"הגורם העיקרי שמעכב בניית דירות הוא תכנון וביצוע תשתיות"

גלגלי הביורוקרטיה הישראלית ידועים בתנועה האיטית שלהם, מה שמייצר "פקקים" במגוון תחומי חיים מרכזיים בארץ. למרות מאמצים רבים והצהרות אינספור של מנהיגי המדינה בעשורים האחרונים, וביניהם כמובן ראש הממשלה בנימין נתניהו, נראה שכמעט ואין שינוי וצמצום בהיקף ובממדי התופעה המעיקה ששמה "הביורוקרטיה הישראלית". 

לישראלים רבים אף נדמה שבמקום לראות שיפור במצב הולך ונעשה גרוע יותר ויותר משנה לשנה. ואחד התחומים ש"זועקים" לשיפור וצמצום בביורוקרטיה הוא תחום הנדל"ן, ובעיקר הנדל"ן למגורים. בשיחה עם "גלובס" מספרת עורכת הדין הילי פרייס-קוה, המתמחה בתחום התכנון והבנייה, על ההתפתחויות בשנים האחרונות, מה הסיבה העיקרית לחוסר היכולת לקדם פרויקטים בקצב סביר כמקובל במרבית מדינות העולם, ועל גורמים נוספים המשפיעים על התחום. 

פרייס-קוה הקימה משרד עצמאי לפני כשנתיים אחרי "שנים מפרכות במשרדי עו"ד גדולים", כדבריה. "התחום שלי הוא מאוד יצירתי, אני עובדת אם אדריכלים שלוקחים דף ומכניסים לתוכו רוח חיים ולאחר מכן התרשימים קורמים עור וגידים והופכים לפרוייקטים גדולים. יש בזה הרבה מאוד סיפוק". 

- למה הממשלות השונות לא מצליחות לטפל במחירי הדיור? 

"הממשלות לאורך השנים שוברות את הראש כיצד להוריד את מחירי הדיור ואפשר לגשת לזה מכל מיני זוויות ואחד הכלים להתמודד עם זה הוא הכלי התכנוני. לדעתי הגורם העיקרי שמעכב את הקמת הדירות הוא התשתיות למיניהן והתכנון שלהן. מצאו פטנט שנקרא הסכמי גג, שבמסגרתם באים כל מיני גורמים שצריכים לשלב ידיים ולשתף פעולה אבל כמובן ששיתופי הפעולה האלה מעטים וספורים ויש להעמיק ולהרחיב אותם. יש גם את תוכנית תמ"א 38 שמא היא אומרת בעצם? בואו נדלג על תשתיות, אין התניה של בניית מבני ציבור למשל". 

- גם במקרה של בניית שכונות שלמות או אלפי דירות? 

"תמ"א 38 , שהיא תוכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים, במהותה באמת עוסקת רק בבניין אחד או כמה בניינים. אבל בכל דבר אפשר לעשות שימוש לרעה וזה מה שקרה בשנים האחרונות במקרים מסוימים. אז הגיע היועץ המשפטי לממשלה והרים דגל אדום ואמר שעשו פרשנות מקילה ומורחבת מדי לנושא הזה. כיום מנסים לקדם עוד תיקון לתמ"א 38, תיקון 3, שמנסה למתן קצת את השימוש הנרחב שעושים בתמ"א".

- את מרגישה לעיתים בודדה בין הרבה גברים? 

"אני חלק מצוות נרחב יותר של אדריכלים, שמאים ועוד בעלי מקצוע שפועלים בתחום התכנון. בכלל זה תחום עם שליטה גברית כמעט מוחלטת. זה גם תחום מאוד מורכב מבחינה משפטית, יש בזה הרבה מאוד יצרים. חושבים שאני עוסקת בתחום מאוד משעמם אבל לדעתי אני עוסקת בתחום הכי יצרי בעולם".

"תגובה כימית קיצונית" 

- למה? 

