מה ההבדל בין מארגן קבוצת רכישה לקבלן-יזם?

מגדל של 50 קומות בונה חברת הנדל"ן חג'ג' במתחם סומייל בת"א (רחוב אבן גבירול פינת ארלוזורוב), ובסך הכול יהיו בו 200 דירות (החברה מבקשת אישור ליותר) וכן שטחי מסחר. חג'ג' רכשה את הקרקע כבר לפני שלוש שנים, והיא עסוקה בהכשרת השטח לבנייה, כשבדוחות הכספיים היא העריכה כי בניית הפרויקט תחל בחודשים הקרובים.

חג'ג' אמנם רכשה את הקרקע, אבל היא לא מגדירה זאת כפעילות יזמית (לצד פרויקטים אחרים שבהם היא כן יזמית) - אין לה כוונה לבנות ולמכור את הדירות וליהנות מרווח יזמי. הפעילות שלה בפרויקט הגדול הזה מוגדרת על ידי החברה כ"ארגון וליווי של קבוצת רכישה", ובכוונתה ליהנות מרווחים כמארגנת הקבוצה (רווחי ייעוץ/ ניהול). יש כאן אמירה חשובה: החברה בעצם אינה רואה עצמה במקרה הזה כיזם שחשוף למחירי הדירות ולעלותן, אלא כמלווה שהרווח שלו הוא דמי ניהול וייעוץ שוטפים.

אלא שבינתיים, עד שהיא עוברת לשלב קבוצת הרכישה, חג'ג' היא על תקן יזמית כאן, שכן היא מחזיקה בקרקע, ולפיכך חשופה לסיכונים ולסיכויים שקשורים בקרקע; היא משווקת את הדירות (הזכויות לדירות) בדומה לקבלן שמשווק את הדירות שהוא מתעתד להשלים. ההבדלים בשלב זה הם קטנים, ובכל זאת, ההבדל הגדול הוא שמתישהו החברה תתנתק מהחשיפה לקרקע ותתחיל להיות מארגנת קבוצה (בדומה לשאר קבוצות הרכישה שהיא מנהלת). על פי הדוחות הכספיים, אגב, פרויקט סומייל הוא היחיד מבין תשעה פרויקטים שעדיין לא מוגדר כקבוצת רכישה, בגלל שלא מכרו את רוב זכויות הדירות לרוכשים פוטנציאליים. אבל בחג'ג' מעדכנים שזה צפוי לקרות במהלך 2016.

מערבבת פעילויות ונהנית מכל העולמות

סומייל הוא מהבולטים שבין הפרויקטים של חג'ג', אך הפרויקט המוביל שממחיש את האמביוולנטיות שבפעילות החברה הוא ברחוב הארבעה בת"א. מדובר על שני מגדלים (הצפוני והדרומי), אך למרות שהם צמודים כל אחד מהם מוגדר אחרת לגמרי בדוחות הכספיים: המגדל הדרומי הוא במסגרת קבוצת רכישה, כלומר החברה מלווה אותו ומקבלת דמי ניהול שוטפים, ואילו הבניין השני הוא במסגרת פעילותה כיזמית, שם החברה היא קבלן יוזם שבמקביל לפעילות הבנייה משווק את הדירות. מעבר לכך, גם בבניין הדרומי (קבוצת רכישה) יש לחג'ג' שטחים (לא בהיקף משמעותי מאוד) שאמורים להימכר בהמשך, כך שהם מוצגים כחלק מהפעילות של קבוצת הרכישה.

הערבוב הזה מסרבל את הדוחות, וייתכן שגם את העסקים השוטפים, אבל אולי לחברה זה מתאים, שכן ככה היא נהנית מכל העולמות - גם יזמית, גם מלווה קבוצות רכישה. וזה עוד לא הכל, היא גם משאירה לעצמה פה ושם נכסים (וגם רוכשת), ויש לה פעילות של נדל"ן מניב.

כל עוד הרוכשים מבינים מה הם רוכשים, וכל עוד קיימים גבולות בין התחומים, זה יכול כנראה לעבוד. ואגב, חשוב לציין שיש חברות נדל"ן רבות שמערבבות כמה תחומי פעילות - יזמות עם בנייה ועם נדל"ן מניב, אלא שכאן זה סוג מאוד קרוב של פעילות, עם מטרה אחת - יזמות של דירות למגורים (פעם אחת כקבוצת רכישה, ופעם אחרת כיזמית).

