"תוכנית מחיר למשתכן תשאיר אחריה מאות אלפי מתוסכלים"

הנתונים האחרונים בישרו על ירידה משמעותית בנתח המשקיעים בשוק הדיור מכ-30% ל-20% אך מחירי הדירות המשיכו גם ב-2015 וברבעון הראשון של 2016 לעלות בקצב גבוה. תכנית מחיר למשתכן לא מצליחה למלא את הצורך המיידי של זוגות צעירים בדירה והדיווחים מלמדים כי היא מלווה בלא מעט בעיות כמו היעדר היכולת של הזוגות שזכו בהגרלות כמו בעפולה, לקבל משכנתאות מהבנקים המממנים.

נושא 90% משכנתא לרוכשי מחיר למשתכן תקוע וככל הנראה לפחות חלק מהבנקים לא מתלהבים כל כך מהאפשרות הזו של מינוף גבוה של זוגות צעירים. יריב פז, מנכ"ל ובעלים של פז גרופ, קרן להשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב, תוקף בראיון ל"גלובס" את תוכנית מחיר למשתכן ומציין מה לדעתו צריך לקרות כדי שעליית מחירי הדירות תיעצר.

- מה דעתך על תוכנית הדגל של משרד האוצר, מחיר למשתכן? 

"מחיר למשתכן היא תכנית איומה, מספיק רק להסתכל על מכרז מחיר מטרה שהגה שר האוצר לשעבר יאיר לפיד. המכרז האחרון בראש העין, שהציע 39 יחידות דיור, הביא לכך שעליהן התחרו למעלה מ-7,000 איש. שובל של אלפי אנשים ממורמרים, לא זכו לדירה והפכו רק ליותר מתוסכלים מעליית מחירי הדירות, ברור שהאנשים הללו כבר לא יאמינו לאף אחד שהמחירים ירדו באיזשהו שלב. הם מיואשים לחלוטין ויבקשו לרכוש דירה בעיר במחיר מלא. הביקוש הזה מתפרץ ורק מביא לעליית מחירים של דירות אחרות, זה איום ונורא. ברמה הפסיכולוגית אנשים יהיו מאוד מאוד מתוסכלים מזה שלא הצליחו לרכוש דירה בהנחה".

- מה הטעות של מחיר למשתכן?

"הטעות היא שמייצרים ביקוש מוגבר לדירות דווקא בפריפריה ושגורמים לכך שזוגות חזקים ומבוססים שלא רכשו דירה באזור המרכז, יתמודדו על רכישת דירה להשקעה בפריפריה. יש בישראל הרבה שכונות מתפוררות וישנות שאפשר לקדם שם תכניות פינוי בינוי שיצליחו לייצר עשרות אלפי יחידות דיור בשנה. הסיבה היחידה שזה לא מתקדם היא לא בגלל הדיירים שמסרבים אלא שלממשלה נוח לבנות בפריפריה כי שם האוכלוסייה לא דורשת השקעות בתשתיות. אם מוציאים לפועל תוכניות להתחדשות עירונית בהיקפים גדולים באזור המרכז, זה לא יעבוד בלי השקעות של מיליארדי שקלים נוספים כל שנה בכבישים חדשים ותחבורה ציבורית יעילה". 

- אז מה יש אשליה של הציבור, אתה אומר בעצם שהבעיה היא בכלל תחבורה?

"הממשלה משלה את הציבור שהבעיה היא מחסור בדירות וכדי לפתור אותו היא תשווק קרקעות עליהן יבנו הקבלנים. אבל שנים ארוכות אף אחד לא השקיע בארץ בתשתיות, וזו אחת הבעיות למשבר הדיור, בכל העולם הבינו שתחבורה היא המנוע לצמיחה כלכלית. ואני שואל - יש תחליף היום לעורק המרכזי של המדינה שנקרא נתיבי איילון? יש בכלל דרך להרחיב את נתיבי איילון? ברור שלא. הרכבת הקלה למשל זהו בזבוז של מיליארדי שקלים אם אתה לא יכול להגיע ממרכז ראשון לציון למקום העבודה בתל אביב בעשרים דקות בשיא העומס דרך שימוש בתחבורה ציבורית, אז ברור שלא שווה להשקיע באמצעי תחבורה כזה. אף אחד לא עוצר וחושב, רגע, איך אנחנו מייצרים כאן השקעה אדירה בתחבורה שתאפשר להגיע במהירות וביעילות מהבית לעבודה ובחזרה במהירות".

- מה הטעות שאתה מדבר עליה?