"כנראה בגלל שמעורב כאן הרבה מאוד כסף, נחלות, ירושות ועוד.. הארץ קטנה, אין לנו שטחים עצומים. השילוב של קניין ותחושת השייכות לבית יוצרת תגובה כימית מאוד קיצונית. למשל טיפלתי לאחרונה בהקמה של צנרת גז טבעי, שעברה בתוך פרדס של יהודי יקר בן 80 בערך וזה פגע בו. אני דאגתי שישנו את המפרט ויניחו את הצינור בצורה כזאת שהפרדס לא ייפגע". 

- דוגמאות? 

"יש המון. כל פעם שיש פרויקט לטובת הכלל שמעורר התנגדות בקרב פרט כזה או אחר אז אתה מוצא את עצמך נתון למתקפה, לעתים קשה". 

- צריך לתת פיצוי נכון. 

"ברור, אבל אף פעם לא מדובר רק על כסף. מעורבים פה הרבה מאוד רגשות כי בדרך כלל מדובר בשטחים או בתים שנמצאים בבעלות אנשים עשרות שנים לעיתים. זה לא פשוט לעסוק בתחום הזה. אני הרבה פעמים מצליחה להוריד את גובה הלהבות, אולי בגלל שאני אישה עם פחות אגו לעומת הגברים שמסביבי. זה יתרון לדעתי". 

- תמיד היית בתחום הנדל"ן תכנון ובנייה? 

"כן. אני בתחום הזה כמעט 20 שנה ואני מאוד אוהבת את מה שאני עושה. באיזון שבין כל הדברים אני מסייעת בבניין הארץ, אני פותחת רגולציות ומקדמת הליכים וזו הרגשה טובה. בעבר ייצגתי לקוחות גדולים ומוסדיים בדרך כלל וכיום מרבית הלקוחות שלי הם פרטיים. התחום שלי הוא לא כל כך רווי כמו תחומים אחרים בעריכת דין". 

"כיום, דרך אגב, אני מעורבת בהקמת שני פרויקטים שמיועדים ליהודים וערבים, האחד בירושלים על קו התפר והשני, שנמצא ממש בחיתוליו, בגליל. אני מאוד גאה בהם". 

- למה לא מצליחים לצמצם את הביורוקרטיה בארץ? 

"התשובה שלי אולי קצת תפתיע אותך - לדעתי בסך הכל הרגולציה כאן מבטאת רעיונות וערכים נכונים. אפשר להתאים אותה לקידמה אבל בסופו של דבר היא לא כזאת גרועה. הבעיה המרכזית לדעתי היא מחסור בתקנים וכוח אדם שיממש את הרגולציה בצורה נכונה ורציפה. כמו שהוסיפו המון תקנים ברשות השופטת, כך צריך לעשות גם כאן. השמיכה קצרה מדי. תאגיד כמו עירייה צריך לתת היקף שירותים גדול והרבה עיריות לא עומדות בזה". 

- באיזה רמות? 

"גם ברמה הלאומית, גם ברמת הוועדות המקומיות. אם יש שחיתות לדעתי זה בעיקר בגלל מחסור בתקנים וחוסר בשקיפות. וזה כמובן משפיע גם על יוקר הדיור והמחייה. והבעיה השנייה היא בעם עצמו". 

"העם אוהב להתדיין" 

- למה הכוונה? 

"העם הזה אוהד להתדיין, להשמיע את דברו. על כל דבר קטן מגישים המון התנגדויות וזה כמובן מעכב את הפיתוח וההקמה של פרויקטים. כולם מוכנים לפיתוח וקידמה אבל לא ליד הבית שלהם". 

- את חושבת שהממשלה פועלת בכיוון הנכון? 

