עיון בדוחות חג'ג': איך חברות הנדל"ן מכירות במכירת דירות?

עוד לפני שענבל אור הכניסה את קבוצות הרכישה שלה לבורסה, היו שם האחים חג'ג'. האחים הזרימו לפני כשש שנים פעילות לשלד בורסאי, ואחר כך לשלד נוסף, דיווחו על רווחים נאים מפעילות שוטפת והצליחו לגייס אג"ח בכמה מאות מיליוני שקלים מהגופים המוסדיים.

החברה העיקרית שלהם - חג'ג' נדל"ן , נסחרת בשווי העולה על 300 מיליון שקל ועוסקת, בעצמה ודרך חברת רג'נסי, בארגון קבוצות רכישה, בנדל"ן יזמי ונדל"ן מניב. את התסריט הזה רצתה אור לשכפל, אבל עוד לפני הקריסה המהדהדת בחודשים האחרונים, היו חריקות עם הכנסת הפעילות והפיכת השלד הבורסאי לגוף חי ובועט. ייתכן שהיה זה הרמז הראשון לעתיד לבוא. אחרי הכול, ברגע שאתה חברה ציבורית כללי המשחק כבר משתנים; הפיקוח רחב ומעמיק יותר, והתעלולים הפיננסיים כבר פחות אפשריים. אם כי, חברה ציבורית זו כמובן לא תעודת ביטוח.

הדוחות הכספיים של חג'ג' נדל"ן לשנת 2015 לא מבטאים משבר בתחום קבוצות הרכישה. אך הנפילה של אור עשויה להשליך על כל התחום - תדמיתית ורגולטורית. מה שהיה הוא לא מה שיהיה. בינתיים, המספרים בדוחות חג'ג' מעידים על שיפור, אבל זה גם בזכות החשבונאות. חג'ג' נדל"ן ניצלה אפשרות ליישם אימוץ מוקדם של תקן חשבונאי כדי להציג שיפור בהכנסות וברווח, וחשוב להדגיש - זה לגיטימי וגם אושר על ידי רשות ניירות ערך.

אם החברה הייתה נשארת עם האימוץ הקיים של התקינה החשבונאית בנוגע להכרה בהכנסות, היא הייתה מדווחת בשנת 2015 על הכנסות של 98 מיליון שקל, אך בזכות הגישה החשבונאית החדשה (אימוץ של תקן IFRS 15 המטפל ברישום ההכנסה על פני תקופה) היא רשמה הכנסות של 262.9 מיליון שקל. הרווח על פי החשבונאות "הקודמת" היה 20.3 מיליון שקל, ואחרי אימוץ התקן החדש הרווח זינק ל-35.6 מיליון שקל. כתוצאה מכך, ההון העצמי של החברה עלה ל-148.7 מיליון שקל בהשוואה ל-132.3 מיליון שקל לפני האימוץ המוקדם. ומה זה בכלל האימוץ המוקדם?

שוב משנים את הכללים

אחת הבעיות הגדולות של החשבונאות היא הכרה ומדידת הכנסה. מתי בעצם ניתן להכיר בהכנסה מהמוצר - האם כשהוא עבר ללקוח? או כאשר הלקוח משלם את הכסף? או אולי בכלל מתי שהלקוח מאשר שהמוצר תקין? השאלות הללו בחלק מהמקרים פשוטות, ובעיקרון ניתן להכיר בהכנסה כאשר המוצר עבר ואושר על ידי הלקוח, וכאשר יש ודאות שהתמורה תתקבל. אבל, במוצרים "מורכבים" זה לא עובד.

נמחיש מהקל לכבד: כאשר מוכרים ספר, אז אין שום בעיה - הספר עבר ללקוח, הלקוח שילם (וחברת כרטיסי האשראי אישרה את התשלום), וניתן להכיר במכירה באופן מיידי. אבל מה קורה כשמוכרים דירה? במקרה כזה הקבלן מקבל חלק מהסכום בתחילת הדרך, ובתשלומים על פני התקופה שיכולה להיות מאוד ממושכת. הדירה כמובן נמסרת לקונה בסוף התהליך, והדילמה כאן היא איך להכיר בהכנסות ממכירת הדירה?

