מחיר למשתכן עוזר לחלשים - שכירות הוגנת לטובת החזקים

בלב הדיון הציבורי כיום ישנן צמד סוגיות הנוגעות להתערבות הממשלתית בשוק הדיור: תוכנית "מחיר למשתכן" של שר האוצר משה כחלון - מכרזי קרקע המשווקים בסיבסוד קרקע ופיתוח (בפריפריה ניתנים גם מענקים לרוכשי דירה, כדי להבטיח הנחה של 200 אלף שקל לפחות לדירה מול מחירי השוק), כשהקבלן הזוכה הוא זה שהציע את המחיר למ"ר דירה הנמוך ביותר; וחוק "שכירות הוגנת" המוצעת על ידי מספר ח"כים, ובראשם ח"כ סתיו שפיר - שמטרתו לעגן את יחסי השוכר והמשכיר, למנוע אפשרות להעלאה לא מבוקרת של שכר הדירה, לקבוע סטנדרטים לדירה מושכרת ועוד.

לכאורה, צמד התוכניות די שונות זו מזו. הראשונה עוסקת במכירת דירות במחיר מוזל לאוכלוסייה שאיננה בעלת דירה, בעוד השנייה עוסקת בהסדרת שוק השכירות בארץ. יחד עם זאת, לשתי דרכי הפעולה הללו ישנו אלמנט משותף מרכזי וקריטי - מרכיב האקראיות.

מחיר למשתכן: יתרון לחלשים

האקראיות בתוכנית מחיר למשתכן מגיעה בתצורה מאוד ברורה של הגרלה לאוכלוסיית הזכאים. מנגד, בחוק שכירות הוגנת האקראיות מתבצעת על פי ציר הזמן - מי שמקדים ושוכר דירה באזורי ביקוש מרוויח, האחרים מפסידים. צמד הנקודות הללו יובהרו בהמשך, אבל כבר מראש נציין כי ישנו הבדל מהותי בין האקראיות הקיימת בכל תוכנית בפני עצמה. ההבדל חשוב ביותר, מאחר שהוא מאפשר להצדיק, תחת הנחות מסוימות ובמסגרת מדיניות מוצהרת, את תוכנית "מחיר למשתכן" של כחלון, ולעומת זאת לשלול בסבירות גבוהה את החוק שמקדמת שפיר.

בכדי להבין את הפער, צריך להתעמק בכל תוכנית בנפרד. נתחיל עם המקרה הפשוט יותר, תוכנית "מחיר למשתכן". פשוט מבצעים הגרלה בין הזכאים. בעפולה למשל נרשמו 4,710 מחוסרי דירה בהגרלה ל-238 דירות. האם הגרלה היא מנגנון כדאי? זו שאלה נהדרת. ישנם מקרים שבהם הגרלה היא אכן מנגנון די טוב לכל הצדדים. עבודת הדוקטורט שלי חוקרת מכרזים שבהם קונים עלולים לפשוט רגל לאחר הזכייה, סיטואציות המתרחשות לרוב במכרזים גדולים, כמו מכרזים ממשלתיים. במקרים מסוימים הוכח בעבר כי המנגנון האידיאלי מבוסס דווקא על הגרלה פשוטה בין מתמודדי המכרז (מנגנון שלא "מכריח" אותם להציע מחירים הפסדיים כדי לזכות). אלה מצבים ספציפיים מאוד שאינם בהכרח רלוונטיים במקרה הנדון, אבל זו הוכחה לכך שהגרלה לעתים יכולה להיות כדאית.

ההגרלה שבבסיס תוכנית מחיר למשתכן ניתנת להצדקה תחת כמה הנחות יחסית פשוטות. לדוגמה, ניקח מצב קיצון בו חלק קטן מאוד מהאוכלוסייה הוא מבוסס כלכלית, בעוד הרוב המוחלט של האוכלוסייה אינו כזה.

בנוסף, נניח והמדינה איננה יכולה לזהות ביעילות את האוכלוסייה הנזקקת, ומשיקולי מדיניות (לגיטימיים או לא, זה כבר נתון לדיון ופרשנות) מעוניינת לסבסד את הדיור לאוכלוסייה זו. במקרה כזה, הגרלה איננה פתרון כל כך גרוע מסיבה פשוטה. הסיכוי שבן העשירים מצפון ת"א יקבל דירה מסובסדת הוא נמוך, לעומת חבריו מהעשירונים הנמוכים יותר המהווים רוב מוחלט בהגרלה.

אמנם מדובר במצב קיצון, אבל גם הנתונים האמיתיים תומכים בטענה הזאת. לפי סקר הלשכה המרכזית לסטטסטיקה משנת 2013, שיעור הגרים בדירות בבעלות עצמית בעשירון העליון הוא 82.9%, בעוד הנתון המקביל עבור העשירון התחתון הוא 39.7%. כלומר, ישנה כמות כפולה של מחוסרי דיור מהעשירון התחתון לעומת העשירון העליון, ולכן סיכויי הזכייה נוטים בהתאם לעשירון התחתון.