"בתחום התכנון והבנייה, בזווית שלי, החסמים שמקורם בהליכי התכנון נפתרו בקשת של אמצעים, פיזרו את הביצים לא בסל אחד. הקימו ועדות מיוחדות להאיץ תהליכים עם קיבולת גבוהה, בנוסף הקימו ועדות ייעודיות לקידום תשתיות ופרוייקטים לאומיים, יש תמ"א 38, מתחמי פינוי בינוי גדולים כמו שדה דב, צריפין ותל השומר אבל זה בכל הארץ. הנגישות של הפריפריה הולכת וגדלה וזה תהליך חיובי". 

- מה מצב התשתיות בארץ לדעתך? 

"למרות מה שנראה מבחוץ, משק הגז בארץ ממשיך להתפתח בקצב גבוה ויפה. יש תחושה של עשייה והתקדמות. צריך להבין שפיתוח תשתיות והליכי התכנון נמשכים שנים רבות מאוד ולכן לא צריך לתת קרדיט לכחלון או שר כזה או אחר כי הרבה דברים שמבוצעים כיום התחילו לטפל בהם לפני הרבה שנים. תכנון הוא פונקציה של אילוצים. יש תמיד ניסיון ליצור תמהיל נכון בין שטחים ירוקים ופתוחים לשטחי הבנייה למשל. אני באמת חושבת שאפשר לסמוך על גופי התכנון בארץ".

- הבעיה העיקרית היא כנראה בשלב הרישוי והיישום

"נכון. אחרי התכנון מגיע שלב הרישוי. מי שאמון על הוצאת היתרי בנייה זה השלטון המקומי, הוועדות המקומיות והמרחביות".

- כמה זמן לוקח שלב הרישוי? 

"זה יכול לקחת כמה שנים, אחרי שהתכנון גם לוקח כמה שנים". 

- למה אי אפשר לקצר את זה?

"מלבד נושא התקנים שהזכרתי יש את עניין האישורים שצריכים להתקבל ממשרדי הממשלה השונים כמו משרד התחבורה, הפנים, הביטחון וכו...והרבה פעמים זה נתקע באחד המשרדים למשך הרבה מאוד זמן למרות שמבחינה חוקית הם צריכים להגיב מהר יחסית אבל לא אוכפים את זה כי זה לא פשוט. בעולם אידיאלי מקבלים תשובות מהר אבל בעולם שלנו לא. ואחרי זה מגיע השלב שמפקידים את התוכנית ואז הציבור אומר את דברו".

- היו תקופות שמחירי הדירות רשמו ירידות די משמעותיות, למשל מ-1997 עד 2007. יש שינוי מבחינת הרשויות היום לעומת התקופה ההיא? גם היקף האוכלוסיה גדל מאוד... 

"התכנון של השנים האחרונות מכיר בעובדה שהוא מפגר אחרי הגידול באוכלוסיה ואז הכירו בזה ונתנו סל של פתרונות. הבעיה בנדל"ן שלוקח זמן עד שזה משפיע, כמה שנים. ואז עוד כמה שנים נעמוד מול בעיות אחרות".

- מה את חושבת על הרכבת הקלה בגוש דן?

"היו שם הרבה עיכובים או בעיות אבל לדעתי בגלל שאין אלטרנטיבה צריך להמשיך ולקדם את הפרויקט. יש כאן שאלה של אלטרנטיבות ותקציבים".

- הממשלה תצליח לעצור את עליית מחירי הנדל"ן?

"בפריזמה הצרה שלנו, של התכנון, מה שעשו ומנסים לעשות הוא נכון וראוי. לא צריך לבטל לגמרי את כל החסמים והמסננות. צריך לזכור שהארץ קטנה וצפופה וזה כמובן משפיע על המחירים".

- איזה מגמות יש בשנים האחרונות בתחום התכנון? 

"יש מגמה של הרחבת יישובים קיימים לצד שמירה על שטחים פתוחים והימנעות מהקמת יישובים חדשים, שזו מגמה מבורכת לדעתי. יש גם מגמה של עירוב שימושים, כלומר שילוב של שטחי מסחר, משרדים, דיור מוגן ומגורים למשל, שגם זו לדעתי מגמה נכונה".