החשבונאות אחת לכמה שנים עושה פה זיגזג רעיוני, כאשר עד עכשיו ובמשך כמה שנים טובות (מאז אימוץ התקינה הבינלאומית) הכלל היה שניתן להכיר במכירת דירה רק במועד המסירה - כלומר, הקבלן עובד כמה שנים טובות (לרוב) בלי להכיר בשקל של הכנסה ורווח. זו גישה שמרנית מדי, אשר גם גורמת לנתק בין המציאות בשטח לבין הדוחות הכספיים; המכירות של החברות מתבטאות בדוחות הכספיים רק שנה-שנתיים אחרי המכירה עצמה, ואין באמת קשר בין המספרים בדוח לבין המכירות בשטח (שמתורגמות למכירות רק בעוד תקופה).

ועל הרקע הזה הוחלט לשנות את הכללים באשר להכרה בהכנסה, במיוחד במוצרים שנמכרים על פני זמן. הכללים החדשים, בפשטות, מאפשרים להכיר בהכנסה על פני כל התקופה, כך שלא יהיה המצב שהקבלן יכיר בהכנסה רק בשלב המסירה. ובכל זאת, כמה מכירים? באיזה שלב? ובאילו תנאים? אלו שאלות לא פשוטות תאורטית ופרקטית. באופן גס, החברות יצטרכו "לפרק" את הפרויקט לחלקים, למדוד באופן שוטף את שיעור הביצוע בו, וכך לקבוע את קצב התקדמות הפרויקט ובהתאמה את היקף ההכנסות והרווחים.

התוצאה - תוצאות משופרות

והנה המחשה - נניח שיש פרויקט דירות (שכל הדירות בו נמכרו) בהיקף של 500 מיליון שקל, ושלב הביצוע הוא 30% (ככלל, יהיה שיעור ביצוע שרק ממנו ואילך ניתן יהיה להכיר בהכנסות, לרוב כנראה 15%). המשמעות היא שהחברה יכולה להכיר בהכנסות בסך של 150 מיליון שקל, ובהתאמה בהוצאות בשיעור של 30%, וברווח החלקי. זה יותר מחובר לשטח - מכירים בהכנסה באופן שוטף על פני תקופת הפרויקט. אבל המצב הזה משאיר כוח רב (מדי) בידי מנהלי החברות - הם בעצם יוכלו לשלוט בשיעור הביצוע, שהוא בבסיסו אומדן, והמשמעות היא שהם יכולים לתמרן את המספרים, ולא צריך ללכת רחוק כדי למצוא מקרים כאלו.

שיטת ההכרה בהכנסות בחברות פרויקטים (חברות ביצוע) היא לפי קצב ההתקדמות. והנה דוגמה מהזמן האחרון - דורי בניה. עד היום לא ברור איך נעלמו מאות רבות של מיליונים מהדוחות של החברה, אבל מה שברור הוא שהיו שם טעויות גסות (במקרה הטוב) ו/או מניפולציות (במקרה הרע) של האומדנים - הן האומדנים בדבר קצב ההתקדמות והן האומדנים של ההכנסות וההוצאות הצפויות בפרויקט.

השיטה הזו, פחות או יותר, עוברת עכשיו לחברות הקבלניות. היא אולי מחברת את תוצאות החברות האלו לשטח, והופכת את הדוחות ליותר רלוונטיים, אבל יש לזה מחיר - הדוחות נשענים על אומדנים, ומטבע הדברים הם פחות מהימנים.

חג'ג' הייתה הראשונה לבחור באימוץ מוקדם, בהמשך לאישור שקיבלה מרשות ניירות ערך, אך בעקבותיה צפויות חברות נוספות ליישם את התקינה החדשה. התוצאה צפויה להיות תוצאות טובות לחברות הבונות - הקדמת ההכנסות והרווחים, תוך כדי הגדלת ההון העצמי.

■ הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלו. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו

 האימוץ המוקדם השתלם