לפיד מגזים, כחלון מנמיך

1. הזדמן לנו השבוע לשמוע את יאיר לפיד, לשעבר שר האוצר, בריאיון רדיופוני על סוגיית התקציב - דו-שנתי או חד-שנתי. למי ששמע אותו ולמי שלא מבין ברזי התקציב בפרט וברזי הכלכלה בכלל, לפיד נטע את הרושם שתקציב דו-שנתי הוא אם כל חטאת, ולא רק אם כל חטאת, אלא מתכון לשוד מאורגן שמתכננת הממשלה מכל אזרח. הוא אמר שתקציב דו-שנתי יפגע בחסכונות של כל אזרח, יפגע בפנסיות שלנו, יפגע בחשבונות הבנק שלנו, אך למרבה הפלא לא זכה לשום שאלה קשה ממראיינו. רגע, מר לפיד, איך בדיוק זה יפגע בפנסיה, בחסכונות, בחשבון הבנק? והאם לתכנון תקציבי לשנתיים במקום לשנה יש באמת השפעה כה הרסנית כפי שלפיד צייר באופן אפוקליפטי כל כך? מדאיג לראות שאדם שכיהן כשנה ותשעה חודשים במשרד האוצר, ואמור לדעת איך מתנהלים פסטיבלי התקציב, מדבר פשוט שטויות. או.קיי, אז פוליטיקאים מדברים שטויות, הם מקצינים, הם מפחידים, הם מבטיחים - זו הרי הפוליטיקה ואלו כללי המשחק בה - אבל לא צריך לקנות את השטויות הללו בהכנעה בלי לנסות לעמת אותם עם העובדות.

הניסיון השבוע של הפוליטיקאים, וגם של חלק מהעיתונאים, לחלק את סוגיות התקציב - דו או חד - לפי השאלה אם זה טוב או רע כלכלית לציבור הם מגוחכים. זה לא טוב וזה לא רע, כי התקציב, כפי שהוא מוגש לכנסת פעם בשנה או פעם בשנתיים, הוא בלאו הכי חסר (כמעט) ערך. כהוכחה לכך, אתם מוזמנים לפתוח את הדוחות הכספיים של הממשלה ולראות איך מתנהל לאורך שנת התקציב או שנתיים תקציבו של כל משרד ממשלתי. בעבר שלפנו מהדוחות את תקציביהם של חמשת המשרדים הבולטים מבחינת היקף התקציב - הביטחון, החינוך, הבריאות, התחבורה והבינוי - כדי להמחיש איך תקציבים בעשרות מיליארדים זזים מדי שנה מהתכנון המקורי. אפשר לראות במדויק איך נגרעים מתקציב כלשהו כך וכך מיליארדים, איך נוספים לו כך וכך מיליארדים, וכיצד הסתכם השינוי בנטו. עצה לאגף החשכ"ל: בפעם הבאה תחשפו בבקשה את מספר התקנות להעברת כל השינויים האלה. אנחנו מהמרים, בביטחון די גדול, שמדובר באלפי תקנות בסך הכול לאורך השנה, חגיגת שינויים שחורגת מכל פרופורציה, חגיגה שעוברת דרך ועדת הכספים והתוצאה שלה היא במקרים רבים דילים עם ריח לא ממש נעים.

זו שיטת עבודה עתיקת יומין, שתוארה כאן בעבר ולפיד אמור להכיר היטב מזמן שהייתו במשרד האוצר. אחרי שהתקציב המקורי עובר בכנסת, בריטואל הקבוע של משברי הרגע האחרון, סחטנות מפלגתית ודיונים ליליים מתישים, נערכים בו אין-ספור שינויים על ידי אגף התקציבים. לוקחים כספים מתקנות מסוימות ושמים את הכספים בתקנות אחרות - לעתים תקנה אחת משתנה כמה פעמים. חלק מגדילים, חלק מקטינים. התוצאה היא שהמשחקים הללו דרך תקנות התקציב, שמוערכים כאמור באלפי שינויים אם לא בעשרות אלפים מדי שנה, גורמים לכך שכבר אי אפשר לזהות כלל את התקציב המקורי. לכן איכות התקציב שנקבע, בין אם פעם בשנה ובין אם פעם בשנתיים, כמו כל תקציב שאושר בשנים האחרונות, היא נמוכה ביותר. אין שום קשר בין התקציב המקורי לתקציב לאחר השינויים בו. התקציב המקורי הוא מסמך חסר ערך לחלוטין. אם תקציב המשרדים נאמד בכ-280 מיליארד שקל ונערכים בו שינויים בהיקפים של עשרות מיליארדים, לא מדובר בגמישות תקציבית טבעית, אלא בתופעה שהופכת את כל בסיס התקציב ללעג לרש.

