צניחה בהיצע הקרקעות שאינן במסגרת מחיר למשתכן

"אני מופתע לטובה מכמות השיווקים, מכמות התכנונים. אנחנו עובדים בדיור בשני כובעים: פעם אחת היצעים - שזה הכי חשוב; ופעם אחת לפתור לזוגות הצעירים את בעיית הדיור". את הדברים הללו אמר שר האוצר משה כחלון רק לפני שבועיים בראיון חג שפורסם כאן ב"גלובס". כחלון גאה בהיקף השיווקים של תוכנית מחיר למשתכן ומדבר על הגדלת ההיצע הן התכנוני והן היצע הדירות הרגיל. אולם למרות שצמד המילים "הגדלת ההיצע" נשמע שוב ושוב, עד כה לא ניתן לראות כיצד ההיצע גדל כפי שהיה צריך לגדול, עם דגש על מכרזים לשוק הפרטי.

בדיקת "גלובס נדל"ן" יחד עם אתר מדלן את שיווקי הקרקע ועסקאות מאושרות של המדינה בחודשים האחרונים (דצמבר-אפריל) לעומת התקופה המקבילה אשתקד, מעלה תמונה בעייתית של היקפי שיווק נמוכים, עם דגש על השוק הכללי בניכוי מכרזי מחיר למשתכן.

רץ למרחקים ארוכים

אבל לפני שנצלול אל תוך הנתונים, נניח לפניכם כמה הסתייגויות. ענף הנדל"ן הוא ענף שרץ למרחקים ארוכים. ההשפעה של צעד אחד היום יכולה לבוא לידי ביטוי רק בעוד חמש שנים ומחסור בהיצע היום יכול להתעצם פי כמה בעוד 10 שנים, בשל חסמים שונים ומשונים וגם בגלל הבירוקרטיה שאף אחד לא ממש מצליח לשנות.

כאן צריך להגיד מילה טובה על הפעולות של שר האוצר כחלון ושל מטה הדיור בראשו עומד אביגדור יצחקי. מאז הוקמה הממשלה לפני מעט יותר משנה, הצליחו השניים לקדם מהלכים לא פחות מהיסטוריים בענף הנדל"ן. העברת סמכויות ממשרד אחד לשני, חקיקה מהירה וגולת הכותרת - מחיר למשתכן שהומרה לתוכנית שכוללת רק דירות לזכאים, ללא קריטריונים מסובכים וויתור מאסיבי על עלות הקרקע מצד המדינה.

בתור מי שכתב כאן לא מעט על הצורך בתוכנית מסיבית, פשוטה וכזו שכבר המערכת יודעת איך להתמודד איתה, כמו מחיר למשתכן, אני חייב להודות שבמקרה הזה מגיע לשר האוצר הקרדיט. אחרי ששר האוצר הקודם, יאיר לפיד, ניסה להמציא תוכנית חדשה לצד עוד תוכנית חדשה של שר השיכון והבינוי אורי אריאל, תוכניות שהתעכבו ואחת מהן אף גרמה לקיפאון בשוק ואחר כך להתפרצות מחודשת של ביקושים, כחלון הניע בכמה חודשים תהליך שהוביל לכך ששנה לאחר שנכנס לתפקיד דירות מוזלות כבר מתחילות להיבנות. יש הגרלות ויש זכאים שכבר זכו וחתמו על חוזים.

זהו מהלך שלא נעשה כמוהו מעולם.

אבל לצד הקרדיט, לאחר חודשים של שיווק מואץ במסגרת מחיר למשתכן, עולות גם שאלות נוספות לגבי התוכנית ולגבי ההשפעה העתידית שלה על ענף הנדל"ן. באותו ראיון חג שערכו סטלה קורן-ליבר ועמירם ברקת עם שר האוצר הוא אמר גם: "אני חושב שמחיר למשתכן והפעולות שאנחנו עושים, הפעילות בשטח בתכנון, בשיווקים, ברשות מקרקעי ישראל - לא היה דבר כזה... הפעילות הזו תביא את התוצאות שלה, לא יעזור כלום". ובכן, לא היה דבר כזה, זה נכון, ולגבי התוצאות - השאלה הגדולה עדיין פתוחה: מה יהיו התוצאות ארוכות הטווח של התוכנית?

