הערכות בשוק: הבאר של הנפקות הנדל"ן הזרות מתייבשת

חברת החיתום פועלים אי.בי.אי , בניהולו של ארז גולדשמידט, הכריזה השבוע על חלוקת דיבידנד של 9 מיליון שקל לבעלי מניותיה, לאחר שסיימה את הרבעון הראשון של 2016 ברווח נקי של 9.4 מיליון שקל - כפול מהרווח הנקי שהציגה ברבעון המקביל אשתקד.

העלייה החדה ברווח הנקי היא תוצאה ישירה של הצמיחה שהציגה פועלים אי.בי.אי בהכנסות מפעולות חיתום והפצת ניירות ערך. ברבעון הראשון של השנה רשמה החברה הכנסות של 21.4 מיליון שקל מפעולות, לעומת 10.1 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל. את הגידול בהכנסות מסבירה החברה בעיקר בתמהיל חריג של עסקאות שאותן הובילה ברבעון הראשון.

תמהיל זה כלל ארבע הנפקות של חברות נדל"ן זרות, אולם בעיקר את הנפקת קרן הריט האמריקאית KBS, שגייסה כ-970 מיליון שקל בהנפקה ראשונה של איגרות חוב בתל אביב. פועלים אי.בי.אי הובילה את הנפקה זו, ושימשה בה כחתם מתמחר, תוך שיתוף פעולה נדיר עם המתחרה הגדולה שלה, לאומי פרטנרס. מתשקיף הנפקת KBS עולה, כי סך העמלות ששולמו לחתמים בהנפקה וליועצים שליוו אותה (רפי ליפא וגל עמית) עמד על כ-24 מיליון שקל.

לגבי שלוש ההנפקות האחרות של חברות נדל"ן זרות שבוצעו ברבעון השלישי, מציינת פועלים אי.בי.אי, כי הן נוהלו ללא חיתום, וניתנו בהן שירותי הפצה בלבד. בסך הכול הניבו ארבע ההנפקות הזרות יחדיו יותר ממחצית מהכנסותיה של פועלים אי.בי.אי ברבעון הראשון, וזאת למרות שהחברה השתתפה במהלכו בניהול של 22 הנפקות, שבהן גויס סכום כולל של 17.6 מיליארד שקל.

ההכנסות הגבוהות שנבעו לחברה, כמו גם לכמה חתמים נוספים בשוק ההון הישראלי, מהנפקות האג"ח הזרות, עלולות להיעצר בעקבות הקריסה הפתאומית של חברת הנדל"ן הקנדית אורבנקורפ (שבהנפקתה לא השתתפה פועלים אי.בי.אי). ההערכות בשוק כיום הן, כי באר המזומנים שהניבה עמלות מטורפות לחתמים, ליועצי הנפקות, לעורכי דין ולרואי חשבון שלקחו חלק בגיוסי החוב של חברות הנדל"ן הזרות, תהיה יבשה לחודשים הקרובים, אם לא לתמיד.

אורבנקורפ, שאת הנפקתה הובילה חברת איפקס חיתום (אליאב בר דוד ואהרון סמרה) הגיע לחדלות פירעון ארבעה חודשים בלבד לאחר שגייסה בת"א 180 מיליון שקל בהנפקה ראשונה של אג"ח, ומאז קריסתה בחודש שעבר טרם יצאה לדרך הנפקת אג"ח ראשונית של חברת נדל"ן זרה, חרף פרסומים על לפחות שלוש חברות כאלה המתדפקות על דלתות הבורסה בת"א.

לפי שעה לא ברור כיצד תשפיע קריסת אורבנקורפ על כלל המשקיעים בשוק ההון המקומי, אולם קשה להניח שהגופים המוסדיים (ובעיקר קרנות הנאמנות) ימהרו להסתער שוב על חברות הנדל"ן הזרות (שגייסו עד היום סכום מצרפי של יותר מ-10 מיליארד שקל בהנפקות אג"ח בת"א), לאחר שספגו הפסד כל כך מהיר וכל כך כואב באורבנקורפ, שזכתה בתחילת דרכה לדירוג גבוה יחסית של A3 מחברת מידרוג.

לצד הצמיחה בהכנסות ברבעון הראשון דיווחה פועלים אי.בי.אי גם על עלייה חריגה של כ-120% בהוצאות ל-9.1 מיליון שקל, וזאת עקב גידול בעלויות יועצים חיצוניים ומפיצים להיקף של כ-3.1 מיליון שקל (לעומת 782 אלף שקל בלבד ברבעון המקביל). סכום זה הוא לרוב נגזרת של היקף הנפקות האג"ח של חברות הנדל"ן הזרות במהלך הרבעון, אולם הפעם נכללה בו גם הפרשה "בגין תשלומים אפשריים למתווכים בקשר לעסקה אותה הובילה החברה ושלגביה קיים איום על החברה הבת בתביעה לתשלומים כאמור".

פועלים אי.בי.אי לא מפרטת מיהו הגוף שמאיים בתביעה לתשלום דמי תיווך, אולם על פי פרסומים קודמים, מדובר ככל הנראה באיש העסקים אלי זמיר, שהגיש את התביעה בטענה כי הוא זכאי לעמלות מהנפקת הענק בזכות חוזה תיווך שעליו חתם בעבר עם KBS, ושבעקבותיו היה הראשון להפגיש בין הקרן האמריקאית לבין חתמי ההנפקה.