כך גורמת תוכנית מחיר למשתכן לעלייה חדה במחירי הדיור

מחיר למשתכן היא תוכנית הדגל של שר האוצר. תוכנית ששינתה כמה דברים מאוד משמעותיים בענף הנדל"ן. קודם כל, שינוי השיטה ממכרז בו זוכה מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע למכרז בו זוכה ההצעה הנמוכה ביותר. ובנוסף, העובדה שבפעם הראשונה החליטה המדינה לשווק קרקע בהיקפים לא מבוטלים במסגרת תוכנית ממשלתית לעומת תוכניות קודמות שאו לא יצאו אל הפועל כמו מע"מ אפס למשל או מחיר למשתכן הישנה בה לא הצליחה המדינה לשווק כמות גדולה של קרקעות.

אז באמת מדובר בתוכנית מהפכנית מבחינת מחוסרי הדירה. אבל, מה עם שאר האוכלוסייה? מה עם מי שאינו מחוסר דירה ורוצה לשפר דיור למשל? ומה עם הגדלת ההיצע, מהלך הכרחי שעליו כל הזמן מדברים? בשתי הסוגיות הללו, הקשורות זו בזו, מחיר למשתכן מתגלה בחסרונותיה.

העובדה ששר האוצר החליט שכל מכרזי הקרקע יופנו לטובת מחיר למשתכן וכל מגרש שישווק על ידי המדינה יכלול רק דירות לזכאים מעלה אומנם את היצע הדירות המוזלות אך מקטינה במקביל את שיווקי הקרקע הרגילים המיועדים לכלל האוכלוסייה. כבר חודשים ארוכים שהמדינה כמעט ולא מוציאה מכרזים לבנייה למגורים שאינם במסגרת מחיר למשתכן, ובמסגרת בדיקה שערכנו כאן ב"גלובס נדל"ן" מתגלה הפער האמיתי שמתחיל להיווצר בהיצע.

דוגמא אחת היא בעסקאות מאושרות, מכרזים שפורסמו ונסגרו כאשר הקרקע שווקה בהצלחה לקבלנים והיזמים. אם בדצמבר 2014 עד אפריל 2015 שיווקה המדינה למעלה מ-12 אלף יחידות דיור לשוק הכללי, בדצמבר 2015 עד אפריל 2016 מדובר על פחות מאלפיים יחידות דיור בלבד. במקביל, בכל הנוגע לשיווק קרקע, מכרזים שפורסמו וטרם נסגרו, כאן הפער אף גדול יותר ועומד על פחות מאלף יחידות דיור בחודשים האחרונים לעומת כ-12 וחצי אלף יחידות דיור בתקופה המקבילה אשתקד.

צריך להבין שלצד הדאגה לזוגות הצעירים, חשוב לדאוג גם להיצע הכללי ואסור שהמחסור בהיצע רק יגדל. המשמעות של ירידה בשיווק קרקע רגיל היא שלחברות הנדל"ן שאינם פונות למחיר למשתכן נגמרת הסחורה, ובאותו הזמן התחרות על השיווק הרגיל גדולה יותר וכך המחיר רק עולה. נוסיף לזה קרקע פרטית שגם שם היצע הקרקע אינו גדול, עם דגש על אזורי הביקוש, ובעלי קרקעות שמכירים את המצב ומעלים מחירים וכך נגיע למסקנה אחת ובלתי נמנעת של עליית מחיר הקרקע.

אבל, אפשר גם אחרת. אפשר להמשיך את תוכנית מחיר למשתכן בהיקפים גדולים כדי שתיתן מענה לכמה שיותר זכאים אבל במקביל גם לתרום להגדלת ההיצע הכללי בשוק. איך? אפשר לווסת את היקף שיווק הקרקע כך שחלק גדול יותר ישוחרר למכרזים רגילים ואפשר גם לשלב בין השניים. לקבוע שעל קרקע עליה אפשר לבנות 100 דירות, 50 או 60 יהיו מיועדות למחיר למשתכן והשאר לציבור הכללי. את היחס אפשר לשנות ממקום למקום. כך, התמריץ לקבלנים יהי גדול יותר, החשש מיצירת סלאמס לזכאים יוסר וגם הציבור הכללי שאינו זכאי יוכל לקבל היצע דירות חדשות לשוק.