האוצר: בינואר-פברואר ירד מס' עסקאות הנדל"ן

ייתכן שהירידה במשקל המשקיעים בקרב רוכשי הדירות שנרשמה בתחילת השנה, מבטאת שינוי בציפיות לגבי המשך עליית מחירי הנדל"ן. כך קובע הכלכלן הראשי באוצר, יואל נוה. באוצר לא מוציאים מכלל אפשרות שריבוי פרויקטים של מחיר למשתכן באזור המרכז גרמו לצמצום הביקוש של משקיעים בדירות להשכרה באזור זה. מצד שני, מציינים באוצר כי חלה ירידה חדה גם בהיקף רכישת דירות על ידי זוגות צעירים באזור המרכז.

הסקירה השבועית שפרסמה היום יחידת הכלכלן הראשי באוצר התמקדה בניתוח ענף הנדל"ן למגורים בחודשים ינואר-פברואר. הממצא המרכזי של הסקירה הוא ירידה חדה בהיקף רכישת דירות על ידי משקיעים, בעיקר באזור מרכז הארץ. בסך הכול ירד מספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים ב-8% לעומת החודשיים האחרונים של 2015 וב-36% לעומת ינואר-פברואר 2015. משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודשיים הראשונים של 2016 נע בינואר פברואר בין 20% ל-21% לעומת שיעור של 30%-38% בתקופה המקבילה ב-2015.

"שינוי בציפיות לגבי התשואה"

ירידה חדה במיוחד נרשמה בפלח המשקיעים הכבדים, שמוגדרים כמשקיעים שכבר רכשו לפחות דירה אחת בין השנים 2002-2015. משקל המשקיעים הכבדים מבין המשקיעים שרכשו דירה (כלומר היו בעלי שתי דירות ויותר בסוף פברואר 2016, ע"ב) עמד בינואר-פברואר על 34.8% מכלל המשקיעים רוכשי הדירות. בשנת 2012 עמד שיעור המשקיעים הכבדים על 36%. ירידה זו באה למרות העובדה שמאז 2012 נרכשו על ידי משקיעים 110 אלף דירות - כך שמספרם של המשקיעים המחזיקים ביותר משתי דירות מתוך כלל המשקיעים גדל משמעותית.

באוצר מנסים להסביר את הירידה החדה במשקל המשקיעים הכבדים, בעיקר בשינויי המיסוי ובראשם ביטול הפטור ממס שבח שניתן למי שהמתין לפחות ארבע שנים בין מכירת דירה אחת לשנייה ובהעלאת מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירות מגורים להשקעה ל-8%. "בנוסף, ייתכן שירידה זו מבטאת שינוי בציפיות משקיעים אלו לגבי רווח ההון והתשואה הגלומים בהשקעה מסוג זה", נכתב בסקירה.

אזור המרכז בולט במיוחד בירידה במשקל המשקיעים - אלה רכשו רק 480 דירות בחודשיים הראשונים של 2015. גם כשיעור מסך העסקאות עומד משקל המשקיעים באזור זה על רמה נמוכה מאד של 17% (לעומת הממוצע הארצי העומד כאמור על 20%-21%, ע"ב). באוצר מתקשים להסביר מדוע מאבדים המשקיעים עניין באזור המרכז, אך מציינים כי מדובר באזור היחיד בארץ שבו נרשמה עלייה ברמת המחירים ששילמו המשקיעים לעומת 2015 - מה שמקטין לדעת הכלכלנים את האפשרות ששיקולי מחיר הם שהביאו לצמצום העניין במרכז. באוצר לא פוסלים את האפשרות שריבוי פרוייקטים של "מחיר למשתכן" באזור המרכז גרמו לאיבוד עניין מצד המשקיעים.

נתונים ראשוניים לחודש מרץ מצביעים על גידול משמעותי במספר העסקאות בהשוואה לפברואר ועל רמה דומה של עסקאות בהשוואה למרץ אשתקד, כאשר עיקר הגידול מתרכז בפלח השוק של דירות יד שנייה - בפלח שוק זה בולט גידול חד במכירות באזורים: חיפה, רחובות וחדרה (קרוב לרמת שיא היסטורי באזור זה).