מחירי הדיור הגבוהים דוחפים לשוק של שכירות בלבד

בשעה שהשארת כסף בבנק הפכה למהלך לא משתלם, כמות הנכסים להשקעה אינה עומדת בקנה אחד עם היקפי החסכונות. הדבר נכון לשוקי המניות והאג"ח, אך זה נכון במיוחד לתחום הנדל"ן. המגמה הזו - עודף היצע (כספי חוסכים התרים אחרי השקעות) לעומת ביקוש (של נכסים להשקעה) - מביאה עמה עלייה במחירי הנכסים, גם ללא שיפור משמעותי ברווחיות החברות או בשכר הדירה מאותם נכסים.

אחת הנגזרות הבולטות של המגמה הזו - נדבך מרכזי במציאות הכוללת את "אפקט הריבית הנמוכה" שמאפיינת את העולם המערבי - היא העובדה שמחירי הדירות מגיעים לרמות שבהן רוב הציבור לא יוכל עוד לממן רכישה, אלא רק מגורים בשכירות. במילים אחרות: אנו מתקרבים לתום עידן הבעלות הפרטית על דירות.

חוששים מריבית שלילית

לאורך השנים הציבור הרחב, בארץ ובעולם, הגדיל את היקפי החיסכון שלו מסיבות רבות הקשורות להתארכות תוחלת החיים, אי-יציבות תעסוקתית, תמריצי מיסוי, מגמות תרבותיות ועוד. הריבית שמתקבלת על החסכונות הללו צנועה יחסית, דבר שנובע מכך שהגופים הלווים מסכימים לשלם פחות למלווים, זאת בהתאם להזדמנויות ההשקעה העומדות בפניהם.

הלווים הגדולים בשוק הם חברות תעשייתיות שנדרשות להשקעות הון גדולות, ממשלות שנדרשות להשקעות מאסיביות בתשתיות ומשקי בית שלווים בעיקר לצורך רכישת בתים (משכנתאות).

אלא ששלושת הגורמים הללו חווים שינויים מבניים שמביאים אותן ללוות פחות ופחות: סקטור התעשייה נמצא בהתכווצות על רקע צמיחת עולם היי-טק, לנוכח נפילת מחירי הסחורות ועודף כושר ייצור כתוצאה מהשקעות יתר ותחזיות צמיחה שהתבדו.

הממשלות הגיעו להיקפי חובות עצומים, בין השאר בגלל ניסיון כושל להאיץ את הצמיחה. חלקן, בעיקר בפריפריה של אירופה, אף הגיעו פסע לפני משבר חובות, כך שהיכולת והתמריץ שלהן להגדיל עוד את ההלוואות מתמתן.

וגם מכיוון משקי הבית, הירידה בשיעורי הילודה בעולם מורידה את היקפי ההשקעות הנדרשים לבנייה, הן למגורים ובניינים והן לתשתיות כמו כבישים ובתי ספר, כך שסך היקפי הביקוש יורד.

לכן, המגמה ברורה: אנו מצויים במסלול מתמשך של עלייה מהירה בהיקפי החיסכון, לעומת אפיקי ההשקעות שנמצאים במיתון. מגמה זו הופכת את מחיר הכסף ליותר ויותר נמוך, והמשמעות הכלכלית לכך היא ריבית בירידה.

ירידת הריביות נמשכת כבר שנים רבות אך עלתה לכותרות לאחר שבמקומות רבים בעולם הגיעה לרמה שלילית. משמעות הדבר היא, שאנשים משלמים לבנק כסף על כך שמפקידים אצלו חסכונות. אף שרבים רואים ב"ריבית שלילית" עיוות שיצרו בנקים מרכזיים חסרי אחריות, האמת הפוכה לגמרי. "ריבית שלילית" היא תוצאה של מצב כלכלי פשוט: אם ההגדרה הכלכלית של ריבית היא "מחיר" העברת כסף מהעתיד להווה, המשמעות של "ריבית שלילית" היא שיותר אנשים רוצים כיום להעביר כסף מההווה לעתיד. כלומר, יותר אנשים רוצים היום לחסוך מאשר ללוות.