טכניקות העבודה סביב השינויים הללו מגוונות. למשל, "מחביאים" בכל משרד רזרבות שאסור לגעת בהן ורק אגף התקציבים רשאי לשחררן. למשל, משתמשים ב"עודפים", כלומר אם לא מימשו תקציב בתקנה מסוימת בשנה שעברה מעבירים אותו לשנה שלאחר מכן. למשל, הקצבה בחסר כדי שהמשרדים יזחלו על גרונם במשך השנה ויתחננו לתוספות, ועוד ועוד. איך כל אלה קשורים לפגיעה בפנסיה, לפגיעה בחסכונות, כפי שלפיד תיאר? הם לא קשורים, כי הם נכונים גם לתקציב חד-שנתי.

השיח הפשטני הזה על התקציב הוא חלק מהשיח הפשטני על כל תופעה כלכלית שלא מוצאת חן בעיני פוליטיקאי כזה או אחר: כל דיון הופך מיד לשחור או לבן, נגד או בעד דמוקרטיה, נגד או בעד הציבור, נגד או בעד האינטרס הציבורי. חלוקה אוטומטית לטובים ולרעים, לאבירי הדמוקרטיה ולמחריביה, לאלו שלבם יוצא אל הציבור ולאלו שרומסים את זכויותיו. החיים הם קצת יותר מורכבים, וכך גם הכלכלה. מידתיות לא תזיק לאיש, במקרה הזה גם לשר האוצר לשעבר יאיר לפיד.

2. שר האוצר הנוכחי משה כחלון יודע היטב שהוא ייבחן בעיקר על סוגיית מחירי הדיור. הוא קיבל את ארגז הכלים שרצה, קיבל על הנושא אחריות, ולזכותו ייאמר שהוא לא מנסה להתחמק ממנה, כפי שהשתמע בריאיון החג שערך עמו "גלובס". מחירי הדירות הם הבעיה מס' 1 במשק, מחירי הדירות הם מחולל האי-שוויון הגדול ביותר בחברה הישראלית, מחירי הדירות משעבדים דור שלם של זוגות צעירים למשכנתאות זולות לכאורה, שהריבית בהן ירדה לשפל היסטורי, בלי שהם מבינים אילו סיכונים הם מקבלים על עצמם. אם מחירי הדיור ימשיכו להתנפח, ולא חשוב עד כמה, כחלון עשה מאמץ להוריד אותם - זה מה שיזכור לו הציבור.

כחלון וצוותו גם יודעים שזו הייתה טעות לטעת בציבור את הרושם שהם מסוגלים להוריד את מחירי הדירות בכך וכך אחוזים. צריך לומר זאת בפה מלא: ירידת מחירי הדיור לא ממש תלויה בפוליטיקאי מסוים, גם לא כחלון. היא בעיקר תלויה בסם החיים המתדלק את העליות - הריבית הנמוכה. לפוליטיקאים נותרו, אם כן, שני כלים לנסות להשפיע באמצעותם על שוק הדיור. האחד, אפשר לקרוא לו "התערבות ממשלתית כלשהי", כלומר תוכנית כזאת או אחרת המסבסדת את מחירי הדירות לזכאים - בין אם סבסוד במחיר הקרקע ובין אם בהטבות מיסוי, בתוך קביעת סט קריטריונים לזכאות. הכלי השני הוא מיסוי, ודרכו אפשר לשלוח "איתותים" לשוק, לפחות בצד הביקושים. כחלון בחר להעלות את מסי הרכישה (בהמשך לביטול הפטור על מס שבח) ובמקביל להפעיל את תוכנית "מחיר למשתכן". לזכותו ולזכות מטה הדיור שלו אפשר לומר שהם לא רק מדברים, הם גם עושים. מכרזי התוכנית יוצאים לדרך ובסך הכול, למרות הקשיים, זכו להצלחה. אמנם יש ביקורת שבינתיים זה טיפה בים ורק בפריפריה, אבל נו, אי-אפשר לתקן את חוליי שוק הדיור, שוק מורכב מאוד, בזבנג וגמרנו.

