בניינים של מניות: למה לקנות דירה אם אפשר לקנות ניירות?

לראשונה מאז שנת 2013 - מניות הנדל"ן חזרו להוביל את מדדי התשואות בבורסה המקומית. נכון לסוף הרבעון הראשון של 2016, מדד נדל"ן ת"א 15 עקף את מדד תל אביב 25 (25 החברות הגדולות בבורסה) ואת רוב המדדים הנוספים בבורסה המקומית. בשלושת החודשים הראשונים של השנה הניבו מניות המדד תשואה חיובית כוללת של 5.4%, לעומת תשואה שלילית של המדד המוביל, תל אביב 25, של 5.1%. העובדה כי מניות הנדל"ן מהוות פחות מ-5% ממשקל מניות מדד תל אביב 25, העיבה על התוצאות הכלליות של המדד המוביל, שנפגע בעיקר מצלילה של מניות הפארמה (טבע, מיילן ופריגו) וכן מתשואות שליליות של הבנקים, חברות הביטוח ומניות הגז.

מובהקות התשואה החיובית של מדד הנדל"ן המקומי מקבלת משנה תוקף לאור העובדה כי 80% ממניות המדד הניבו תשואה חיובית ולא היתה מניה בודדת אשר הטתה את התוצאות ועיוותה את התמונה הכוללת.

פילוח התשואה לחודשים מגלה כי חודש מארס הוא האחראי העיקרי לתוצאות הנאות של הרבעון, אחרי דשדוש בחודשיים הראשונים. לבליץ של החודש האחרון אחראים בעיקר הדוחות הכספיים, שהפיגו, לפחות אצל רוב המדווחות, את החשש מפני קיפאון בעסקים והעידו על כך כי חברות הנדל"ן המניב, התופשות את רוב נפח הפעילות של חברות המדד, שומרות על שיעורי תפוסה גבוהים במיוחד, לצד עליה זוחלת ריאלית במחירי השכירות של נכסיהן העיקריים.

נזכיר כי 2016 החלה בקטסטרופה כוללת, אשר החזירה את המדדים המובילים מספר שנים לאחור. אחת הסיבות האלטרנטיביות למידת העמידות של מניות הנדל"ן היא נקודת הפתיחה. בשנתיים האחרונות בהן הציבו רוב המדדים תשואות נאות, מדד הנדל"ן המקומי לא היה שותף לחגיגה. מכאן, שהתמחור בתחילת הדרך, אשר יש יגדירוהו כתמחור מחמיר, "שמר" על המניות כאשר הסופה הגיעה. כמו כן, החשש מפני מיתון כלל עולמי, מהווה סוג של חרב פיפיות, בעיקר בכל הקשור לעסקי הנדל"ן המניב.

מחד, קיים ה'מקל' - החשש לירידה בשיעורי התפוסה ומחירי השכירות המשפיעים על שווי הנכסים, ומאידך, קיים ה'גזר' - הצפי להמשך הנהגת מדיניות מוניטרית מרחיבה. כל הסממנים בשוק מצביעים על כך שהעלאת הריבית המוניטרית מצד הפד האמריקאי במהלך שנת 2015, אין בה על מנת להעיד על שינוי מדיניות.

המשך עידן הריבית האפסית היא החדשה הטובה ביותר שמשקיע נדל"ן יכול לבשר לעצמו, שכן היא מבטיחה העדר אלטרנטיבות של ממש ושמירה על מרווחים חיוביים בין התשואה לבין הריבית על נכס הנדל"ן, שסביר שיבואו לידי ביטוי בתוצאות הכספיות של חברות המדד.

היזמות פורחת

אבל ההפתעה הגדולה באמת היא לא באיתנות החברות המניבות (מדד נדל"ן 15), אלא בהמשך הריצה של יזמיות המגורים. בזמן שכחלון מבטיח שכל מכרזי הקרקע יהיו במתכונת של מחיר למשתכן - השוחקת את שולי הרווח משמעותית ומותירה רבים מהיזמים מחוץ למשחק - המשקיעים בבורסה עדיין מאמינים בגדול ביזמי המגורים.

