הסיפור הלא ייאמן על קרקע יוקרתית למלון "ארבע עונות"

מזה 20 שנה מנסה רשת המלונות "ארבע עונות" לזכות, בפטור ממכרז, בחלקת מקרקעין ייחודית ויקרת-ערך במרכז ירושלים, לצורך הקמת מלון פאר ליחידי סגולה ועתירי ממון, לצד מתחם מגורים יוקרתי. מדובר במתחם עומריה שנחשב למרכזי בירושלים וגובל בתחנת הרכבת, גן הפעמון והמושבה הגרמנית בירושלים. הקרקעות במתחם נחשבות בין היקרות ביותר בירושלים.

בסוף שנות ה-90' הצליחה החברה לגייס לשם כך את בכירי משרד התיירות ומשרד האוצר - שר התיירות דאז משה קצב, ושר האוצר דאז מאיר שטרית - ואת מינהל מקרקעי ישראל, אשר אישרו את הקצאת הקרקע בפטור ממכרז. אישור הפרויקט זכה להתנגדויות והוגשו עתירות כנגד המהלך, שבסיומן בוטל הפטור ממכרז.

כעת, 7 שנים לאחר שבתי המשפט המחוזי והעליון ביקרו את ההליך וקבעו כי החלטות מינהל מקרקעי ישראל לקבל את ההמלצה ולהעניק את הפטור לחברת "ארבע עונות" - בטלות, העניק המינהל שוב ליזמים "הרשאה לתכנון" מלון "ארבע עונות" בלב מתחם עומריה.

כך נטען בעתירה שהוגשה הבוקר (ה') לבית המשפט המחוזי בירושלים נגד רשות מקרקעי ישראל, חברת "מלון סוויטת אפ.אס.אר בירושלים" (הבעלים של רשת מלונות "ארבע עונות"), שר התיירות יריב לוין ושר האוצר משה כחלון, במסגרתה מעלים העותרים טענות חמורות בנוגע לאופן קידום הפרויקט.

הפרשה עמדה גם במרכזו של תחקיר "7 ימים" של "ידיעות אחרונות" משנת 2007, במסגרתו נטען שם כי אינטרסים כלכליים סמויים הובילו את בנימין נתניהו, כראש האופוזיציה דאז, לכך ש"פעל למען הפרויקט" שבו מקורבו, עו"ד דוד שמרון, מייצג את היזמים. 

ללא קשר לתחקיר, הפרויקט כאמור נתקל בהתנגדויות מצד בעלי קרקעות סמוכים שרכשו את הקרקעות שלהם במכרז (ללא פטור), הוגשו עתירות נגדו, ובהליכים המשפטיים נקבע כי הפטור ממכרז שקיבלו היזמים - בטל.

ואולם, כפי שהתברר, היזמים לא אמרו נואש והמשיכו לפעול לקידומו. לאחר "שקט תעשייתי" של מספר שנים, התברר לאחרונה כי רמ"י אישרה כאמור את הקצאת השטח לפרויקט בפטור ממכרז.

"ההצדקה שהייתה כבר לא קיימת"

בחודש פברואר השנה עשתה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים צעד נוסף ואישרה את התוכנית המפורטת שהגישו היזמים לפרויקט. בעקבות האישור פנו המתנגדים לפרויקט - חברת טריומפ הוטלס (Triumph Hotels), שבבעלותה 1,700 חדרי מלון במנהטן, ובעל השליטה בחברה, שימי הורן, תושב ארצות-הברית ובעל הזכויות במגרש הסמוך שגובל במגרש במתחם עומריה, לשורה של גורמים בממשלה, בהם שר האוצר משה כחלון; שר התיירות יריב לוין; היועצים המשפטיים שלהם; גורמים ברמ"י, בהם ממלא-מקום מנהל הרשות, עו"ד עדיאל שמרון; גורמים בוועדה לתכנון ובנייה בירושלים; וכן אל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים אזרחיים, עו"ד ארז קמיניץ - זאת במטרה למנוע את קידום הפרויקט.

לטענת העותרים, פנייתם זכתה להתעלמות מצד כל הגורמים הנוגעים בדבר. כעת, רגע לפני שהעסקה עם רמ"י נחתמת והאפשרות לנהל הליך מכרז חדש ותקין תפוג לטענתם, מגישים המתנגדים להליך ההקצאה הבלתי חוקי לכאורה את העתירה הנוספת לבית המשפט, שבה הם דורשים לחדול מן ההליכים להקצאה בפטור ממכרז ולקיים הליכים חדשים.

זאת, בין היתר, בטענה כי "רמ"י ממשיכה בהליכי הקצאת הקרקע בפטור ממכרז בהסתמך על שורה של דיונים והחלטות שהתקבלו לפני 15-19 שנה, ונוהגת כאילו לא דבק פגם של אי-חוקיות בהחלטות וכאילו בית המשפט העליון לא קבע כי החלטותיה בטלות".