"אנשים לא מבינים שאין באמת מחסור גדול ביחידות דיור, מה שגורם למחירים לעלות זה חוסר הברירה של אנשים לגור באזור המרכז. כולם יודעים שאם אתה גר במרכז אתה קרוב לחינוך מצוין, להזדמנויות תעסוקה הטובות ביותר, לבידור ופנאי מהאיכותיים וגם למסעדות ולקניונים שכולנו רוצים לקנות בהם. הנה באר שבע מתפתחת בצעדי ענק, עיר הבהדים מוקמת בנגב, אז במקום שישקיעו את המיליארדים של הרכבת הקלה בהקמת מטרופולין תעסוקה ענק בבאר שבע, מענקים לחברות ענק שיבואו לישראל, שופכים היום 14 מיליארד שקל שהולכים לים".

- אז מה צריך לעשות באמת כדי להוריד את מחירי הדיור בארץ?

"חייבים להעלות את הריבית, לא יעזור כלום. הריבית בשפל בכל העולם ומחירי הדירות עולים לא רק בישראל. בנק ישראל צריך להעלות את הריבית בהדרגה כדי לצנן את הביקוש לדירות, הוא צריך כבר עכשיו להכין את הציבור לכך שהריבית עומדת לעלות. המנהיגות הנוכחית וגם הקודמת לא רואה בקבלנים הישראלים כשותפים לדרך, אלא כמי שרוצים להרוויח מעליית המחירים. הקבלנים הבינו מזמן בחדרי חדרים שעלייה בלתי פוסקת של המחירים היא מסוכנת. לא מזמן שמעתי את אברהם קוזניצקי, הבעלים של מנרב ואחד הקבלנים הכי מוערכים בישראל שמדבר מדם ליבו וחושש מאוד מהפופוליזם והצעדים של הממשלה בריסוק המחירים. אין שום דרך מנחה וככה אי אפשר להצליח בחיים". 

- מה ההוכחה לכך שהמחירים עולים בעיקר בגלל הריבית הנמוכה?

"ההוכחה הכי טובה היא המחירים של דירות שנבנו על קרקעות כנסיה. אתה מסתכל על שתי דירות זהות לחלוטין, באותה שכונה, כשההבדל היחיד הוא שאחת מהן נבנתה על קרקע ששייכת לכנסיה ודורשת תשלום של דמי חכירה גבוהים באופן יחסי לקרקע של המנהל. הדירה שנבנתה על קרקע בבעלות הכנסייה נמכרת במחיר של 30%-40% פחות מהדירה הזהה שנבנתה על קרקע של המנהל. הפער נובע מכך שאפשר לקבל על דירה בקרקע של המנהל משכנתא ואילו על הדירה שנבנתה על קרקע של הכנסייה, אי אפשר לקבל משכנתא מאחר והבנקים חוששים שאת הדירות הללו לא ניתן לממש בבוא העת. עד היום אני באופן אישי, לא מכיר מקרה אחד שבו רוכש של דירת כנסייה פונה מביתו, יש אמנם עלויות מעט יותר גבוהות של חידוש חוזה חכירה, אבל ההסבר לפער הגדול מאוד, לעומת דירות על קרקע של המנהל נובע מהיכולת לקבל מימון ובזול מאוד". 

- אנחנו עוד מעט רושמים שנה להעלאת מס הרכישה של משרד האוצר ל-8% על דירות להשקעה. כמה בכלל זה השפיע על השוק?

"יותר ויותר אנשים מעדיפים היום להשקיע בחו"ל על פני רכישת דירה להשקעה בישראל, אפשר לראות את זה בשטח יום יום".

- אם העלאת מס הרכישה הייתה גורמת לכל כך הרבה משקיעים ישראלים לרכוש בית בארה"ב, היה לזה ביטוי והמחירים בישראל היו יורדים. איך אתה מסביר את זה?

" משום מה נוצרה למשקיעים בישראל תדמית שלילית ושלא בצדק. הנה, מס הרכישה עלה בחדות והמשקיעים רוכשים הרבה פחות, אבל המחירים ממשיכים לזנק גם במחצית השנייה של 2015 וברבעון הראשון של 2016. אז מה תהיה התוצאה? המשקיעים ייצאו ואנשים שלא יכולים לרכוש דירה גם כשהמחיר יהיה 300 אלף שקל, למשל במצב שבו הם מסורבי משכנתא כי בעבר הייתה להם בעיה, גם לא יצליחו לשכור דירה וישלמו מחירים גבוהים. אז מה עדיף? שיהיו משקיעים שיספקו דירות להשכרה או שיהיו הרבה פחות דירות להשכרה?".