הגיע ראש עיר חדש - ומיזם פינוי-בינוי יכול להמשיך לחכות

הדיירים ברחוב החייל האלמוני במרכז ראשון-לציון ממתינים כבר שנים ארוכות למימוש פרויקט פינוי-בינוי במתחם. סיור קצר במקום מצביע על אחת הבעיות בדרך: במקום ניצבים זה מול זה שלטים של שתי חברות יזמיות המתעתדות לבצע את הפרויקט עבור הדיירים - חברת מעוז דניאל וחברת פרשקובסקי.

עוד ב-2013 הוגשה עתירה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב נגד הוועדה המקומית, עיריית ראשון-לציון והעומד בראשה דב צור, על-ידי חברת מעוז דניאל. העתירה מציפה בעיה שעולה לא פעם גם ברשויות מקומיות אחרות בעת חילופי שלטון ברשות המקומית: בעוד ראש עיר אחד תמך בתוכנית אחת, ראש העיר שנבחר אחריו כבר חושב אחרת (ראו מסגרת). בשבועות הקרובים צפוי בית המשפט להכריע בסוגיה.

פיצוי על העיכוב

הפרשה החלה בתחילת העשור הקודם. בשנת 2001 רכשה מעוז דניאל מגרש במרכז העיר המיועד להקמת 16 דירות תמורת 1.2 מיליון דולר, ותכננה להקים עליו בניין מגורים. אלא שבעירייה סירבו לתת היתר בנייה למגרש, לאחר שהחליטו בשיתוף משרד השיכון להכריז על כל מתחם החייל האלמוני שהמגרש נכלל בו כמיועד לפרויקט פינוי-בינוי.

בתמורה לעיכוב אמר ראש העירייה דאז מאיר ניצן כי מעוז דניאל תפוצה על העיכוב במתן זכויות בנייה. המתחם כולל 190 דירות ישנות ועל-פי תכנון משרד השיכון תוכננו בו 720 דירות חדשות ושטחי מסחר - יחס של פי 3.8. זמן קצר אחר-כך, העירייה הפקיעה למעוז דניאל חלק מהמגרש לצורך סלילת כביש.

ב-2005, לאחר שלא נרשמה התקדמות, שכרה מעוז דניאל את האדריכל צביקה גבאי שתכנן תוכנית ל-1,050 דירות חדשות ו-750 מ"ר שטחי מסחר, מקדם כלכלי של 5.5 דירות חדשות במקום כל דירה ישנה. בין העירייה למעוז דניאל נתגלעו מחלוקות בעניין הזכויות שהופקעו, והצדדים סיכמו כי יחתמו על הסכם שיסדיר את ההתחייבויות ההדדיות ויסדיר את כלל הנושאים במחלוקת.

בהסכם שנחתם בספטמבר 2006 נכללו כמה רכיבים, לרבות פטור מהיטל השבחה ומטלות ציבוריות חלף ההיטל המושתות על החברה בהיקף של 42 מיליון שקל. העירייה התחייבה לתמוך בתוכנית ושלא להכניס לתוכנית יזם אחר. ההסכם, נחתם על-ידי ראש העיר ניצן, ואושר במועצת העיר. ב-2007 אישרה הוועדה המקומית את התוכנית והמליצה על הפקדתה בוועדה מחוזית.

"נוכח חלוף הזמן"

אבל לפני שהתקיים הדיון, התקיימו בנובמבר 2008 בחירות לרשויות המקומיות ואת מקומו של ניצן תפס דב צור. ראש העיר החדש העדיף לעודד בנייה חדשה של משרדים על פני מגורים. למרות ההסכם החתום בין העירייה למעוז דניאל, בדיון שהתקיים בוועדה המחוזית אמר ראש העירייה כי התוכנית לא תואמת את מדיניות העירייה והיא אינה תומכת בפרויקט.

בשנת 2010 דרשה הוועדה המחוזית להפחית במספר יחידות הדיור. מאז, כפי שטוענת מעוז דניאל, העירייה מסרבת לקדם את התוכנית, וזאת למרות שהחברה הסכימה להפחית במספר יחידות הדיור כפי שתדרוש הוועדה המחוזית.