הבנקים המרכזיים ממש לא שמחים ל"ריבית שלילית", ורובם אף חוששים מהאחריות לתופעות שליליות שזו אולי תגרום ומעדיפים להימנע ממנה בתקווה שהמגמה תשתנה. בנק ישראל, למשל, מנסה למנוע ממנה לרדת כמעט בכל מחיר, גם במחיר של דפלציה, ירידה ביצוא, ופגיעה בהשקעות.

כך או כך, היקפי החיסכון ממשיכים להתרחב והציבור "רודף" אחר מלאי מוגבל של נכסי השקעה, למשל בתחום הנדל"ן. במרכז תל אביב הריבית (תשואה) על נדל"ן כבר ירדה לרמה של כ-2.3% בממוצע. כלומר, השווי הכלכלי של דירה ממוצעת המושכרת ב-7,000 שקל בחודש הוא 3.6 מיליון שקל. המשמעות היא שאם הביקוש לחיסכון ימשיך לעלות מהר יותר מהעלייה בהיצע ההשקעות, התשואות לרמות סיכון דומות ימשיכו לרדת אף הן, ואנו עשויים להגיע לרמת תשואה דומה לזאת של וינה - 2.2% - ואולי אף לזו של טאייפיי, שבה התשואות מנדל"ן הן מהנמוכות בעולם ועומדות כעת על 1.6%. כדי לסבר את האוזן, דירה המושכרת בטאייפי ב-7,000 שקל בחודש נמכרת במחיר של 5.2 מיליון שקל.

3 טריליון שקל

רבים יטענו שלרמות נמוכות אלו אין סיכוי להגיע בישראל, כיוון שלציבור פה אין מספיק כסף לשלם את הסכומים הללו. לא רק שטיעון זה אינו נכון, אלא שהוא גם לא רלוונטי.

הוא אינו נכון, כי לציבור בישראל יש יותר מ-3 טריליון שקל בנכסי חיסכון מחוץ לנדל"ן, שיכולים להיות מוסטים לנדל"ן אם התשואה עליהם תהיה אטרקטיבית ביחס לאלטרנטיבות. ודאי אם הריבית בבנק תרד לרמה שלילית. שנית, שוק הנדל"ן בישראל פתוח למשקיעים זרים - ישראלים הרי קונים דירות להשקעה בארה"ב, קנדה וברלין, כך שמגבלת ה"ישראלים" איננה מגבלת מחיר אמיתית.

בנוסף, תופעה חדשה יחסית שאנו עדים להתרחבותה היא קניית נדל"ן משותפת באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן. באופן דומה, גם קרנות הפנסיה, בתור מנהלות כספי ציבור, נכנסות יותר ויותר לתחום החיסכון בנדל"ן. הן למעשה מאגדות חוסכים קטנים, כך שבעתיד הרחוק בהחלט יכול להיווצר מצב שאם התשואות ימשיכו לרדת, הבתים למגורים יהיו מוחזקים על ידי חברות לניהול נכסי השקעה, ואילו הציבור יהפוך להיות רק שוכר ולא לבעלי הבתים.

בשורה התחתונה, המשך המגמה הקיימת של עלייה בהיצע החיסכון מחד, ועלייה מתונה יותר בביקוש להשקעות מאידך, ידחוף את הריביות לנקודת שפל. במקביל, עלייה נוספת של מחירי הנכסים בכלל ומחירי הדירות בפרט, תייצר "תקרה" גבוהה מאוד למחירי הדירות.

לתמורות אלו עשויות להיות השלכות הרות גורל שעשויות להוביל לתחילתו של שינוי מהותי במאפיין מרכזי של התנהגות צרכנית - תחילת הסוף של המרוץ לבעלות הפרטית על דירות, על כל המשתמע מכך.

*** הכותב הוא כלכלן מאקרו ראשי בקבוצת הפניקס

 שיעור הבעלות על דירות