מתוך הבנה שהגורם מספר 1 לעליית מחירי הדיור - הן בארץ והן בעולם - הוא הריבית האפסית, כחלון וצוותו הורידו ציפיות בחודשים האחרונים, והמטרה שלהם היא אספקת כמה שיותר דירות לכמה שיותר זוגות צעירים, בהנחה משמעותית על מחיר השוק, בזמן הכי קצר, באמצעות תוכנית למשתכן. בדבר אחד שר האוצר צודק: נראה שכל המדינה נגד התוכנית, חוץ מהזוגות הצעירים. הקבלנים, המשקיעים, מאכערי הנדל"ן. ויש להם סיבה טובה - זה בניגוד לאינטרסים שלהם ולכן הם משתמשים בהפחדות של המשתתפים בתוכנית, כמו "שכונות סלאמס", "שכונות פחונים", במטרה להכשיל את התוכניות.

אז ככה: הטיעון המרכזי ההגיוני נגד התוכנית הוא שזה בעצם מין קזינו או לוטו עם סיכויי זכייה נמוכים. בגלל ההיצע המוגבל היחסית של דירות בתוכנית, זוג צעיר שיזכה בהגרלה - ירוויח. השאר ייאלצו לפנות לשוק החופשי ולשלם מחיר מלא, ובינתיים המחיר זוחל כלפי מעלה. יש משהו בטיעון הזה, אבל צריכים להכיר את המספרים, או לפחות את היעדים: האוצר מתכנן כ-100 אלף דירות בתוכנית למשתכן בשלוש השנים הקרובות. זהו יעד שאפתני מאוד והלוואי שייצא אל הפועל, ואם ייצא אל הפועל, לא מדובר בסיכויי זכייה של קזינו או לוטו. זוגות צעירים הם כשליש עד 40% מהיקף העסקאות בארץ בכל שנה (ראו טבלה), ובהנחה שלא כל זוג צעיר מעוניין בכלל להשתתף בתוכנית (זה הרי תלוי במיקום), סיכויי הזכייה של כל זוג צעיר דווקא לא רעה ולבטח גדולה מסיכוי זכייה בלוטו או בקזינו, כפי שמתארים זאת כמה וכמה גורמים בשוק הנדל"ן.

גורם המכיר היטב את שוק הנדל"ן, ואתם יכולים להיות בטוחים שהוא חף מאינטרסים בניגוד לכל הקבלנים ושאר המאכערים והוא בעד ירידת מחירים ובעד הזוגות הצעירים, היטיב לתאר את מה שמתרחש ועתיד להתרחש: "אני די משוכנע שזה יביא לירידת מחירים בפריפריה. לגבי מרכז הארץ - זה תלוי באמת בפוטנציאל הקרקעות שיש למדינה שם, כולל כמובן היכולת להתגבר על כל מיני חסמים. זה מעבר לגורמים אחרים, ובראשם המשקיעים. אם באמת תישמר הרמה הנמוכה של עסקאות מצדם, אז אין ספק שיהיה בכך להגדיל את האפקטיביות של מחיר למשתכן.

