אפקט ענבל אור: המלצות לשכת עוה"ד להסדרת קבוצות הרכישה

הדיון סביב הלגיטימיות של קבוצות הרכישה עלה לכותרות בשבועות האחרונים בעקבות פרשת ענבל אור ופירוק חברות הנדל"ן שהיו בבעלותה. ל"גלובס" נודע כי לשכת עורכי הדין גיבשה מסמך שמציג המלצות מפורטות להסדרת תחום קבוצות הרכישה, החל בהליך התארגנות הקבוצה וכלה בגובה שכר-הטרחה ובאופן התשלום שלו למארגן הקבוצה.

במטרה לקדם חקיקה הקשורה לתחום קבוצות הרכישה, לשכת עורכי הדין ממליצה תחילה להקים באופן מיידי צוות שבו היא תהיה חברה ובראשותו יעמדו מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון ורשות המסים. בהמשך, היא ממליצה להכין תזכיר חוק בתוך 60 יום, שבו ייבחנו בין היתר הסיכונים העומדים בפני חברי הקבוצה, הדרכים להפחתת הסיכונים וכן הסדרת פעילותו של מארגן הקבוצה. הלשכה מציעה בנוסף לקבוע תקנון אחיד שיחול על כלל קבוצות הרכישה.

בנוגע לשלב ההתארגנות של קבוצות הרכישה, לשכת עורכי הדין ממליצה לחייב את הקבוצות למנות נאמן שיהיה עורך דין עם 10 שנות ניסיון לפחות. עוד ממליצה הלשכה כי דמי ההרשמה לפרויקטים לא יעלו על 7% מאומדן עלות הדירה בפרויקט. כמו כן, חברי קבוצת הרכישה יוכלו לבטל את השתתפותם בפרויקט בתוך 7 ימים ללא תנאים מגבילים.

בנוגע לשיווק הדירות, הלשכה מממליצה כי רק מתווך מורשה יעסוק בשיווק יחידות הדיור. כמו כן לא תתאפשר מכירה רעיונית (מכירה כפולה של דירות) וכן תירשם בערת אזהרה מפורטת. עוד ממליצה הלשכה כי כספי הרוכשים יופקדו בחשבון נאמנות מיוחד.

המלצות הלשכה עוסקות בתחומים נוספים כגון שכר-הטרחה למארגן הקבוצה, שישולם לו באופן הדרגתי ככל שהפרויקט מתקדם; מינוי מפקח בנייה מיוחד וליווי בנקאי שבו יהיו מחיויבות כל קבוצות הרכישה.

"נקווה ש'היוזמה' לא תביא בעקבותיה גם העלאת שכר-הטרחה"

"אנו מברכים על כל הצעה שתבטיח התנהלות תקינה של קבוצות הרכישה ותמנע מחברים בקבוצות סיכונים מיותרים", מציין איתן לוי, מנכ"ל חברת אילה אגם, העוסקת ביזמות נדל"ן לצד ארגון קבוצות רכישה. "יחד עם זאת, נציין כי אין כל חדש בהצעות הנ"ל. קבוצות רכישה המתנהלת נכון, פועלות לפי הכללים המוצעים, לרבות בחירת שמאי חיצוני המאושר על-ידיי הבנקים, פריסת דמי הניהול לאורך הפרויקט בהתאם לאבני דרך מקובלות, שקיפות ביקורת ובקרה של רואי חשבון וכיו"ב. עורכי הדין משמשים כנאמנים של חברי הקבוצה ואמורים לפעול מטעמם ולטובתם. נקווה ש'היוזמה' שנוקטים הפרקליטים לא תביא בעקבותיה גם העלאת שכר-הטרחה שנגבה על ידם, ביום הראשון של הפרויקט".

רונן וגנר, יו"ר ועדת ההשתלמויות של לשכת שמאי המקרקעין, אמר: "עצם היוזמה של לשכת עורכי הדין מבורכת וחשובה. לעניין פרטי הצעת החוק; לאחר שנוסח הצעת החוק תפורסם, לשכת שמאי המקרקעין ברשות מר אוהד דנוס תתייחס עניינית לאחר קיום דיון מעמיק ומקצועי".