חברי קב' רכישה אלדד פרי הפקידו כספים ללא בטוחה

האם ענבל אור הייתה מארגנת קבוצות הרכישה היחידה שנטלה כספים של לקוחות מבלי להפקידם בנאמנות, ומבלי להעניק בטוחה על כספי הרוכשים? "גלובס" חושף היום (ד') כי עשרות חברים שהצטרפו בחודשים האחרונים לקבוצת רכישה בשם "ניצני פרי" שמארגן אלדד פרי ברחובות, שילמו מאות אלפי שקלים כל אחד - מבלי לקבל הערת אזהרה בקרקע ומבלי לקבל בטוחה על כספם. יום לאחר פניית "גלובס" לתגובה, וחודשים רבים לאחר שהועברו הכספים למארגן, הגיש בא כוח הקבוצה בקשה לרשם המשכונות לרשום משכון לטובת חברי הקבוצה במגרש.

מדובר במגרש בן 4.4 דונם ששיווקה רשות מקרקעי ישראל בשכונת וייסגל ברחובות, המיועד להקמת מיזם דיור מוגן בן 120 יחידות, ובו זכתה בחודש יוני 2015 חברת סולארא בע"מ תמורת 14 מיליון שקל ועוד 5 מיליון שקל עלויות פיתוח. ממסמכים שהגיעו לידי "גלובס" עולה כי כמה חודשים לאחר הזכייה, החלה קבוצת פרי נדל"ן שקיבלה אופציה מחברת סולארא לרכוש את המגרש, בארגון קבוצת רכישה ובשיווק מיזם בן 90 דירות מגורים.

עוד עולה כי חברת סולארא בעצמה היא חברת בשליטת קבוצת אלדד פרי. בבקשות ההצטרפות צוין כי מחיר דירת 4 חדרים במיזם מוערך ב-1.1 מיליון שקל, והקונה חותם כי הובהר לו "כי תמחור הדירה על ידי המארגנת הנו על פי ניסיונה והערכתה ואולם צפויים להיות שינויים בטווח של עד 7% לאור שינויים אפשריים בעלויות בינוי אלה ואחרות". עוד צוין כי עו"ד המיזם יהיה עו"ד יצחק שילה, שיקבל שכר טרחה בגובה 15 אלף שקל נוסף על 15 אלף שקל עלויות תכנון. עוד עולה מהתכתבויות בין רוכשים אפשריים לנציגי פרי נדל"ן כי כל חבר המצטרף לקבוצה נדרש לשלם מקדמה בסך 300 אלף שקל.

בהסכם שעליו חותמים המצטרפים לקבוצה מצוין כי מדובר בעסקת מכר מותנה, שכפופה לשינוי יעוד הקרקע - מדיור מוגן למגורים. לקונה ישנה האפשרות לבטל את העסקה מבלי שהדבר ייחשב להפרה: "ככל שלא יצליח מנהל הפרויקט לשנות את יעוד הקרקע תוך 15 חודשים ממועד חתימת הקונה על הסכם השיתוף, תהיה לקונה אפשרות לבטל את הסכם המכר ולקבל את כספו חזרה תוך 90 יום". בהסכם מצוין כי מבדיקות שערך מנהל המיזם לאחר שינוי היעוד עתידות להיות מאושרות 90 דירות לפחות, ומשכך משווקות 90 יחידות דיור. ואולם ככל שיאושרו זכויות לפחות דירות, הרי שתבוטל העסקה באופן שרוכש אחרון יהיה הראשון לביטול העסקה וכל העסקאות מעבר למספר היחידות שאושרו בפועל יבוטלו.

אז איזו בטוחה או הגנה קיבלו עשרות חברי הקבוצה בתמורה למאות אלפי השקלים שהפקיד כל אחד מהם בידיה של פרי נדל"ן מהרגע שבו חתמו על ההסכם? במצב תקין מקבלים חברי קבוצת רכישה שאינם זוכים לערבות חוק מכר כמו רוכשי דירה מקבלן, הערת אזהרה בקרקע, או שכספם נמצא בחשבון נאמנות ייעודי. לאף אחת משתי האפשרויות האלה לא זכו חברי הקבוצה, שההסכם שעליו חתמו קובע כי הקונה מצהיר שהוא יודע "כי לא תינתן בטוחה בשלב זה בגין כספי הקונה, וכי הבטוחה תהיה בשלב העברת הזכויות לאחר שינוי היעוד בקרקע, ככל שיהיה, וככל שיתאפשר תירשם משכנתה לטובת הרוכשים ללא הגבלה בסכום על זכויות המוכר במקרקעין, ומובהר כי במקרה כזה הבטוחה תהיה אך ורק על פי הזכויות שיאושרו וחלקו היחסי של כל אחד מיחידי הקונה ולא בטוחה מלאה".