במקביל, גילתה מעוז דניאל שהעירייה דווקא כן מקדמת במרץ תוכנית פינוי-בינוי במקום - עם חברת פרשקובסקי. מעוז דניאל עתרה כאמור לבית המשפט המחוזי בדרישה לאכוף את ההסכם מול העירייה.

בתשובתה לטענות הודיעה העירייה לבית משפט כי "נוכח חלוף הזמן שנוצר ושינוי הנסיבות הוועדה המקומית רשאית לדון גם בתוכנית אחרת". מנגד, מעוז דניאל טוענת, באמצעות עו"ד טל גרשטיין ממשרד גרשטיין סהר, כי למרות הוראת הוועדה המחוזית להפחית במספר הדירות, הוראה שמעוז דניאל מוכנה ליישם, העירייה מעדיפה לקדם תוכנית מול חברה אחרת.

בעדותו אמר ניצן כי "לא הבטחתי כסף, הבטחתי פרויקט שיהיה כלכלי... אי-אפשר לחייב יזם להגיש תוכנית, להשקיע, ולהגיד עכשיו כספך על קרן הצבי, אני אחפש מישהו אחר".

מנגד, צור אמר כי "ההסכם מת מות נשיקה. לא כל מה שעושים מצליח. היזם יודע שהיום יש ראש עיר אחד ואח"כ ראש עיר שני וגם ועדה מקומית יכולה לשנות עמדתה". הוא הוסיף: "אם תוגש תוכנית אחרת... בסדר גודל של 650 דירות, אין מניעה לעשות את זה".

בית משפט הורה לצדדים להגיע להסכמות ומינה שמאי מומחה מטעמו. השמאי, אברהם כץ, קבע כי ההיקף המתאים הוא 871 דירות, מספר שמעוז דניאל הסכימה לאמץ. אלא שלטענתה, צור התנער מחוות-דעתו של כץ, ודבק במספר שקבע - 650 דירות (3.4 דירות על כל דירה ישנה).

מעיון בפרוטוקולים שהוגשו לבית המשפט מתברר כי שבוע לאחר שהעיד צור בבית המשפט ואמר כי יתמוך בפרויקט שיכלול 650 דירות, החלה חברת פרשקובסקי במירוץ החתמת דיירים במתחם. בהסכם עליו חתמו הדיירים מצוין כי החברה מתחייבת להגיש תוכנית בת 690 דירות ו-5,000 מ"ר שטחי מסחר.

בתגובה למהלך, פנתה מעוז דניאל לבית המשפט ודרשה להורות לוועדה המקומית לחדול מכל פעולה או מו"מ לקידום תוכנית פינוי-בינוי במקום עד להחלטה עקרונית בסוגיית אכיפת ההסכם מולה.

"ברור וידוע כי לולא חילופי הגברי בעירייה הרי שתוכנית זו או אחרת הקרובה אליה בהתאם להנחיות הוועדה המחוזית הייתה מקודמת עד לאישורה", מציינת מעוז דניאל בסיכומים לבית משפט. "המשיבים מתנערים מהתחייבויותיהם החוזיות והתנהלותם רבת השנים אל מול המבקשת ודיירי המתחם, ובחוסר תום-לב משווע בעודם מצויים תחת התחייבויות מול המבקשת, מנהלים המשיבים משא ומתן מקביל אל מול יזם אחר...".

לדברי עו"ד גרשטיין, "מעוז דניאל הדגישה בפני בית המשפט את החשיבות העקרונית בקיום הסכמים, ודאי כאלו שמעורבת בהם רשות מקומית, אשר חובת ההגינות המוגברת רובצת עליה ביתר שאת. מעוז דניאל פעלה כל השנים למלא אחר התחייבויותיה מכוח ההסכם. בתוך כך, שכרה החברה שירותיהם של יועצים ומהנדסים לצורך הכנת התוכניות, פעולות הכרוכות בעלות של מיליונים".

