אחרי פירוק אור סיטי: מה יעלה בגורל רוכשי הדירות?

אחרי החלטת השופט איתן אורנשטיין לשלוח את החברות של ענבל אור לפירוק, "גלובס" עושה סדר בשאלות הבוערות שעל הפרק: 

מה משמעות הכניסה לפירוק?

עד כה היו מצויות החברות בקבוצת אור סיטי נדל"ן של ענבל אור בהליך של הקפאת הליכים. מדובר בהליך "ממשפחת חדלות הפירעון", שבמסגרתו ניהול החברה ניטל מבעליה ומועבר לידי נאמן, וכן ניתן צו איסור דיספוזיציה (כלומר איסור על העברת זכויות ונכסים, מימוש חובות וכדומה) בקשר לנכסי החברה ולחובותיה.

מטרת הליך הקפאת ההליכים הוא הניסיון לבדוק אם יש מקום לנסות ולהוציא לפועל תוכנית הבראה בחברה - בדיקה שבמקרה של אור סיטי נדל"ן הראתה כי "אין סיכוי להבריא את החברה", כפי שפסק בית המשפט המחוזי בתל-אביב הבוקר (ג').

הכניסה לפירוק משמעה כי בית המשפט משוכנע כי עדיפה הדרך של סיום פעילות החברה. תהליך הפירוק בדרך-כלל ארוך (במקרה של אור - צפוי שיימשך שנים), ובמהלכו מנסה המפרק הממונה למצות את זכויותיה של החברה כדי להשיב את חובותיה לנושים, עד כמה שהדבר ניתן.

במקרה של אור סיטי נדל"ן, יש להניח כי תוכנית הפעולה של המפרק תלך לכיוון של השלמת הבנייה של הפרויקטים - ובדרך זו החברה תשיב, עד כמה שניתן, את חובותיה לרוכשי הדירות הנושים, לבנקים שמימנו את רכישת הקרקעות ולרשות המסים. כמובן שייתכן כי בחלק מהפרויקטים תסתבר דרך הפעולה הזו כלא אפשרית.

יש לציין כי כל הסכם חדש מול הנושים השונים, לרבות הרוכשים והבנקים, מחייב אישור באסיפת נושים (מכל סוג של נושים - רוכשים, עובדים וכו') וכן את אישור בית המשפט. המשמעות המעשית היא כי הרוכשים ברי-המזל יותר יצטרכו להוציא עוד כספים - סביר שמאות אלפי שקלים כל אחד - להשלמת הפרויקטים - בפרויקטים שיוחלט לנסות להשלימם. לגבי פרויקטים שיתגלה שאין היתכנות להשלימם - כאן יקבלו הנושים החזר, ככל שייוותרו כספים בקופת החברה בעוד כמה שנים, בסיומו של הליך הפירוק.

מה יעלה בגורל כספיהם של רוכשי הדירות?

סביר שחלק מרוכשי הדירות יידרשו לשלם עוד כספים לצורך השלמת הפרויקטים - היינו, מעין בסוג של "תספורת" - שכן החברה תקבל בהסדרים כאלו מחילה על חלק מחובותיה כלפי הרוכשים.

רוכשים אחרים - בפרויקטים שאין סיכוי גבוה להשלמתם - ייאלצו להמתין למיצוי כל זכויות התביעה של החברות ולסיום פעילותה העסקית של החברה, ויזכו להחזר (ככל הנראה חלקי) של כספם, בסוף תהליך הפירוק. זאת, אלא אם יוסכם אחרת במסגרת הסדר שיושג מולם, ויאושר.

מהו "סדר הנשייה" וכיצד הוא משפיע על רוכשי הדירות?

סדר נשייה הוא הסדר שבו יוחזרו חובות החברה מקופת הפירוק (ככל שיימצאו בה כספים), בהתאם לדרגות שונות של נושים. סדר הנשייה, לפי החוק, הוא כדלקמן:

א. הוצאות המפרק וכונס הנכסים הרשמי (הכנ"ר): "החוק שם את הוצאות המפרק והכנ"ר והוצאות שונות לצורך הפירוק, כולל שכר-טרחת המפרק וכולל הלוואה לתקופה ההפעלה בפירוק - בראש סדר העדיפויות. זאת, מן הרציונל שיש לאפשר למפרק לפעול כדי למקסם את ההחזר לכלל הנושים", מסביר עו"ד אופיר רונן, מומחה לחדלות פירעון המייצג אלפי עובדים בתיקי פירוק שונים, לרבות בתיקי מגה, בטר פלייס, ורב-בריח (הישנה).

ב. הנושים המובטחים: "מיד אחרי הוצאות הפירוק באים חובות העבר ובראשם - הנושים המובטחים - לרוב הבנקים, אבל יכול להיות כל נושה שיש לו שיעבוד על נכס של החברה", מציין עו"ד רונן. כך לדוגמה - אם לאור סיטי נדל"ן יש קרקע מסוימת ששועבדה לבנק לצורך הלוואה, ונרשמה מאוחר יותר גם הערת אזהרה או אפילו שיעבוד מדרגה שנייה לטובת רוכשים, בעת מימוש הקרקע ישולם קודם כל החוב לבנק; אחר-כך החוב לרוכשים בעלי הזכות הרשומה; ורק אחר-כך, ככל שיישארו יתרות מן הפעילות, יועברו היתרות לקופה הפירוק הכללית, שתשמש להחזר ליתר הנושים.