בעתירה, שהוגשה באמצעות עו"ד יובל גלאון ממשרד שביט-בר און-גלאון-צין-יגור ושות', המתמחה בדיני תכנון ובנייה, ועו"ד אמיר ויתקון, שותף במשרד העומד בראש מחלקת הליטיגציה, מפורטות הנסיבות שהובילו להגשתה.

לטענת העותרים, מאז שנות ה-90' מנהלת רשת "ארבע עונות" מהלכים מתמשכים לרכישת הזכויות במגרש במתחם עומריה בפטור ממכרז. בתחילת הדרך, נטען, ביקשה הרשת להקים במגרש פרויקט המשלב 352 חדרי מלון, לפחות 2,000 מ"ר שטח מסחרי, מרכז כנסים, בריכה ומרכז בריאות בשטח שלא יפחת מ-2,400 מ"ר, בשילוב עם 80 דירות פאר למגורים.

הפרויקט, שהוצג על-ידה בפני מנכ"ל משרד התיירות ובכירים נוספים במשרד התיירות בשנת 1998, היה פרויקט משולב של מלונאות ודירות מגורים. בהמשך, נטען, הפרויקט, שנדון ואושר על-ידי אגף תקציבים והאגף הבינלאומי במשרד האוצר בשנת 1999, היה פרויקט מלונאי בלבד שכלל 352 חדרים, מרכז כנסים וספא בהשקעה בהיקף של 47 מיליון דולר.

אישורים אלה, על-פי העתירה, הותנו באיסור מפורש לסטות מן הייעוד המלונאי הטהור של הפרויקט. בעקבות הליכים אלה חתמו שר התיירות דאז, קצב, ושר האוצר דאז, שטרית, על אישור המופנה למנהל המינהל דאז, עו"ד אבי דרקסלר, להקצאת המגרש המבוקש לרשת "ארבע עונות" בפטור ממכרז. 

מכתב השרים האמור, נטען, הוא "האישור המכונן" את הליך הקצאת המקרקעין בפטור ממכרז, ובנימוקיו נכתבה "כי הקמת המלון שבנדון תביא תועלת למשק המדינה והענקת הזכויות במקרקעין ללא מכרז חיונית להצלחתו של המיזם", בין היתר כיוון שכניסה של רשת מלונאות מובילה כמו רשת "ארבע עונות" לישראל מהווה הכרה בכך שיש מקום בישראל למלון יוקרה ופאר מסוג המלונות שמנהלת הרשת; הקמת המלון על-ידי רשת "ארבע עונות" מהווה הבעת ביטחון בעתידה הכלכלי של ישראל; המלון יעלה את סטנדרט הבנייה והשירות של בתי מלון מתחרים; ומאמצי השיווק של הרשת יוסיפו תיירים לישראל ויזכו את ישראל לחשיפה תיירותית.

הסיפור התגלגל כאמור לפתחו של בית המשפט, כאשר הורן (בעל הזכויות במגרש הסמוך - אל"ו) הגיש התנגדות לקידום הקצאת השטח בפטור ממכרז, ובפסק דין של בית המשפט העליון ממארס 2009 נקבע כאמור כי החלטת הנהלת רמ"י והחלטת ועדת הפטור של רמ"י להקצאת הקרקע בפטור ממכרז - בטלות.

בתביעה נטען עוד כי חמורה לא פחות היא העובדה שרמ"י ממשיכה בהליכי הקצאת הקרקע בפטור ממכרז בהסתמך על שורה של דיונים והחלטות שהתקבלו לפני 15-19 שנה. "חלוף הזמן לבדו - לא כל שכן כאשר עסקינן בהקצאת מקרקעין ייחודיים ויקרי-ערך בפטור ממכרז - מחייב את כל הגורמים הנוגעים בדבר, לרבות רמ"י והגורמים המוסמכים במשרד התיירות ובמשרד האוצר, לשקול ולבחון מחדש את תוקף החלטותיהם בנושא זה".

לטענת התובעים, בחלוף תקופה כה ארוכה מאז נדון הפרויקט לראשונה חלו שינויים מהותיים הן בפרויקט עצמו - כך שהפרויקט שחברת "ארבע עונות" מקדמת היום אינו זהה לפרויקט שהוצג ונדון בפני משרד התיירות, משרד האוצר ורמ"י לפני 17-19 שנה; והן במשק המדינה ומצב התיירות והמלונאות בישראל בפרט - כך שהתועלת וההצדקה שאולי הייתה לפרויקט לפני 17 שנה כבר לא קיימת היום.