הואיל ויעוד המגרש הוא דיור מוגן, אכן לא ניתן להעביר את הבעלות במגרש לרוכשים יחידים, כאשר תנאי המכרז של רשות מקרקעי ישראל קבעו במפורש כי הזוכה במגרש יכול להיות חברה אחת ולא רוכשים בודדים על מנת להבטיח את מימוש יעוד הדיור המוגן. עם זאת, קיימת אפשרות להגיש בקשות למוסדות התכנון לשנות את יעוד המגרש למגורים, הליך שצפוי להימשך זמן רב, מאחר והוא כרוך בבחינתה של הוועדה המקומית והוועדה המחוזית את הבקשה, ואף כרוך בשמיעת התנגדויות.

ככל שפרי נדל"ן תצליח לקבל אישור לשינוי יעוד המגרש, רק אז תוכל להעביר את הבעלות במגרש לחברי הקבוצה. אז מה בינתיים? עד שזה יקרה, קיימות אפשרויות אחרות להבטיח את כספי הרוכשים, אך בהסכם שעליו חתמו מצוין במפורש כי למצטרפים ידוע שלא יקבלו כל בטוחה על כספם. עוד מצהיר הקונה כי הוא מסכים לקנות את המגרש במצבו "על סמך בדיקותיו, הערכותיו, ותחזיותיו, וכי הוא לא הסתמך לצורך הרכישה על הבטחות, הבנות, הצהרות, סיכומים, הצעות, ערובות, פרסומים, מצגים כלשהם של המוכר או מי מטעמו שניתנו למעט אלה המופיעים בהסכם". עוד מצוין כי פרי נדל"ן שילמה עד כה לסולארא 23 מיליון שקל וצפויה לשלם לה עוד 3 מיליון שקל. (רווח של 40% על שווי המגרש בשנה).

עם פניית "גלובס" לקבוצת אלדד פרי, טענה הקבוצה כי בכוונתה לפנות עוד באותו יום לרשם המשכונות על מנת לרשום משכון לטובת כל אחד מחברי הקבוצה על המגרש. פעולה, שכמובן אין לה כל איזכור בהסכם שעליו חתמו הרוכשים. ממסמכים שהקבוצה מסרה היום ל"גלובס" עולה כי אכן הגישה בקשה למשכון ב-2 במאי.

כשנשאלה הקבוצה מדוע פנתה למשכון לטובת הרוכשים רק לאחר פנייתנו, טענה כי זו הייתה כוונתה עוד לפני הפנייה, אך "בגלל שמדובר בעשרות רוכשים בקבוצת רכישה, ולא ניתן לרשום כל אחד מהם בנפרד, החברה פועלת להחתמת כל הרוכשים על הסכמי מכר שיאפשרו לה לבצע את הרישום ברשם המשכונות במשותף, לכל בעלי הקרקע". גם טענה זו אינה מדויקת בלשון המעטה, מאחר וניתן לרשום משכון על שם רוכשים בודדים, גם אם הם חברי קבוצת רכישה, ומדובר בפעולה שגרתית שמתבצעת לעתים תכופות כחלק מעסקות נדל"ן. בפועל, גם הבקשה עצמה שהגישה פרי נדל"ן לרשם המשכונות לאחר פניית "גלובס" הייתה לפני שהיו לה הסכמים חתומים עם כל חברי הקבוצה.

"חברי הקבוצה מעודכנים"

מחברת פרי נדל"ן נמסר בתגובה: "צר לנו שהכתבה מפנה אצבע מאשימה לחברה ללא כל בסיס, כאשר כל מטרת הפרסום היא הכפשה מיותרת, בהתאם לאווירה התקשורתית הנוכחית נגד קבוצות הרכישה באשר הן. תהליך הרישום לבטוחה על הקרקע לחברי הקבוצה נמצא בשלביו האחרונים, כאשר מרבית הרוכשים כבר קיבלו רישום משכון על הקרקע. כידוע, על פי חוק בגלל שמדובר בקרקע מינהל שנמצאת בהליך של שינוי יעוד, לא ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו והבטוחה החלופית היא רישום שעבוד על שם חברי הקבוצה ברשם המשכונות.

"בחודשים האחרונים החברה החתימה את הרוכשים על הסכמי מכר, מה שאפשר את רישום השעבוד על שם כל חברי הקבוצה, תהליך שמסתיים בימים אלו. מתוך משנה זהירות בהסכם הראשוני נכתב סעיף שהקונה יודע שאין לו בטוחה שהכוונה הייתה לבטוחה המקובלת של רישום בעלות על הקרקע. אולם בשיחות עם הרוכשים ועם עורכי הדין שלהם (מרבית הרוכשים מיוצגים על ידי עורכי דין מטעמם שבחנו את העסקה מכל הכיוונים) הובהר כי החברה פועלת לרישום השעבוד ברשם המשכונות על מנת להבטיח את השקעתם.

"כמו כן ניתנה לרוכשים האפשרות לקבל את כל כספם חזרה במקרה ושינוי היעוד לא יסתיים בתקופה של 15 חודשים. חברי הקבוצה מעודכנים כמובן בכל הפרטים". על השאלה האם עיריית רחובות תומכת בשינוי יעוד המגרש מדיור מוגן למגורים, מסרה העירייה: "הוועדה המקומית תדון בבקשה לשינוי יעוד הקרקע לכשתוגש".