הלו"ז הגמיש של קבוצות הרכישה בשכונת המשתלה

כמה זמן לוקח לבנות 28 דירות, בהשוואה ל-232 דירות? ההיגיון אומר שגם היתר הבנייה ל-28 דירות אמור להינתן מהר יותר, וגם משך הבנייה צריך להיות קצר יותר. אבל אם מדובר בקבוצת רכישה, אז התשובה כבר הרבה יותר מסובכת.

על רקע פירוק החברות של ענבל אור, מי שנחשבה לסמל קבוצות הרכישה, שלפנו דוגמה טרייה הממחישה עד כמה מימוש פרויקט במסלול של קבוצת רכישה הוא מסובך ומורכב. אפילו כאשר מדובר בפרויקט בן פחות מ-30 דירות. אפילו שלכאורה כל הקונים היו שם כבר מהיום הראשון. הגיבוש, התיאום, המימון, האחריות המשותפת ואופן קבלת ההחלטות הופכים את הדרך למימוש פרויקט, למסלול מכשולים רווי מסוכות שעליהן יש להתגבר.

מדובר בדוגמה אחת מאלפת: סיור שערך השבוע "גלובס" בשכונת המשתלה בתל אביב, מלמד על פערים ניכרים בבנייה על מגרשים ששיווקה רשות מקרקעי ישראל לפני מעט יותר משלוש שנים, שבהם זכו באותו יום שתי חברות יזמיות וקבוצת רכישה אחת. בעוד שבמגרשים שבהם זכו החברות היזמיות כבר ניצבים בניינים שבהם מאות יחידות דיור, שצפויים להתאכלס בשבועות קרובים, הרי שבמגרש שבו זכתה קבוצת הרכישה, המיועד ל-28 דירות בלבד, התבצעו עבודות חפירה ודיפון והיתר הבנייה התקבל רק בחודש ינואר האחרון.

בינואר 2013 שיווקה רשות מקרקעי ישראל מגרשים להקמת 372 דירות בשכונת המשתלה בתל אביב. במכרז זכו גינדי החזקות ואפריקה ישראל מגורים, וכן קבוצת רכישה שארגנה חני הורוביץ. יחד שילמו שלושת הזוכים 550 מיליון שקל, המשקפים בממוצע עלות של 1.48 מיליון שקל עבור קרקע לדירה, כולל עלויות פיתוח ומע"מ. מבין שלוש החברות הזוכות, גינדי החזקות זכתה במגרש הגדול ביותר המיועד ל-232 דירות, ושילמה 1.15 מיליון שקל קרקע לדירה (לא כולל מע"מ), אפריקה ישראל מגורים זכתה במגרש המיועד להקמת 112 דירות ושילמה 1.15 מיליון שקל עבור קרקע לדירה, ואילו קבוצת הרכישה של חני הורביץ שזכתה במכרז לבניית 28 דירות בלבד, שילמה סך של 1.23 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה. לפרויקט העניקה הורוביץ את השם "נופי צהלה".

ונזכיר שוב: בניגוד לחברות היזמיות, שמשווקות את הדירות בפרויקט רק לאחר הזכייה במכרז, הרי שקבוצות רכישה פועלות לשיווק הדירות עוד לפני ההתמודדות במכרז. אם הן זוכות, כל מעמסת שיווק הדירות אמורה להיות מאחוריהן.

בבדיקה שערך "גלובס" בעיריית תל אביב עולה כי בעוד החברות אפריקה ישראל וגינדי החזקות קיבלו היתר בנייה כשנה לאחר הזכייה, במהלך 2014, הרי שרק בשנת 2014 הגישה קבוצת הרכישה בקשה להיתר בנייה, והתנאים לקבל היתר מולאו רק לקראת 2016. על כן, היתר הבנייה לפרויקט התקבל בינואר 2016. בדרך, אגב, נרשם עיכוב בקבלת אישור בטיחות אש ותאגיד מים.

וזו כאמור רק דוגמה אחת. קפיצה למתחם גליל ים בהרצליה מעלה תמונה דומה. בחודש ינואר 2014 זכתה קבוצת רכישה שאירגנה חני הורוביץ יחד עם זאב יוכלמן במכרז של רשות מקרקעי ישראל להקמת 51 יחידות דיור. ארבעה חודשים לאחר מכן, במאי 2014, זכתה חברת אפריקה ישראל מגורים במכרז של המדינה לדיור להשכרה ארוכת טווח הכולל 215 יחידות דיור במתחם סמוך. נכון להיום, נמצא הפרויקט של אפריקה ישראל לקראת אכלוס, ואילו בבירור שערך "גלובס" עם עיריית הרצליה, עולה כי קבוצת הרכישה טרם קיבלה היתר בנייה. עוד נמסר כי קבוצת הרכישה ביקשה הקלה ל-59 דירות במקום 51. כאמור, היתר טרם ניתן.

תגובה: "אפריקה זכתה להקלות"

מקבוצת הורוביץ נמסר כי "עד היום אכלסה הקבוצה יותר מ-200 משפחות ועד סוף השנה יתאכלסו למעלה מ-150 משפחות נוספות. בכל הפרויקטים החברה מקפידה לייצר ערך מוסף לרוכשים באמצעות תכנון איכותי ואיכות בנייה גבוהה במיוחד.

"אנו לא מופתעים מהניסיון להטיל רפש על כל הענף, אולם בשני הפרויקטים עליהם התבקשנו להגיב מדובר באינוס המציאות. בפרויקט המשתלה נעשה תכנון ייחודי ע"י אדריכל העל אילן פיבקו כדי לייצר פרויקט יוקרה שמרביתו בנוי מקוטג'ים שלושה מפלסים, וזאת לעומת הבניינים הסטנדרטים של המתחרים בשכונה.

"בגליל ים זכתה אפריקה ישראל לעדיפות בקיצור הליכים ביורוקרטיים מכיוון שהיה מדובר בפרויקט להשכרה - פרויקט דגל ממשלתי. מיד עם קבלת ההיתר בגליל ים החלו עבודות הביצוע. נשמח לספר כי בפרויקט מומה בהרצליה אנחנו אפילו מקדימים בזמנים, ונמסור דירות בתוך שנתיים ושמונה חודשים".