מעיריית ראשון-לציון נמסר כי "ראש העיר אינו נוקט עמדה או תומך ביזם כזה או אחר. ההחלטה בדבר זהות היזם הינה של בעלי הקרקע, קרי, בעלי הדירות".

בעירייה הדגישו כי "למרות עמדתו העקרונית נגד תוכניות בינוי-פינוי, שמהוות פתרון אגרסיבי בשל תוספת מאוד משמעותית של יחידות דיור, הודיע ראש העיר כי אין בכוונתו לפגוע או לעצור תוכניות הנמצאות בהליכים שהוחלט לקדמם קודם היבחרו.

"בנוגע לתוכנית החייל האלמוני, ועדה מחוזית קבעה כי ההיקף המבוקש גדול מדי. לאחר החלטת המחוזית ניסתה העירייה לסכם עם היזם פרוגרמה ריאלית, ולאחר ניתוח תכנוני-אורבני ובחינת האילוצים הנחתה לקדם תוכנית ל-650 יח"ד בתוספת משמעותית של שטחי מסחר ומשרדים, על-מנת לייצר כדאיות כלכלית. היזם לא היה מוכן להכין תוכנית על-פי הנחיית העירייה ובמקביל, עקב התעקשותו, פנו חלק מהדיירים ליזם אחר שהיה מוכן לקדם תוכנית עם היקף יחידות סביר".

ראש עיר חדש, מדיניות חדשה

התחום המוניציפלי רווי בדוגמאות של ראשי עיר טריים, שביקשו להקפיא ואף לבטל את תוכניותיהם של קודמיהם.

הרצליה למשל, נפרדה מיעל גרמן אחרי קדנציה של 15 שנה, לאחר שהצטרפה למפלגת יש עתיד ונכנסה לפוליטיקה הארצית. במקומה נבחר משה פדלון, ומהר מאוד תוכניות שקידמה גרמן זכו להתנגדות מצדו, ולהיפך. למשל, במשך שנים קידמה גרמן את פרויקט הרחבת מלון דן אכדיה מ-200 חדרים ל-1,350 חדרים. התוכנית אושרה בוועדות התכנון בתקופתה של גרמן, אך נתקלה לאחר הבחירות בהתנגדותו של פדלון שאף פנה לבית המשפט בטענה כי התוכנית שקידמה גרמן הרסנית במימדיה ובהשלכותיה התחבורתיות והסביבתיות.

שינוי נוסף במדיניות העיר שנגזרת מעמדותיו של ראש הרשות נרשמה גם לאחר הבחירות בפתח תקווה. איציק ברוורמן שנבחר לאחר שקודמו יצחק אוחיון פרש מתפקידו בשל בעיות רפואיות, הבהיר עם כניסתו לתפקיד כי לא יקדם בנייה חדשה למגורים בעיר בהיקפים גדולים. מדובר בשינוי מהותי לעומת קודמו בתפקיד אוחיון שהיה תומך נלהב בשכונות מגורים חדשות לרבות אם המושבות, נוה גן ונווה עוז. ברוורמן נימק את עמדתו בכך ש"השתוללו בבנייה למגורים בעיר" עד שנכנס לתפקיד, ללא התחשבות בשטחי ציבור, וכי יעדיף לקדם בנייה של שטחי מסחר ומשרדים".

למונח "הבטחה שלטונית", הבטחה מצד ראש עיר מכהן, שלה התכחש מחליפו, ניתנה לא פעם התייחסות בפסיקה, בעקבות עתירות רבות שהוגשו על רקע הבטחות שהופרו עם חילופי שלטון. מצד אחד בבסיסה של הדמוקרטיה הזכות להחליף ראש עיר באחר שמחזיק בעמדות שונות מקודמו. מצד שני, איזה מסר ניתן לתושבים המתגוררים בעיר וליזמים הפועלים בה? אלה ואלה מקבלים החלטות חברתיות, צרכניות, וכלכליות על בסיס ההצהרות של העומד בראש הרשות, אך לא מן הנמנע שההצהרות לא יחזיקו מים ביום שלאחר הבחירות.