איך משיגים תשואה עודפת בעולם של תשואות כל-כך נמוכות?

כולם רוצים להשתתף בחגיגת הנדל"ן העולמית. עם זאת, ירידת התשואות לאורך השנים האחרונות והקושי לאתר נכסים במחירי מבצע מקשים על המלאכה, וכיום צריך לעבוד קשה יותר ולחשוב מעט מחוץ לקופסה על מנת לייצר תשואה עודפת בהשקעות נדל"ן מניבות. בחברת SAVILLS נרתמו למשימה, ופרסמו בימים אלה 10 אלטרנטיבות השקעה, בהן ניתן לייצר להערכתם תשואה עודפת על השוק. מדובר באלטרנטיבות שמפנות את המשקיע לרבדים ולשכבות מסוכנים יותר, ולעתים אל ענפים מניבים שרוב המשקיעים טרם נחשפו אליהם.

במקור, הטיפים מפנים את המשקיעים בעיקר אל עבר נכסים ואפשרויות השקעה ביבשת אירופה (בחלוקה לרמת חשיפה נמוכה וגבוהה), אולם כמובן שניתן בקלות ליישם אותם כהמלצות גלובליות כוללות.

סיכון נמוך

מרכזי קניות באזורי פריים

על פניו, השקעה במרכז קניות באזורי הפריים אין בה על מנת להוות השקעה מעניינת, שכן פרופיל הסיכון הנגזר ממנה קטן. יחד עם זאת, התחזיות מנבאות כי תשואות נכסים כגון אלה ימשיכו לרדת ומשכך, שווי נכסי הבסיס, בעיקר באזורים בהם שיעורי הריבית צפויים להישאר ברמותיהן האפסיות, ימשיכו לצמוח. מדיניות מוניטרית מרחיבה, שנאת הסיכון בקרב "משקיעי התשואה", גידול מתמיד בתיירות ובהכנסה הממוצעת לנפש, לצד מגמת אורבניזציה גלובלית, מטים את המטוטלת אל עבר השקעה בנכסים מניבים אשר מהווים מקלטים מפני סיכון עודף.

משרדים ירוקים בערים חכמות

טרנד ההשקעות הירוקות, ודאי בקרב דור המשקיעים החדש, איננו עוד סיסמה נבובה. השקעה במבני נדל"ן ידידותיים לסביבה, במיוחד בערים "חכמות", כאלה המנצלות את הקדמה הטכנולוגית על מנת לשפר את איכות החיים ואת השירותים הפנים עירוניים, הולך ומתפתח לכדי מגמה כלל עולמית. הבנייה הירוקה, אשר החלה להוכיח עצמה ככזו העשויה לחסוך בהוצאות אנרגיה משמעותיות וכפועל יוצא בעלויות עתידיות, לצד תקינה פרו-סביבתית בעיקר במדינות המערב, מעלה את הביקוש לנכסי משרדים "ירוקים" באזורי הביקוש הקורצים.

חנויות ברחובות ראשיים

למרות כל הרעש מסביב ואיומי הטרור, ולאור מגמת ההתעשרות הגלובלית, התיירות הפנים ארצית ובמיוחד זו הגלובלית צפויות להמשיך לצמוח, בהתעלם מאירועי קיצון חד פעמיים. להבדיל מרכישה בקניונים סגורים המושכים בעיקר צרכנים מקומיים, התיירים לרוב יעדיפו לערוך את קניותיהם ברחובותיה הראשיים של העיר המתוירת. ככל שהתיירים עשירים יותר ומספרם גדל, כך גם התמורה לחנויות ברחובות הראשיים גדלה. מכאן שהשקעה בנכסי בסיס אלה צפויה להניב תשואות מעניינות, ופוטנציאל לעליית ערך.

מרכזים לוגיסטים ומרכזי הפצה לסחורה שהוזמנה באינטרנט

המהפכה המקוונת הפכה בשנים האחרונות מתחום נישה המיועד בעיקר למשוגעים לדבר, לטרנד כלל עולמי הסוחף אחריו גם את אחרוני מאותגרי הטכנולוגיה. מחד, התופעה מהווה איום של ממש על נכסי המסחר הפיזיים המסורתיים, אך מנגד יוצרת פוטנציאל רב וביקוש גואה למרכזים לוגיסטיים ומרכזי הפצה למוצרים שהוזמנו בלחיצת כפתור. הטרנד המקוון צפוי להמשיך ולצמוח ולהפוך לאלטרנטיבה של ממש למסחר המסורתי, כך שהשקעה בהקמת מרכזי לוגיסטיקה והפצה ייעודיים לתחום המקוון, או לחילופין השקעה בהסבת מרכזים ישנים לכאלה המתאימים לאתר המקוון, עשויה בעוד מספר שנים להוכיח עצמה כביצת זהב.