נכון, בטווח הקרוב יהיו כנראה עשרות אלפי מחוסרי דירה שיוכלו לרכוש דירה במחיר מופחת. אבל מה עם שאר האוכלוסייה? מה עם משפרי הדיור? מה עם היצע הקרקעות לבנייה רגילה? ועל פי הנתונים שנפרט מיד, נראה שתוכנית הדגל של שר האוצר מחביאה בתוכה גם בור שהולך ונפער בהיצע הכללי.

12.6 אלף דירות לעומת 1,899

כדי לבחון היכן עומדת מפת השיווקים של רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון בחודשים האחרונים בחרנו להתמקד בשתי קטגוריות . האחת, שיווק קרקע, כלומר פרסום מכרז לציבור ללא ודאות שאכן ייסגר. השנייה, מכרזי קרקע שנסגרו ובהם הוכרזו זוכים.

בחרנו בתקופה שלא מחסירה את גלי השיווקים המאסיביים של סוף השנה, יחד עם החודשים האחרונים בהם תוכנית מחיר למשתכן החלה לתפוס תאוצה. מדובר בחודשים דצמבר 2015 עד אפריל 2016 (20 לחודש) כאשר במקביל נמדדה התקופה הזהה בשנה הקודמת, לפני הקמת הממשלה הנוכחית.

על פי הנתונים, בעוד שיווק מחיר למשתכן נמצא בעלייה, שיווק הקרקע ה"רגילה" לקבלנים ויזמים ללא מחיר למשתכן נמצאת בצלילה חדה.

נתחיל ממכרזים שנסגרו. מכרזים שפורסמו, ננעלו וועדת המכרזים קבעה שיש זוכה לקרקע שעתיד לבנות את הדירות. על פי נתוני מדלן, בין ה-1 לדצמבר 2015 ועד 20 באפריל 2016 נסגרו מכרזים המאפשרים בנייה 8,233 יחידות דיור. מתוכן, 6,334 יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן ו-1,899 בלבד במכרזים רגילים המיועדים לציבור הכללי. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ניתן לראות שהיקף יחידות הדיור ה"רגילות" אז היה גבוה בצורה משמעותית וגם היקף המכרזים שנסגרו באופן כללי היה גבוה מהיקף המכרזים שנסגרו בתקופה המקבילה. כך, בין ה-1 לדצמבר 2014 ל-20 באפריל 2015 נסגרו מכרזים ללא פחות מ-12,654. מדובר ב-4,421 יחידות דיור יותר מאשר בשנה הנוכחית. במקביל, בעוד התקופה הנוכחית מנתה אלפי יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן, בכל הנוגע להיצע הקרקעות ה"רגיל" מדובר ב-12,654 לפני שנה לעומת 1,899 יחידות דיור בחמשת החודשים האחרונים. המשמעות של נתון זה היא גריעת כ-10.7 אלף יחידות דיור מההיצע לציבור הכללי.

מחסור בקרקעות בכל המחוזות

בפילוח בין המחוזות השונים בכל הקשור למכרזים שנסגרו, הצניחה בהיצע הדירות שאינן במסגרת מחיר למשתכן בולט עוד יותר. כך, במחוז דרום שווקו רק 17 יחידות דיור בחודשים האחרונים, שאינן במחיר למשתכן, לעומת 2,065 בתקופה המקבילה אשתקד, במחוז מרכז רק 1,156 לעומת 3,720 יחידות דיור, במחוז הצפון 726 יחידות דיור כעת לעומת 4,922 יחידות דיור ובמחוז ירושלים לא פורסמו מכרזים רגילים כלל לעומת 1,283 בתקופה המקבילה בשנה שעברה.

בכל הקשור לשיווק, כלומר למכרזים שפורסמו בתקופה האמורה, ההיצע דווקא רשם עלייה, אבל רק לזכאי מחיר למשתכן. כך, בין תחילת דצמבר 2015 ועד 20 לאפריל 2016 פורסמו בסך הכל מכרזים ל-17,823 יחידות דיור וזאת לעומת 12,570 בתקופה המקבילה אשתקד. וכמה מתוך ההיצע הזה מופנה לאוכלוסייה הכללית? ובכן, מתוך כ-17.8 אלף יחידות דיור, רק 838 יחידות דיור יצאו במכרזים רגילים, פחות מ-5%.