כך, נטען כי הפרויקט שהוצג לפני 17 שנה בפני הוועדה המשותפת לרמ"י ומשרד התיירות, מרכז ההשקעות במשרד האוצר, מנכ"ל משרד התיירות וגורמים נוספים כלל 352 חדרי מלון, בעוד שהפרויקט של החברה כיום כולל רק 200 חדרים; הפרויקט הישן כלל שטחי מסחר בהיקף שלא יפחת מ-2,000 מ"ר, בעוד שהפרויקט הנוכחי כולל 260 מ"ר שטחי מסחר בלבד; ההשקעה בפרויקט הישן הוערכה בסך של 47 מיליון דולר, אולם גם בהנחה שעלות הבנייה לחדר שהעריכה החברה לא השתנתה - הצטמצמה השקעתה ב-45% בערך.

בעתירה מבקשים המתנגדים כי בית המשפט יורה לרמ"י לחדול מן ההליכים להקצאה בפטור ממכרז של המקרקעין לחברת "ארבע עונות"; יתנה את הליכי הקצאת המקרקעין בפטור ממכרז בקיומם מחדש של כל הליכי ההקצאה; ויורה לשר האוצר ולשר התיירות הנוכחיים לבחון ולשקול מחדש את האישור שניתן לפני 17 שנה להקצאת המקרקעין בפטור ממכרז.

השאלות שעולות מאישור הפרויקט

בדצמבר 2007 פרסם עיתון "ידיעות אחרונות" תחקיר מקיף על השאלות העולות והאינטרסים הסמויים שהניעו לכאורה, כך נטען שם, את הקצאת הקרקע בפטור ממכרז למלון "ארבע עונות". בין היתר נטען בתחקיר כי בשנת 2004, כשנתניהו כיהן כשר האוצר, הוא היה מנוע מבחינה משפטית מלהתערב בעניינים הקשורים למשרדו של עו"ד דוד שמרון, מקורבו, אך זה לא הפריע לו לכאורה לפעול למען הפרויקט, שבו מייצג שמרון את היזמים.

דוד שמרון (64), נציין, הוא שותף במשרד עורכי הדין א.ש. שמרון, י. מולכו, פרסקי ועורך דינו הצמוד של ראש הממשלה בנימין נתניהו ומי ששימש כראש צוות המשא-ומתן הקואליציוני של הליכוד.

היום, כאשר נתניהו מכהן כראש ממשלה, שבות ועולות השאלות סביב אישור הפרויקט. התהייה הראשונה המתבקשת היא האם עו"ד שמרון, בעל הקשרים, פעל בממשל לצורך קידום הפרויקט; והאם ראש הממשלה נתניהו פעל גם הוא למען הפרויקט?

שאלות נוספות שעולות נוכח הטענות שעולות בעתירה הן האם הנימוקים שהביאו את שרי התיירות והאוצר להמליץ על מתן פטור ממכרז לרשת "ארבע עונות" בשנת 1999 תקפים ושרירים גם בשנת 2016? מדוע מינהל מקרקעי ישראל (רמ"י) מסתמך בשנת 2015 על המלצה להעניק פטור ממכרז בהקצאת המקרקעין שניתנה על-ידי השרים שטרית וקצב בשנת 1999 (המלצה שהתבססה על חוות-דעת משנת 1997)? מדוע מינהל מקרקעי ישראל מתעלם לכאורה מפסיקות של בית המשפט העליון, שקבע כי ההחלטות לתת את הפטור ממכרז בטלות? 

תגובות

ממינהל מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "רמי טרם קיבלה את התביעה. לכשתגיע, נלמד אותה וניתן את התייחסותנו בבית המשפט".

עו"ד דוד שמרון, המייצג את רשת "ארבע עונות", מסר בתגובה: "מדובר בטענות ממוחזרות וריקות מתוכן. איש לא ניצל קשרים לקידום הפרויקט, ולראש הממשלה נתניהו לא היה קשר לפרויקט או להחלטות שהתקבלו כדין. עצם העלאת הטענה כאילו פרויקט שלא הגיע לכדי אישור במשך 20 שנות טיפול מתמשך קודם שלא כדין בעקבות קשרי עם ראש הממשלה, היא לעג לרש והזויה לחלוטין. אישור הפטור ממכרז נעשה לאחר בחינה מקצועית של הדרגים המוסמכים לכך על-פי הדין". 

את תגובת רשת "ארבע עונות" לא ניתן היה לקבל עד לפרסום הידיעה. עו"ד שמרון מסר ל"גלובס" כי עקב פערי השעות בין ארצות-הברית לישראל הוא לא הצליח להשיג את לקוחותיו עד לפרסום הידיעה.

ממשרד התיירות נמסר: "במהלך 20 השנים האחרונות נבחן הנושא על-ידי הגורמים המקצועיים במשרד התיירות מספר פעמים, ועמדתם נותרה שכניסת הרשת לישראל חשובה ותועיל לקידום התיירות. כאשר העתירה תתקבל במשרד התיירות, היא תטופל כמקובל על-ידי הלשכה המשפטית והפרקליטות". 

מהאוצר נמסר: "עמדת המדינה תינתן בבית המשפט"