2.5 מיליון שקל לדירה במרכז ת"א

על כל פנים, הפרויקט בסומייל הוא כאמור אחד מפרויקטי הדגל של החברה, והנה הנתונים העיקריים שלו: הקרקע נרכשה בתמורה ל-189 מיליון שקל (כולל ריביות על פני התקופה ומע"מ); נכון לסוף 2015 החברה שיווקה 120 דירות, ונותרו לה 80 דירות (שנרשמו במלאי). עד פרסום הדוח (סוף חודש מארס) נמכרו עוד 10 זכויות לדירות.

עלות הקרקע וההיטלים מסתכמים ב-128 מיליון שקל (וזה רק חלקה של חג'ג'), עלות הבנייה היא 139 מיליון שקל ועלויות אחרות מסתכמות ב-21 מיליון שקל. בסך הכול, העלויות שחג'ג' אחראית עליהן מסתכמות ב-288 מיליון שקל, מתוכן 172 מיליון שקל הושקעו ו-116 מיליון שקל יושקעו בעתיד.

ובכל זאת, למרות ההוצאה הכספית הגדולה, בינתיים הפרויקט כאמור לא התחיל - שיעור ההשלמה שלו הוא אפס.

בהצגת הפרויקט מציגה החברה את המלאי בגינו (כל ההשקעה בהקמת הדירות, לרבות החלק המרכזי בינתיים - רכישת הקרקע) בסכום של 204 מיליון שקל (סכום דומה למוצג בביאורים לדוחות), אבל הסכום הזה גבוה מההשקעה עד כה שמוצגת כאמור בסך של 172 מיליון שקל. ההפרש מיוחס כנראה לעלויות של היטלי השבחה ופיתוח ופינוי המחזיקים הנוכחיים בקרקע. כלומר, בסך הכול יש לחברה 80 דירות שרשומות ב-204 מיליון שקל, כשהסכום הזה כולל את כל העלויות הצפויות. אז נכון, האומדנים האלו עשויים להשתנות, אבל אם נתייחס למספרים האלו כמייצגים נכון לכתיבת הדוחות, הרי שבמלאי החברה יש 80 דירות בערך של 2.5 מיליון שקל לדירה. זו העלות של הדירה, ועל פניו זה נשמע נמוך ביחס למחירים של דירות יוקרה במרכז ת"א.

על המלאי אם וכאשר יימכר החברה תרשום רווחים, אבל כבר עכשיו היא מציגה בדוח הדירקטוריון רווחים על הדירות שכבר נמכרו, או ליתר דיוק - רווחים על מכירת הזכויות לדירות (הרי לא התחילו לבנות): "נכון למועד פרסום הדוח, נחתמו 130 הסכמי מכר וכן חמש בקשות הצטרפות ליחידות דיור", נמסר בסקירת המנהלים. "מתוך הסכמי המכר שנחתמו, 36 אינם חלוטים (הסכמים הניתנים לביטול, א' ע'). באשר ל-94 מהסכמי המכר שהינם חלוטים, עודף התמורה לו זכאית חג'ג' סומייל (חברה בת שמחזיקה בפרויקט, א' ע'), מעבר לעלות רכישת הזכויות במקרקעי הפרויקט ששווקו על ידה במסגרת אותם הסכמי מכר, מסתכם ב-63 מיליון שקל (רווח גולמי)".

מדובר בחלק החברה בלבד (אחרי הוצאות וחלוקת רווחים), וזה עוד לא הכול - יתר ההסכמים (הלא חלוטים) והסכמי ההתקשרות מבטאים רווח גולמי תיאורטי של 40 מיליון שקל. כמו כן, מכירת הזכויות שברשות החברה מבטאת רווח תיאורטי נוסף (בהינתן מחיר השוק) של 93 מיליון שקל.

במילים פשוטות - בפרויקט הזה עוד לא נבחר קבלן, עוד לא התקבלו כל ההיתרים, אך בדוחות המנהלים כבר סופרים רווח בסדר גודל של 200 מיליון שקל - רווח שעדיין לא נרשם בדוח הכספי החשבונאי.

הרווח הזה יתבטא בדוחות העתידיים של חג'ג' בשני אופנים: רווח ממכירה של זכויות בקרקע וכן רווח והכנסות מדמי ייעוץ לחברה כמנהלת ומארגנת קבוצת רכישה.

*** הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלו. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו

 המספרים של פרויקט סומייל