אם כך, שיווק הדירות במחיר למשתכן אמנם נכבד אך שיווק יחידות הדיור ה"רגילות" אפסי. המשמעות היא שההיצע הכללי אינו גדל, שהפער ממשיך לגדול ובשוק החופשי יכולים קבלנים יזמים וגם קבוצות רכישה להתחרות על מעט מאוד מכרזים או על קרקע פרטית, ובשני המקרים מדובר במחיר קרקע שרק מאמיר בשל המחסור, ומתגלגל הלאה למחירי הדירות.

"מניתוח הנתונים עולה כי מתחילת שיווקי הקרקעות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, פסקו כמעט כליל שיווקי הקרקעות במתכונת הרגילה. פחות מאלף דירות בתקופה של כחמישה חודשים", אומר רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן. "לאור יעדי הממשלה לשיווק כ-50 אלף דירות במסגרת מחיר למשתכן ב-2016, סביר להניח שהממשלה תמשיך לדחוף את התוכנית, בין השאר על חשבון הדירות הרגילות".

עם זאת, איתן סבור שהדבר אינו מעיד באופן חד משמעי על עלייה צפויה במחירי הדירות: "כללי הביקוש וההיצע מרמזים לכאורה שמחירי דירות אלו צפויים לעלות אבל המצב הנוכחי מורכב יותר. אחד הפרמטרים המרכזיים שעשוי להשפיע על רמת המחירים הוא מידת האמון של מחוסרי הדיור שהתוכנית אכן עשויה לתת מענה עבורם. במידה וחסרי הדיור אכן ימתינו למימוש ההגרלות, ויעדיפו שלא לרכוש דירות שאינן במסגרת התוכנית, ייתכן שנראה ריסון בביקוש לדירות יד שנייה ולכלל הדירות החדשות, ולהוביל לעצירת המגמה של עלית מחירי הדירות".

"פונים לעבוד באפיקים אחרים"

בענף מרגישים כבר תקופה ארוכה כיצד היצע הקרקעות הזמינות או המשווקות על ידי המדינה הולך ונעלם. גורמים בענף מסבירים כי מציאות זו מחייבת את חברות הנדל"ן למצוא אפיקי השקעה אחרים, בתחומים אחרים וגם מעבר לגבולות המדינה. מצב עניינים זה משפיע לא רק על היזמים והקבלנים אלא גם על עסקים נלווים, כמו משווקי דירות ומשרדי פרסום.

"בשנה האחרונה, מרגע שהתחיל נושא מחיר למשתכן שכולו דירות למשתכן, שלחו אותנו בעיקר לעשות שיעורי בית", כך אומר יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג. "בדקנו את מחיר למשתכן מכל זווית, אבל שיעורי הרווח צפופים מאוד ואני חושב שרמת הסיכון מול סיכוי במתכונת של הפרויקטים לא מתאימה לחברה כמו שלנו. אני שומע אותו דבר מקולגות ומחברות בסדר גודל שלנו.

"התוצאה היא שחברות פונות לאפיקים אחרים בגלל שאין מכרזים רגילים. להתחדשות עירונית למשל, או יוצאים החוצה לחו"ל. הבעיה היא שבהתחדשות עירונית למשל, התהליכים ארוכים מאוד".

אמסלם מציין שגם הענפים המשיקים נפגעים ממחיר למשתכן. "יש קניבליזציה של כל העסקים הנלווים. משרדים לשיווק פרויקטים ופרסום למשל. הפעילות של יועצי השיווק ירדה פלאים, ואפילו של בתי הדפוס, כי כי במחיר למשתכן לא צריך שיווק. כל השוק נמצא בסוג של תוהו ובוהו וכל אחד מנסה למצוא אלטרנטיבה כדי להמשיך להתגלגל.

"יזמים כמונו, עם מלאי עתידי, לתכנון רצים קדימה אבל אחרים, משנים את הגישה או שהולכים למחיר למשתכן למרות אחוזי רווח נמוכים - כי אין ברירה. גם אנחנו מתמקדים בהתחדשות עירונית ומקדמים עכשיו תחום נוסף של דיור מוגן. מחיר למשתכן הוא לא הסיבה היחידה לכך אבל זה משפיע.

