שבאזורי המרכז (תל אביב, המרכז וירושלים) אין הרבה קרקע פנויה ולכן דרוש ציפוף רב מהציפוף המתאפשר הודות לתמ"א 38 ,תכנית זו מרחיבה את היצע הדירות במחיר פגיעה בייעול השימוש בקרקע בטווח הארוך".

בבנק ישראל מציעים פיתרון לבעיה זו, פיתרון שאם יתקבל על ידי מוסדות התכנון או ממשלה עשוי להוביל לבעיה בקידום פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בערים שונות. מדובר בהצעה: "להגביל את האפשרויות לחיזוק מבנים רק לבניינים שאינם מתאימים לתכניות פינוי-בינוי בטווח הנראה לעין". כלומר, לקבוע כי לפינוי בינוי, תוכנית שנזכיר שהיא רחבת היקף יותר מתמ"א 38 אך גם ארוכת יישום הרבה יותר ולו רק בשל העובדה שתמ"א 38 נתונה גם לאישור הועדה המקומית בעוד פינוי בינוי חייב את אישור הועדות המחוזיות, תהיה עדיפות על פני תמ"א 38.

אם הצעה זו אכן תתממש משמעותה כאמור עצירה בקידום פרויקטים לא מעטים בערים שונות ומשך זמן גבוה יותר למימוש ויישום פרויקטים של פינוי בינוי. עם זאת, נציין כי בבנק ישראל מודעים לבעיה במשך הזמן הארוך בקידום פרויקטים אלו ומציעים במקביל גם להגדיל את התמריצים לפינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית, בפרט בתכניות בינוי-פינוי-בינוי, "מפני שהן מפחיתות את חוסר הוודאות ולכן מגדילות את הסיכוי ליישום התכניות. לשם כך יש להגביר את המאמץ למצוא קרקעות מדינה פנויות", כך מסכמים מחברי הדוח.

הסתמכות על עובדים זרים מעכבת את התיעוש

בכל הקשור לסוגיית כח האדם בענף הבנייה, בנק ישראל ממשיך לדבוק בעמדתו ארוכת השנים וקובע כי הבאת עובדים זרים לבנייה רק מנציחה את רמת השכר הנמוכה בענף כמו גם דוחקת החוצה את העובדים הישראליים. במקביל טוענים בבנק ישראל כי הסתמכות הענף על עובדים מקצועיים מעבר לים גם מובילה לשימור רמת תיעוש נמוכה בבנייה והפיריון הנמוך וגורסים כי בכך שהממשלה פועלת להגדיל את מצבת העובדים הזרים היא למעשה מעכבת בעצמה את תיעוש הענף. על פי הדוח, מצב שוק העבודה בענף הבנייה הוא כזה שהמשכורת אינה גבוה מספיק כדי לפצות על העבודה הפיזית הקשה מחד והוא גם נמוך יחסית לענפים אחרים.

"ממצאים אלו", כך בדוח, "מיישבים עם מלאי ההון הנמוך, נתון המשתקף ברמת תיעוש נמוכה ובעקבותיה - בתוצר לעובד נמוך. כמו כן הממצא מתיישב עם הקושי לגייס עובדים ישראלים לענף. אנו משערים כי עם הגורמים התורמים לתופעה זו נמנים השיעור הגבוה של עובדים לא ישראלים בשכר נמוך, ונכונות הממשלה להגדיל את מספרם כאשר הביקוש גדל. בכך הממשלה מעכבת את תיעוש הענף ותורמת לעיכוב בהגדלת ההיצע הזמין למגורים, וייתכן שאף לשכר נמוך, ולפריון נמוך בענפים אחרים שמעסיקים עובדים בלתי מיומנים".

במסגרת הדוח מתייחסים בבנק ישראל גם להחלטה החדשה שהתקבלה בקבינט הדיור לאחרונה, לאפשר לחברות זרות לפעול בישראל ולהביא עימן גם עד 1000 עובדים. בבנק ישראל תומכים בהחלטה זו שקידמו שר האומר כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט וקובעים כי היא עשויה להטיב עם ענף הבנייה הישראלי: "חברות אלו אמורות להתאפיין בעתירות הון גבוהה, שיטות בנייה מתקדמות וניסיון עשיר, ולכן להוביל הן לפריון גבוה והן לקיצור משך הבנייה. חשיפת החברות הישראליות לשיטות אלו עשויה לשפר את שיטות הבנייה בארץ, להגדיל את הפריון ולהביא לעליית השכר בענף, וכך גם למשוך אליו כוח אדם ישראלי מיומן".