בנק ישראל מקדם את נושא המשכנתאות במחיר למשתכן

התקדמות בסוגיית המשכנתא הייעודית לזכאי מחיר למשתכן. לאחר שלפני כחודשיים, בפברואר האחרון, הודיעו משרד האוצר ובנק ישראל על גיבוש מסלול ייחודי למימון רכישת דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן, הפיץ היום (ג') הפיקוח על הבנקים טיוטה ראשונה לבנקים השונים בנושא זה. הטיוטה גובשה בבנק ישראל אתמול (ב') לאחר ישיבה שנערכה בנושא המשכנתאות במחיר למשתכן, וההסכמה של בנק ישראל לאפשר לבנקים לתת לזכאי מחיר למשתכן משכנתא בגובה מחיר הנכס בשוק החופשי ולא במחיר המוזל בו הם ירכשו את הדירה במסגרת התוכנית. נדגיש כי טיוטה זו עברה כעת לעיון הבנקים השונים אך תיכנס לתוקף רק לאחר העברת ההוראה המפורשת של בנק ישראל בנידון, מה שצפוי לקרות ככל הנראה בתחילת חודש מאי הקרוב.

עוד נדגיש כי מלבד העובדה שבנק ישראל יאפשר לבנקים להעניק משכנתא על פי שווי הדירה בשוק ולא על פי המחיר בו רוכשים הזכאים את הדירות מהקבלן, הם עדיין יחייבו את הרוכשים לעמוד בכל הפרמטרים הקבועים לקבלת משכנתא וכל מקרה צפוי להיבחן לגופו באופן פרטני. עוד נדגיש כי בעוד הוראות בנק ישראל מאפשרות על פניו גם 100% מימון, נקבע כי הרוכשים יהיו חייבים להציג הון עצמי של לפחות 100 אלף שקל. במקביל, ההוראה של בנק ישראל מתייחסת הן לתוכנית מחיר למשתכן והן לתוכנית מחיר מטרה.

בטיוטת ההנחיה שפורסמה היום לבנקים השונים נכתב על ידי המפקחת על הבנקים חדוה בר כי: "במטרה לתמוך ביכולתם של זכאים להשתתף בפרויקטים לרכישת דירה במחיר מופחת כדוגמת "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן", ובהתאם לסיכום בין בנק ישראל ומשרד האוצר, עלה הצורך לעדכן את ההוראה בעניין חישוב שיעור המימון לרכישת הדירה. לאחר התייעצות עם הוועדה המייעצת בעניינים הנוגעים לעסקי בנקאות, ובאישור הנגידה, החלטתי על עדכון ההוראה".

במסגרת ההוראה החדשה שמתווספת לקובץ "מגבלות למתן הלוואות לדיור" נכתבו הכללים למתן הלוואות לדירה במחיר מופחת. על פי הנוסח שאושר בבנק ישראל: "חישוב שווי הנכס להלוואה לדירה במחיר מופחת יבוצע בהתאם לכללים הבאים: תאגיד בנקאי רשאי לבסס את שווי הנכס על הערכת שמאי במועד אישור ההלוואה. על הערכת השמאי להביא בחשבון את כל הפרמטרים הרלבנטיים לדירה בפרויקטים מסוג זה, בין היתר: התייחסות לסוג הפרויקט ומאפייניו, אוכלוסיית היעד, המפרט הטכני של הדירה, היקף הדירות החדשות הנמכרות באזור במחיר מופחת וכיוצ"ב. במקרה בו הערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון שקל, יש לבסס את שווי הנכס על 1.8 מיליון שקל או על מחיר הרכישה, הגבוה מבניהם. שיטות הערכה לחישוב שווי הנכס כאמור לעיל (מחיר רכישה או הערכת שמאי) מבוססות על ההנחה לפיה אין מניעה משפטית למימוש הדירה בעת כשל, בשוק חופשי וללא מגבלות. לא מתקיימת ההנחה כאמור, יבוא הדבר לביטוי בהערכת השווי. למען הסר ספק, רישום הערת אזהרה בגובה קנס שייקבע על ידי המדינה, לא יחשב כמניעה משפטית בתנאי שתינתן קדימות לכספי ההלוואה הבנקאית על פני רכיב הקנס. כאשר התכנית כוללת קנסות בגין הפרת תנאי התכנית, כגון דרישה להחזר סכומי הטבה שקיבל הרוכש, או קנס מוסכם, יש להפחית סכומים אלו משווי הדירה, אלא אם קיימת לבנק זכות הקודמת לזכות המדינה להשבת ההטבה / הקנס במימוש הנכס". עוד נכתב במסגרת ההוראה כי: "מובהר כי על הרוכש לשלם לפחות 100 אלף שקל מסכום הרכישה ממקורותיו העצמיים".

במקביל, לאחר שבשבועות האחרונים הייתה אי וודאות לגבי מתן משכנתאות לזכאי מחיר למשתכן על ידי הבנקים השונים, ללא קשר להנחיית בנק ישראל לשיעור מימון שונה, אלא משכנתא רגילה, בימים האחרונים נראה שמצב זה קרוב לפיתרון. כך, בבנק הפועלים למשל החלו לטפל בבקשות משכנתא של זכאי מחיר למשתכן הראשונים ועל פי מקורות באוצר ובבנק ישראל בנקים נוספים יפעלו או כבר פועלים בהתאם.