הופכים שולחנות: סקירה מדאיגה על עתיד שוק המשרדים בארץ

שטח המשרדים ברוטו ברחבי הארץ עומד היום על 23-25 מיליון מ"ר ברוטו, והוא משמש 1.2-1.3 מיליוני מועסקים. כך עולה מסקר מקיף שערכה חברת צ'מנסקי בן שחר, לקראת פורום נתניה לנדל"ן שייערך בשבוע הבא (16.2) במכללת נתניה.

הנתונים מצביעים על יחס ממוצע של כ-9 מ"ר משרדים למשק בית. אלא שבנוסף, ב-3 השנים הקרובות יתווספו לשוק עוד כ-2 מיליון מ"ר שטחי משרדים - כאלה הנמצאים כבר היום בשלבי בנייה ו/או שיווק, זאת לנגד תוספת ביקושים צפויה של 1.1 מיליון מ"ר בלבד.

אולם החשש הגדול הוא שההנחות הקיימות, המאפשרות לצפות את ביקושי המחר, שייכות לעולם של אתמול.

יחס של 9 מ"ר למשק בית אינו שיא חדש. לפני כעשור, בעקבות הצפיות לצמיחת ענף ההיי-טק בארץ, עמד כבר היחס על 10 מ"ר לכל משק בית בישראל.

750 שקל לשולחן

עם זאת, בצ'מנסקי בן שחר מצטרפים לאזהרות מפני שינוי דרמטי בשוק העבודה, שיקטין משמעותית את הצורך בחללי המשרדים המסורתיים. האיום הקונקרטי ביותר הם חללי העבודה המשותפים (חברת WeWork ואחרות), המאפשרים לשכור שולחן עבודה, על בסיס יומי או חודשי, במחיר של 750-1,600 שקל לחודש (המחיר הנמוך בבאר שבע, הגבוה בשרונה, תל אביב) וכן משרד בשטח 10 מ"ר על בסיס חודשי במחיר של 1,600-2,200 שקל. בשנתיים האחרונות כבר נפתחו 70-80 אלף מ"ר משרדים כאלו בישראל.

השלב הבא יהיה מודל המשלב מראש משרדים פיזיים וניידים. תמיר בן שחר, מנכ"ל צ'מנסקי בן שחר: "במודל זה החברה תספק עמדות עבודה רק ל-50%-60% מהעובדים (בבריטניה לדוגמא הצפי הוא ל-6 עמדות עבודה לכל 10 עובדים עד שנת 2020), בשיטה הנקראת Hot Desk. היתר יוכלו לעבוד מרחוק - במשרדי הלקוחות, בתי קפה, מדירתם ועוד". הדוגמה הבולטת היא מבנה המשרדים החדש של חברת דלויט באמסטרדם, המספק עמדות עבודה לכ-1,000 מועסקים בלבד מתוך 2,500 עובדי החברה, ועמדת העבודה מותאמת לעובד בכל יום מחדש, ללא מקומות קבועים.

שינויים כאלה עשויים לחולל זעזוע עצום בשוק. בצ'מנסקי בן שחר מדגישים כי כל 10% מועסקים שיעברו לעבוד על בסיס "מקום פנוי/מיטה בצוללת", משמעותו קיטון בהיצע הנדרש בישראל של 2-3 מיליון מ"ר שטחי משרדים שלא יידרשו - זאת בשעה שהשוק הישראלי עומד דווקא לפני תוספת משרדים בשיעור דומה בשנים הקרובות.

"משבר דומה לזה שקיים בשוק הדיור"

עוד לפני שמדברים על תמורות מרחיקות לכת בשוק העבודה, ברור שגם לתוספת ההיצע של השנים הקרובות יהיו השלכות על השוק המקומי.

ההשפעה המשמעותית ביותר תהיה התחזקות נוספת של מה שמכונה "מדינת תל אביב". ההיצע הרב, שיעודד כמובן לחצי מחיר על בעלי נכסים, יאפשר לשוכרים פוטנציאליים לבחור משרדים במיקומים הכי מבוקשים, על חשבון מקומות אטרקטיביים פחות, בדגש כמובן על הפריפריה. לפי הנתונים, ההתעוררות הגדולה בבניית שטחי משרדים - 549 אלף מ"ר בשנה שעברה, לעומת 170 אלף מ"ר בממוצע בשנים 2008-2009 - מתרכזת בעיקר ב"מדינת תל אביב", העיר עצמה והערים הקרובות הסובבות אותה.

לדברי בן שחר, נכון להיום דמי השכירות החודשיים בישראל למשרדים חדשים נעים בטווח של 50 שקל למ"ר - בעיר כמו עפולה ומקומות אחרים בפריפריה, ועד ל-110 שקל ויותר למ"ר בעיר כמו תל אביב, "ומתחת ל-50 שקל למ"ר לא מתקיימת כדאיות כלכלית להקמת מבני משרדים נוספים". תוספת ההיצע והלחץ על המחירים צפוי להערכת צ'מנסקי בן שחר, "ליצור משבר דומה לזה שקיים בשוק הדיור, ומרבית הביקושים יתרכזו בגלעין מטרופולין תל אביב".

היחס בין שטח המשרדים למשקי בית גדל במחוז תל אביב מ-8 ל-11 בין השנים 2010 ל-2014, בעוד שאר המחוזות הציגו ירידה. למעט מחוז חיפה, המשופע עדיין באזורי תעסוקה רבים (וריקים) - ביחס של 17 מ"ר משרדים למשק בית (לעומת 20 מ"ר למשק בית ב-2010), מחוז תל אביב מציג את היחס הגבוה ביותר, המצביע על כוחה של העיר למשוך עובדים רבים ממחוזות אחרים, תהליך שצפוי כאמור להמשיך ולצמוח גם בשנים הקרובות בשל גל הבנייה המאסיבי במחוז תל אביב.

 גמר בנייה למשרדים בישראל לפי מחוזות בין השנים 1995-2015

 יחס שטחי משרדים למשק בית