ג. הנושים ב"דין קדימה": "נושים 'בדין קדימה' הם עובדי החברה ורשויות המס - גם כאן יש כללים שונים, דוגמת הגבלת הקדימה עד לרף של כ-37 אלף שקל שקובע הדין לכל עובד", מסביר עו"ד רונן. לדבריו, במקרה שנגד החברות יינתן צו פירוק קבוע - העובדים יוכלו לקבל את הגמלה מביטוח לאומי עד לסכום של 112 אלף שקל לעובד - ועוד כ-17 אלף שקל בקשר להפרשות סוציאליות. במקרה כזה - ביטוח לאומי נכנס לנעליו של העובד, כאשר חלק מהסכום - 36 אלף השקלים הראשונים - ייוותר בדין קדימה, והיתרה - ככל שתהיה - תהפוך לחוב "רגיל".

לגבי היחס בין נושים מובטחים לבין הנושים בדין קדימה, מסביר עו"ד רונן כי הנושים המובטחים יגברו על העובדים, כאשר השיעבוד הוא ספציפי על נכס (להבדיל מ"שיעבוד צף" - בדרך-כלל שיעבוד החל על מלאים בכללם). במקרה של ענבל אור - סביר שמרבית השיעבודים הם ספציפיים. 

ד. נושים רגילים ובעלי מניות: "רק לאחר שהנושים המובטחים ואלה שבדין קדימה קיבלו את חלקם, מחולקת הייתרה לנושים 'הרגילים', ואם נותרת שארית אחרי החזר כל החובות - תסריט לא סביר במקרה של אור - הרי שהיא תוחזר לבעלי המניות", מסביר רונן.

ה. הסדרי נושים: הסדרים כאלה, ככל שייחתמו, עשויים לשנות את סדר הנשייה. זאת, למרות שלא סביר שיביאו לשינוי דרמטי בסדר, שכן אף נושה לא יחתום על הסדר שיפחית משמעותית מזכויותיו העתידיות.

מצבת נושיה של אור סיטי נדל"ן היא כדלקמן: החוב של הקבוצה לבנק מזרחי-טפחות עומד על כ-17 מיליון שקל, והחוב לרשות המסים עשוי להגיע, לפי הערכות, לסכום דומה; החוב לעובדי אור סיטי נדל"ן נע בין 600 אלף שקל למיליון שקל (ההיקף עדיין טעון בירור); בנוסף, קיימים כ-400 רוכשים עם דרגות שונות של קדימות בקשר לנכסיהם; אחריהם יבואו רוכשי דירות שלא שועבדו זכויות לטובתם (ככל הנראה - 50-100); ולכך יש להוסיף עוד עשרות ספקים (קבלנים לדוגמה) שנתנו שירותים שונים לקבוצה, שגם חובותיהם לרוב אינם מובטחים.

התמונה העולה היא, אפוא, שכ-50-100 רוכשים ועשרות ספקים בסכנה ממשית שלא יקבלו חלק ניכר מכספיהם. גם מרבית הנושים האחרים יספגו ככל הנראה תספורת קשה, שמשמעותה - צורך להשקיע מאות אלפי שקלים נוספים כדי להביא פרויקיטים לכדי גמר.

האם ענבל אור תזכה לשמור על נכסיה האישיים?

במוקדם או במאוחר סביר שהמפרק יגיש תביעות שונות נגד ענבל אור באופן אישי, בקשר לטענות הקשות שלו אודות "חליבת" החברות על-ידה. להבטחת התביעות יבקש המפרק, ככל הנראה, לעקל את נכסיה האישיים של אור, וקיים סיכוי שבית המשפט ייענה לבקשה.

במקביל, יש לזכור כי נגד אור מתנהל הליך של פשיטת-רגל (באופן אישי - להבדיל מהליך הפירוק העוסק בחברות של אור). גם בהליך הזה מונה עו"ד ארז לכונס נכסים זמני - וגם כאן יש לו כלים משפטיים לתפוס את נכסיה של אור.

ואולם, הקושי נוגע לנכסים שהעניקה אור לכאורה לבני משפחתה. המפרק של אור סיטי נדל"ן, עו"ד איתן ארז, פירט בדוח שהגיש לבית המשפט כי ישנם 9 נכסים הרשומים על-שם אור, או על-שם קרובי משפחתה (בנותיה, גיסתה לשעבר ועוד), כשהוא חושד שהנכסים שייכים לאור בפועל ונרשמו על-שם בני משפחתה באופן כוזב. במקרה זה יכולים לבוא הבעלים הרשומים של הדירות - בני משפחתה של אור - ולטעון כי מדובר בנכסים שלהם, שאינם שייכים  אור.

בסופו של תהליך, יש למפרק סיכוי לשכנע את בית המשפט כי העברת הזכויות מאור לבני משפחתה נעשתה כדי להבריח נכסים מהנושים, ולתפוס את הדירות כדי להכניסם לקופת הפירוק. ואולם, סביר כי מהלך כזה יהיה כרוך במאבקים משפטיים ארוכים ומתישים.

כמה זמן יארך הליך הפירוק?

שנים רבות. כך העריך המפרק, עו"ד איתן ארז, לאחרונה. זאת, בין היתר משום שבחלק מהפרויקטים ייעשה מאמץ להשלים את הבנייה, על כל הקשיים הרבים הכרוכים בכך.