"גורם נוסף הוא כמובן הציפיות. אני מניח שככל שיהיו אינדיקציות שהשוק מתקרר, יהיה בכך להשפיע גם על הסבלנות של הזוגות הצעירים להמתין לעוד ועוד מכרזי מחיר למשתכן ולא להתייאש אחרי ש'יפסידו' במכרזים הראשונים. זה גם עשוי להשפיע על המשקיעים ש'אגרו' דירות בעשור האחרון - יותר מ-300 אלף דירות נרכשו להשקעה מאז 2002, ברוטו. על פני הנתונים שפורסמו באחרונה יש כבר גידול במכירות משקיעים.

"בשורה התחתונה, זו ודאי תוכנית שעדיפה עשרות מונים על מע"מ אפס, אבל חשוב לזכור שהיא עולה למדינה הרבה כסף. בסופו של דבר זהו כסף שעלול להיות חסר, והשאלה היא אם דיור מוזל - לפחות לגבי מי שיזכה בתוכנית מחיר למשתכן - היא מטרה ראויה דיה. זאת, בפרט לאור העובדה הידועה שהכי קל אצלנו זה להעלות מע"מ - כדי, נניח, לפצות על אובדן ההכנסות משיווק קרקעות בהנחות משמעותיות). והמע"מ הרי פוגע בעיקר בשכבות הנמוכות, אלו שלא יכולים לממן לעצמם דירה אפילו במסגרת מחיר למשתכן.

"בכל אופן, חשוב לזכור שיש עדיין עיוות גדול בשוק הנדל"ן, שתומך בביקושים הגבוהים. זהו הפטור ממס שבח לדירה יחידה. אם היו מצמצמים לפחות את הפטור הזה, אז צמצום הביקושים בשוק הדיור היה מקבל 'זריקת עידוד' משמעותית. מקווה בשביל כולנו שהמהלך הזה יצליח. אם הוא כבר עולה לאוצר כסף, לפחות שלא יהיה לגמרי לחינם. ימים (מאוד ארוכים) כנראה יגידו".

3. אנדקוטה קטנה משוק הנדל"ן, שמספרת על "עיגולי הפינות" בשוק החם הזה: בתחילת 2014 הופעל "חוק הדיור הציבורי - זכות רכישה", חוק שנועד לאפשר לדיירי הדיור הציבורי לרכוש את הדירה שהם מתגוררים בה. הזכות מותנית בכמה גורמים. התנאים המרכזיים: מי שהתגורר בדירה ציבורית לפחות 5 שנים מיום חתימת הסכם השכירות, ולא היו בבעלותו ו/או בבעלות בן הזוג או ילדו, דירה או מקרקעין אחרים בשווי של לפחות 350 אלף שקל. מחיר הדירה הנמכרת במסגרת החוק הוא מחירה בשוק החופשי בניכוי מענק מהמדינה. כלומר, מדובר באוכלוסיות חלשות, שזכאות בדין להטבות בדיור הציבורי.

בדוח מינהל הכנסות המדינה לשנים 2013-2014 התפרסמו כמה נתונים מעניינים על מה שקרה מאז כניסת החוק לתוקף. כ-2,300 דירות נמכרו, ומחירה הממוצע של דירה עמד על 219 אלף שקל. באזור ת"א, שבו נמכרו עשרות דירות בודדות, הגיע המחיר הממוצע ל-470 אלף שקל, והמחיר הגבוה ביותר עמד על כ-1.1 מיליון שקל. אבל הנתון המעניין יותר הוא ניתוח מאפייני הרוכשים, על בסיס דיווחי המעסיקים והעצמאים לרשות המסים: כ-46% מהרוכשים המועסקים הם גרושים ומתוכם 75% נשים. למחצית מרוכשי הדירות לא הייתה הכנסה מדווחת כלשהי. זה טבעי מאוד. בקרב האוכלוסייה העובדת, עמד השכר החודשי הממוצע למשק בית על 4,500 שקל - גם זה טבעי מאוד. אבל, שימו לב לנתון הבא: בחמישון העליון של האוכלוסייה העובדת הגיע השכר הממוצע ל-10,000 שקל ואילו השכר הגבוה ביותר למשק בית הגיע ל-31 (!) אלף שקל בחודש. מישהו כאן מבלף.

 מספר העסקאות לרכישת דירות

eli@globes.co.il