הסכנות האורבות למשקיעי הנדל"ן: כך תבצעו עסקה בטוחה

בחודש האחרון נדמה שמישהו החליט לעשות ביעור חמץ בעולם השקעות הנדל"ן בישראל. הריביות הנמוכות הביאו את המשקיעים לחפש אלטרנטיבה לכסף, בעיקר בשוק הנדל"ן, בארץ ובחו"ל. מה שחלקנו שוכחים בדרך, הוא שלא כל הנוצץ זהב, והשקעות בנדל"ן דורשות מומחיות, מקצועיות והגנות על המשקיע. אין ספק ששוק הנדל"ן טומן בחובו פוטנציאל תשואה עבור מי שמחפשים לאן לנווט את ההון הפנוי, אבל חשוב להקפיד לא לשים את הכסף על קרן הצבי. כמו בכל שוק צומח ופורח, גם בעולם הנדל"ן פועלים לצד יזמים ומשווקים אמינים, גורמים מפוקפקים שמנצלים את חוסר הניסיון או הידע של המשקיע מן השורה, שאין לו רקע בתחום. המשמעות היא שאין צורך להימנע מהשקעות כאלה, אלא להקפיד על כללי בטיחות שישמרו עליכם בדרך לתשואה.

ליאן אריסון, מנהלת עסקית של DELTAR, חברה המתמחה בהשקעות נדל"ן ישראלי, אומרת כי ישנן מספר חגורות ביטחון שעשויות להגן על הרוכש הפוטנציאלי, והקפדה עליהן תמנע אכזבות, ובמקרים קיצוניים גם אובדן של כסף.

שימרו על הכסף - בשום מקרה אל תעבירו כסף לחשבונות של חברת השיווק או המוכר. בעסקאות מכר נדל"ן ישנו חשבון נאמנות ייעודי שמטרתו היא שמירה על ההון עד שיומצאו אישורים לרישום, העברת הזכויות ובעצם השלמת העסקה. הלקוח חותם על מסמכי בנק לפתיחת חשבון ייעודי לעסקה ובכך, למעשה, מתקיימת הפרדה בין כספי הקונה למוכר, כאשר זה האחרון, לא יוכל בשום דרך לעשות בהם שימוש אישי. על חשבון הנאמנות ישנן מגבלות חוקיות, ובמקרה שבו הנאמן, האמון על הכספים, מפר את חובותיו, הוא צפוי לסנקציות כבדות בגין הפרת ההסכם והנזקים שנגרמו לצדדים.

רישום העסקה ברשם - הצעד הראשון בהליך הנו רישום הערת אזהרה ברשם המקרקעין לטובת הרוכש. נסח הטאבו מהווה מעין "תעודת זהות" של הנכס, ומשמש ראיה לכך שהמוכר הנו הבעלים של הקרקע. הערת האזהרה מהווה גם התראה לצדדים שלישיים כי המוכר התחייב לבצע עסקת מקרקעין לטובת הקונה, ומגינה על הרוכש גם מפני נושי המוכר והטלת עיקולים על הנכס. למעשה, אין כל מניעה שהמוכר יציג נסח זה לרוכש כבר בתחילת הדרך, אולם גם אתם תוכלו לבצע פעולה זאת באופן עצמאי באתר האינטרנט של רשם המקרקעין בתשלום אגרה סמלית. 

היעזרו במומחים - גם אם אתם בעלי ניסיון, אל תלכו לסוג כזה של עסקאות לבד. מכיוון שמדובר בסכומי כסף משמעותיים, ישנו צורך במומחים שרואים רק את האינטרס שלכם לנגד עיניהם. לליווי סוג כזה של עסקה תצטרכו רו"ח, עו"ד ושמאים שילוו אתכם ויספקו לכם הגנה לגבי תקינותה. למשל: לצורך רכישת קרקע שנמצאות בהליך הפשרה נדרשת שמאות ייחודית שעומדת בתקנים הקבועים בחוק. נוסף על כך, נדרשים גם עו"ד מומחים בתחום, שלהם הקונה נותן ייפוי כוח לפעול בשמו. שימו לב שייפוי הכוח יינתן לעו"ד בלבד ולא יחולק בנדיבות למוכר או לחברת השיווק. כך גם לגבי תכנון המס על העסקה.

שקיפות וודאות - עסקה שכבר בתחילת הדרך מסתמנת כעסקה שיש בה חוסר בהירות היא עסקה שסביר להניח שבעתיד תתברר כבעייתית. הדבר הראשון שצריך להיעשות הוא תיאום ציפיות בין הצדדים לעסקה. בררו את מצבו התכנוני והקנייני של הנכס הנרכש, וודאו כי הוא נקי מעיקולים ומשעבודים, וכי הפן התכנוני אכן תואם את המצג שניתן במשרדי המכירות. ברוב המכריע של המקרים, הפרטים הללו חשופים לעיני הציבור באתרי רשויות המנהל. פרטים שאינם חשופים ניתן לקבל בצורה פרטנית יותר בוועדות המקומיות או אצל בעלי המקצוע שמלווים את הפיתוח.

אל תתפתו למוכרי החלומות - חשוב לא להתבלבל בין הסלוגנים רוויי החלומות שבהם משתמשות חלק מן החברות כדי למכור ולשווק, לבין הסטטוס האמיתי של הנכס, או התשואה הצפויה מהעסקה. למשל, המונח "זכות לדירה" שבו נהוג להשתמש לעיתים בשיווק קרקעות בישראל, נשען על התפיסה כי 100 מ"ר של אדמה שווים לדירה. עם זאת, יש לדעת שמאזן הדברים משתנה בשלב תוכנית האיחוד והחלוקה שמתבצע על-ידי טבלת איזון. בשלב זה אתם עשויים לגלות שחלק מפיסת הקרקע שקניתם ינותב לתעסוקה ומסחר. נוסף על כך, צריך להבין ע"פ אילו פרמטרים מחשבים יחידת דיור באזור. כלומר, מה כמות היחידות המוקצעות בתכנון והאם היא תואמת את "חלום הדירה ב-100 מ"ר במחיר נמוך".