כמובן שישנם כמה גורמים נוספים שיש להביא בחשבון ובעיקר את גיל הזכאים. תוכנית מחיר למשתכן מוטה עבור משפחות מחוסרי דיור בכל הגילאים ועבור אנשים בודדים מחוסרי דיור מעל גיל 35.

גיל 35 לא נבחר במקרה. לפי דו"ח סמנכ"ל מחקר ותכנון של המוסד לביטוח לאומי משנת 2011, שיעור הבעלות על דירה עד גיל 34 הוא נמוך ביחס לכלל האוכלוסייה וההבדלים בין העשירונים השונים בשכבת הגיל הצעירה הם יחסית קטנים. ספציפית, מתחת לגיל 35 שיעור הבעלות על דירה בעשירונים העליונים הוא כ-47% בעוד שיעור הבעלות על דירה בעשירונים התחתונים הוא 37%, ויתר העשירונים נעים בין צמד הערכים הללו. ההפרש קטן למדי, ולכן הוספה של מחוסרי דיור צעירים מגיל 35 תגדיל את הסיכוי לתגמל דווקא אוכלוסייה אמידה.

שכירות הוגנת: יתרון לאמידים

לעומת זאת, בחוק "שכירות הוגנת" המצב מתהפך. חוק זה, במישרין או בעקיפין, יביא למצב שבו שוכרים נשארים בדירתם זמן רב יותר. החוק עתיד לייצר קיפאון מסוים בשוק, והאנשים אשר מרוויחים מכך הם אלה שמראש השכירו דירה באזורי הביקוש בכלל, ובתל-אביב בפרט. מי המפסידים הראשונים מהקיפאון הזה? כמובן, אלה שלא השכילו או שלא יכלו לשכור דירה מראש באזורי ביקוש.

לכן גם פה יש הגרלה. היא פשוט מתבצעת על ציר הזמן - מי שהקדים הרוויח, מי שהמתין הפסיד. הגרלה כזאת היא בעייתית מאוד - חברתית, כלכלית וחוקית. אין דרך להראות שהאנשים השוכרים באזורי ביקוש הם אוכלוסייה הזקוקה להטבות יותר משאר האוכלוסייה. למעשה, אוכלוסייה שמראש שוכרת באזורי ביקוש היא לא אוכלוסייה ענייה ברובה, או לפחות מכילה כמות משמעותית יותר של אנשים אמידים, לעומת האוכלוסייה ששוכרת למשל בפריפריה.

גם במקרה הזה הטענות נתמכות בנתונים, אם כי הפעם הם פחות ברורים. מצדדי הצעת החוק יטענו, במידה מסוימת של צדק, שאחוז השוכרים מקרב העשירונים הנמוכים גדולה לאין שיעור מאחוז השוכרים בעשירונים העליונים. זו התמונה הברורה אשר עולה מסקר הלמ"ס לשנת 2013. בסקר ניתן לראות כי 49.3% מהעשירון התחתון שוכרים דירה, בעוד רק 13.6% מהעשיריון העליון גרים בדירות שכורות. לכאורה זו הוכחה ניצחת שהאקראיות היא לטובת החלשים. אבל רק לכאורה. למעשה מדובר בטענה די צינית. היא מזכירה במידה מסוימת את הבדיחה של הקומיקאי האמריקאי ג'ון סטיוארט על כך שלאחוז מקרב האוכלוסייה הענייה בארה"ב אין מקרר בבית, בגלל שהם כל הזמן מזמינים אוכל ממסעדות.

הטענה שהעשירונים התחתונים הם אלה שירוויחו מרגולציה שמוטה באופן מובהק לאזורי ביקוש (באזורים שאינם מבוקשים גם היום ידם של השוכרים על העליונה) יוצאת מההנחה שרוב הגרים בשכירות באזורי ביקוש הם אנשים מהעשירונים התחתונים.

טענה זו מאוד רחוקה מהמציאות. באותו הסקר של הלמ"ס ישנה חלוקה של שוק השכירות לפי ערים. אם ניקח את תל-אביב וחיפה כדוגמה, נראה כי בתל-אביב 46.6% אחוז מתושבי העיר גרים בשכירות, עם מספר ממוצע של שתי נפשות לדירה והכנסה כספית ברוטו של מעל 20 אלף שקל למשק-בית. בחיפה, שיעור הגרים בשכירות הוא 37.6% עם אותו מספר נפשות כמו בתל-אביב והכנסה ברוטו של 9,000 שקל למשק-בית. קשה לראות מדוע צריך להיטיב דווקא עם הזוג הגר כעת בתל-אביב (מוקד הטענות בנוגע לצורך בהסדרה ופיקוח), לעומת הזוג מחיפה שמעוניין לעבור לעיר הגדולה במרכז הארץ.

מסיבה זו בדיוק, הצדקה של האקראיות המובנת בחוק השכירות תדרוש גמישות ואקרובטיקה מחשבתית שלא יביישו התעמלות קרקע. אבל תיאורטית הכול אפשרי. הנייר סופג הכול, האנשים פחות.

■ הכותב הוא דוקטורנט בתורת המשחקים באוניברסיטת תל-אביב.