תנאים מיוחדים למשכנתא במחיר למשתכן ומחיר מטרה

כשלושה חודשים לאחר שבנק ישראל ומשרד האוצר הודיעו על תנאים מיוחדים לזכאי מחיר למשתכן בכל הנוגע למשכנתאות, פרסם היום בנק ישראל את התיקון הסופי להוראת נוהל בנקאי תקין 329 ("מגבלות במתן הלוואות לדיור"). המשמעות של פרסום ההוראות היא שתנאי המשכנתאות המיוחדים לזוכי מחיר למשתכן ומחיר מטרה יהיו תקפים החל מהיום (א'), כלומר, זוכי ההגרלות השונות יוכלו להגיש בקשות לבנקים למשכנתאות לקבלת התנאים המיוחדים.

מבנק ישראל נמסר היום: "התיקון יחול על משכנתאות לרכישת דירות הנרכשות במחיר מופחת, בפרויקטים בסבסוד ממשלתי דוגמת 'מחיר מטרה' ו'מחיר למשתכן'. על פי התיקון, בהלוואות לדיור הניתנות לרכישת דירות אלו, תאגיד בנקאי רשאי לחשב את יחס המימון של ההלוואה בהתבסס על הערכת שמאי במקום על מחיר הרכישה בפועל, כשעל הרוכש לשלם לפחות 100 אלף שקל ממקורותיו העצמיים.

"בכל מקרה, השווי לצורך חישוב יחס המימון כאמור לא יעלה על 1.8 מיליון שקל. יודגש, כי התיקון מאפשר מתן משכנתאות לדירות אלו ביחס מימון של 75% מהמחיר בהערכת השמאי, ולכן למעלה מ-75% מהמחיר בפועל. עם זאת, יחס המימון המותר בפועל תלוי בהערכת השמאי למחיר הרכישה. כבכל הלוואה, ההחלטה על גובה ההלוואה נתונה לשיקוליו העסקיים של הבנק".

נזכיר כי משמעות ההוראה החדשה היא שמחיר דירה במסגרת המשכנתא במחיר למשתכן או מחיר מטרה לרוכשים זכאים יחושב על ידי הבנק כמחיר הדירה בשוק החופשי ולא מחיר הסכום בפועל בו רכשו הזכאים את הדירה לאחר סבסוד המדינה. עובדה זו תאפשר כעת למי שיקבל את אישור הבנק למשכנתא שכזו להון עצמי מופחת שיכול לעמוד על 100 אלף שקל בלבד. מכיוון שאחת הבעיות הקשות בקרב רוכשי דירה, גם בשוק הפרטי אך גם במסגרת התוכניות לדירות מוזלות, היא השגת ההון העצמי, הקלה זו עשויה להיות משמעותית מאוד לחלק מהזכאים.

עם זאת, חשוב להדגיש כי מלבד העובדה שבנק ישראל יאפשר לבנקים להעניק משכנתא על פי שווי הדירה בשוק ולא על פי המחיר בו רוכשים הזכאים את הדירות מהקבלן, הם עדיין יחייבו את הרוכשים לעמוד בכל הפרמטרים הקבועים לקבלת משכנתא וכל מקרה צפוי להיבחן לגופו באופן פרטני. עוד נדגיש כי בעוד הוראות בנק ישראל מאפשרות על פניו גם 100% מימון, נקבע כי הרוכשים יהיו חייבים להציג הון עצמי של לפחות 100 אלף שקל כך שלמרות שעל פניו ההוראה החדשה עשויה לאפשר קבלת משכנתא עם הון עצמי נמוך יותר, השבר לא יתאפשר.

המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, מסרה היום לאחר העברת ההוראות החדשות לבנקים השונים כי "אני רואה לנכון להתאים את הוראות הרגולציה לתכניות החדשות שמקדמת הממשלה, ולסייע לזוגות הצעירים באופן שעקבי עם הצורך להגביל את הסיכון ללקוחות ולבנקים".

אי הוודאות לגבי פרויקטים ללא ליווי בנקאי עדיין קיימת

בנקודה זו חשוב גם לציין כי ההוראה החדשה שהועברה לבנקים השונים איננה מסירה את עננת אי הוודאות שנוצרה בכל הקשור לפרויקטים של מחיר למשתכן שאינם נבנים עם ליווי בנקאי.

נזכיר כי בחלק מהמכרזים זכו חברות שהחליטו כי יבנו את הפרויקטים ללא ליווי בנקאי, ובעוד המכרז כמו גם חוק המכר מאפשר זאת, ומעניק לרוכשים בטוחה בדמות הערת אזהרה בלבד לעומת ערבות חוק מכר במקרה ויש בנק מלווה, הזוכים בהגרלות בפרויקטים אלו נתקלו בבעיות קבלת משכנתא מהבנקים השונים. בבנקים חוששים מפרויקט ללא ליווי בנקאי ונכון להיום טרם נפתרה בעיה זו.

בעוד באוצר החליטו כי המכרזים הבאים שיפורסמו יכללו סעיף חדש שקובע כי לפרויקט חייב להיות ליווי בנקאי, במכרזים שכבר נסגרו לא ניתן לשלב סעיף זה בדיעבד ובאוצר ובבנק ישראל מנסים למצוא תשובה למכרזים שכבר נסגרו. אחת האפשרויות שנשקלות כעת היא מתן ערבות מדינה לרוכשי הדירות המוזלות או אפשרות ביטוח הרכישה. בנקודה זו גם חשוב לציין כי בפרויקטים במסגרת מחיר למשתכן או מחיר מטרה שכן עושים שימוש בליווי בנקאי ניתן לקבל משכנתא בבנקים השונים שכבר הסכימו ללוות פרויקטים במסגרת התוכנית בהיקף אלפי יחידות דיור.