מעונות סטודנטים

ככל שהעולם הופך לכפר גלובלי קטן, כך עולה מספרם של התלמידים הבוחרים ללמוד מחוץ לגבולות מדינת האם שלהם. התופעה מעלה את הצורך במתן פתרונות לינה חובקי עולם, לא רק בקרב המוסדות האקדמיים עצמם, כי אם גם בשוק הפרטי. נוכח המחסור הקיים בפתרונות מגורים אלה, כספים רבים מושקעים בהקמת מעונות סטודנטים פרטיים ואף בניסיונות לשינויי ייעוד של מבנים קיימים והסבתם לטובת העניין. השקעה במבנים שכאלה או לחלופין כניסה לפוזיציה בקרנות השקעה או במניות של חברות הפועלות בתחום, יכולה להוות אלטרנטיבת השקעה סולידית אך כזו שבסופה תניב תשואת יתר.

סיכון בינוני-גבוה

דיור סיעודי

העולם אולי שייך לצעירים, אך כמות המבוגרים הולכת ועולה. בעידן בו משך החיים הממוצע בעולם המערבי נושק ל-80, באופן טבעי עולה הצורך לפתרונות מגורים למבוגרים/סיעודיים, ברמות תמיכה ותחזוקה שונות. ההלצה אומרת שהזקנה היא אחד מהענפים חסיני המיתון, ויותר משקיעים מבינים את הפוטנציאל הנדל"ני הקיים בבני גיל הזהב. יחד עם זאת, מדובר בענף תפעולי אשר מצריך התמחות ספציפית, כך שלצד ההזדמנויות לתזרים חודשי יציב, קיים החשש שחוסר מקצועיות יביא לכישלון ההשקעה.

מרכזי קניות במדינות שחוו משבר

לא מומלץ לנסות לתפוס סכין נופלת, אך כזו שנפילתה נבלמה עשויה להוות השקעה מחודדת וריווחית. מספר כלכלות ברחבי העולם נמצאות בשלב של איסוף השברים והפקת לקחים לאחר קטסטרופה כלכלית אותה חוו. רכישת נכסים מסחריים במחירים יחסית נוחים במדינות מתאוששות, יכולה בטווח הארוך להוות השקעה חכמה במחירי מציאה (בדיעבד כמובן). נכסים שכאלה ניתן לרכוש בשיעורי תשואה יחסית גבוהים, כך שכאשר הצריכה הפרטית תלך ותגבר, התשואות צפויות לרדת ולהשליך ביחס הפוך על טיב ההשקעה.

דירות מגורים קטנות בערי השורה השנייה

עליית מחירי המגורים העלתה כנגזרת את מעמסת מחירי השכירות. תופעה זו הסיתה חלק מהשוכרים, בעיקר הצעירים, נטולי המשפחות, אל עבר ערי משנה הסמוכות לכרך הגדול, המספקות פשרת מגורים סבירה. הביקוש הגואה לפתרונות שכירות לאוכלוסייה הצעירה בערי הלוויין, במיוחד לדירות קטנות, פונקציונליות לצרכי סטודנטים, אמנים צעירים ועוד אוכלוסיות צעירות, צפוי לעלות את היזמות בתחום, אשר בערים מערביות מסוימות אף זוכה לסובסידיה מקומית ממשלתית שמקטינה את הסיכונים בתחום.

משרדים במדינות ובערים מהמעגל השני

לתאגידים גלובליים רבים חשוב להציב את מרכז הכוח שלהם בלב העשייה העסקית העולמית, הן מכורח המציאות העסקית והן משום הצהרת כוונות באשר לאיתנותם. עם זאת, רבים בתאגידים אלה מבינים שעם כל הכבוד להצהרת הכוונות, לפחות את אנשי ה"בק-אופיס" ניתן ליישב באזורים הסמוכים למרכז הפעילות המקורית. עליות מחירי הנדל"ן הסיתה חלק מהביקוש למשרדים באזורי הפריים אל עבר מדינות וערים מהשורה השנייה, שבהן מחירי השכירות יותר הגיוניים ועלויות התפעול נמוכות באופן ניכר. כפועל יוצא, שיעורי התפוסה של משרדים בלוקיישנים אלה צפויים לעלות, ועדיין לנפק תשואות עודפות על פני משרדים דומים במרכזי הכרכים העולמיים.

רכישת נכסים במדינות העוברות הפרטה

אחת הדרכים להקל על מצוקה תזרימית לאומית היא הפרטת נכסי מדינה. חלק מההפרטות הן של שירותים ומפעלים, וחלקן של נכסי נדל"ן כאלה ואחרים בבעלות המדינה. במכרזים ובהפרטות יש פוטנציאל רב לרכישת נכסים במחירי הזדמנות, דווקא בשווקים שבהם התרבות והשקיפות העסקית טעונת שיפור. יחד עם זאת, ובמיוחד במדינות מתפתחות שבהן הסיכוי להשיג נכסים מופרטים במחירי חיסול גבוה, מדובר בהשקעה רבת סיכון, שכן מאפייניה והשלכותיה נמתחים אל עבר פינות שאינן נדל"ניות גרידא.