כבר במהלך שנת 2015 יצרנו מדד אלטרנטיבי המורכב מ-12 חברות יזמות, על מנת לקבל אינדיקציה באשר לביצועי החברות בתחום וההשלכות על כלל המשק. וכמו בשלוש השנים הקודמות, גם ברבעון הראשון של שנת 2016, התעלו מניות המדד האלטרנטיבי על פני זה המסורתי וסיימו את שלושת החודשים הראשונים של השנה בתשואה ממוצעת של 8.6%. מתוך תריסר החברות בסגל, רק חברה אחת נכשלה מלייצר תשואה חיובית למשקיעיה ומכאן מובהקות הרבה של התוצאות. יחד עם זאת נסייג כי נפחי המסחר הנמוכים בחלק מן מניות המדד, מורידים מעט מעומק התוצאות ואף מרמזים על חשש מפני מחיקות עתידיות של מניות אלו מהבורסה - לתשומת ליבם של הרגולטורים הממונים.

התשואות הנאות של המניות תומכות בנעשה בשוק. אמנם הרווחיות מפרויקטים יזמיים מסורתיים הולכת ויורדת לאור התחרות הקשה בין היזמים המעלה את מחירי הקרקעות לשוויים מפוקפקים ולאור שינוי שיטת מכרזי המדינה, אך עדיין קצב המכירות אינו מפסיק לטפס, כפי שהתבטא בדוחות החברות לשנת 2015 שהתפרסמו במהלך מארס האחרון. אי ההתאמה חשבונאית בין מועדי המכירות לבין ההכרה ברווחים, מרמזת על רווחים עתידיים הצפויים לחברות המדווחות בשנים הבאות (בעת מסירת מפתח). כמו כן, חלק מהחברות המדד הבינו כי שוק הנדל"ן למגורים המסורתי עובר טלטלה ולכן פיתחו מנועי צמיחה נוספים כדוגמת תחומי ההתחדשות העירונית וענפים אחרים, בהם שיעורי הרווחיות גבוהים יותר וגודל השוק הפוטנציאלי הינו רחב ביותר.

*** הכותב מייעץ לחברות נדל"ן

קצת נחת ללבייב

בחינה פרטנית של חברות מדד הנדל"ן של הבורסה מכתירה את מניית אפריקה נכסים כמצטיינת הרבעון הראשון, שבסיומו הציגה תשואה מרשימה של כ-30%. על פניו התוצאה מפתיעה, שכן קבוצת אפריקה ישראל עלתה לכותרות במהלך החודשים האחרונים דווקא בצל החשש מפני הסדרי חוב נוספים שיאלצו לכפות על מחזיקי אגרות החוב שלה. אך כאמור למדנו שיש להסתכל גם על הצד השני של המטבע, ומאחר והחברה האם זקוקה למזומנים, הרי שהסבירות למהלכים דרסטיים ולהמשך מימושי נכסים שיציפו ערך בחברה הבת עולה. איידיאו גרופ, הנסיכה הישראלית הפעילה בעסקי המגורים המניבים בגרמניה, המשיכה לעשות חיל ותוצאותיה הכספיות סיפרו כי הכפילה את מחזור פעילותה ורכישותיה האחרונות, בלב המעצמה האירופית השמרנית, מתקבלות באהדה אצל המשקיעים הסולידיים שהמשיכו להאמין במניה שהוסיפה לערכה למעלה מ-25% במהלך הרבעון החולף.

גב ים, מקבוצת אי.די.בי, היא החברה השלישית והאחרונה במדד שסיימה את הרבעון בתשואה דו ספרתית חיובית. דווקא החברה האם של גב ים, חברת נכסים ובניין, רשמה תשואה שלילית של כ-1%, אותה ניתן לפרש כמימוש עדין לתשואה המרשימה שרשמה בשנת 2015 (42%), אשר בזכותה הוכרזה כמצטיינת השנה החולפת. גזית גלוב והחברה האם נורטסטאר, השלימו את רשימת שלוש החברות שהניבו תשואה שלילית ברבעון.

 מדד נדלן רבעון ראשון 2016