"מצוקת הקרקעות רק גדלה וזה מוביל לבעיה קשה במיוחד אצל משפרי הדיור. הם נפלו מהאג'נדה של המדינה ושוק היד השנייה עף לשחקים. יזמים לא קונים קרקעות ולא פותחים פרויקטים כי אין להם. מי שהיה לו קרקע היסטורית או מלאי אז ניחא, אבל מי שאין לו נמצא בבעיה.

"קרקע פרטית היא הרבה פחות רלוונטית כי באזורי ביקוש בעלי הקרקע מעלים את המחיר. לא רואים הרבה עסקאות בקרקע פרטית אלא רק מי שחייב ועושה עסקאות צפופות ולוקח סיכונים גדולים יותר. הרבה מאוד מגרשים שהיו בשוק תקופה ארוכה עם מחיר לא ריאלי, פתאום חלק מהן מפשירות ונסגרות עסקאות. ובסוף הכל מתגלגל ללקוח הסופי".

"בעלי הקרקעות מעלים מחירים"

שמשון הראל, בעלים משותף ומנכ"ל חברת אמריקה ישראל להשקעות, החליט דווקא להשתתף במכרזי מחיר למשתכן וזכה בכמה פרויקטים. להראל דוגמא עדכנית כיצד המחסור במכרזים רגילים מאלה את הביקוש והמחיר. "לא מזמן היה בגבעת המכוש בכרמיאל מכרז ל-140 יחידות דיור בשני מגרשים. במגרש אחד, של 100 יחידות דיור זכתה הצעת מחיר של 30 מיליון שקל כאשר ממוצע ההצעות האחרות למכרז היו סביב 17 ל-18 מיליון שקל. גם ההצעה השנייה היתה נמוכה משמעותית מההצעה הזוכה, וזה לא היה מחיר למשתכן", מספר הראל. "זה מאוד סמלי שמחיר הקרקע בכרמיאל שהוא לא מחיר למשתכן קפץ כמעט פי שניים, בגלל שפשוט אין דירות למשפרי דיור או לכל מי שאינו זכאי למחיר למשתכן.

"יש מחסור גדול מאוד בקרקע לדירות שאינן מחיר למשתכן. זו בעיה שהעלינו בפני יו"ר מטה הדיור יצחקי, שאני חייב לציין שהוא הפקיד הממשלתי הראשון שעובד מול היזמים וענף הבנייה 24 שעות ביממה ומנסה לפתור בעיות ולסלק חסמים בצורה שאיננה זכורה לי, ואני 30 שנה בתחום המגורים".

מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן: "אנחנו בחרנו בינתיים לא להשתתף במחיר למשתכן. אני חושב שכל הקברניטים שמקדמים את מחיר למשתכן מתחילים להבין שזה לא יביא את הבשורה להורדת המחירים. אני חושב שצריך לעשות תמהיל חדש בו מכרזים יהיו מחיר למשתכן לצד מכרזים רגילים. יהיה נכון אולי על פי החלק באוכלוסייה. אם יש 15% זכאים, אז זה צריך להיות היקף השיווקים של מחיר למשתכן והשאר לפרויקטים רגילים.

"נכון להיום בקרקעות פרטיות מעלים את המחירים. חלק גדול מבעלי הקרקע יושבים על הגדר ומחכים שהמחירים עוד יעלו, ויש מי שמוכר במחיר גבוה.

"אני חושב גם שאחת הבעיות הכי גדולות היא הרציפות. אם מסתכלים על השנתיים האחרונות, מחיר למשתכן זו כבר התוכנית השלישית אחרי מע"מ אפס ומחיר מטרה, ובסוף לא יודעים מה יוצא. חייבים לדון בכל המרכיבים יחד, עלות קרקע היא לא הדבר היחידי. יש גם עובדים זרים וגם חסמים אחרים".

בשורה התחתונה, כדאי שבמשרד האוצר ובמטה הדיור ישקלו לשנות את היחס שבין המכרזים הרגילים למכרזי מחיר למשתכן או אפילו ישקלו שילוב דירות רגילות יחד עם דירות לזכאים בפרויקטים השונים כפי שנעשה במכרזי מחיר מטרה. פתרון זה עשוי להפסיק את ההתדרדרות המהירה של ההיצע לציבור הכללי ואף להועיל בכך שבפרויקטים של מחיר למשתכן לא יהיו 100% לזכאים. תידרש גם השקעה גדולה יותר בשטחים הציבוריים ובפיתוח ובמפרט של הבניינים החדשים.

 היצע שיווקים