הרוצים להרוויח מנדל"ן מניב יכולים לחפש באופן עצמאי נכס מניב ולרכוש אותו - אפשרות שמחייבת הון עצמי לא מבוטל. האפשרות השנייה היא רכישת מניות של חברות המשקיעות בנדל"ן מניב או מניות בקרנות ריט שנסחרות בבורסה. השקעה בקרנות טומנת בחובה יתרונות: פטור ממס חברות וחלוקת דיבידנדים שוטפת, ואפשרות להשקיע בסכומים נמוכים בתיק נכסים מפוזר.
ריטים נוצרו לראשונה בארה"ב בשנת 1960 מכוח החוק שחוקק הקונגרס האמריקאי במטרה לאפשר לאנשים, בכל רמת הכנסה, להשקיע בנדל"ן מניב. במהלך זה שידר הקונגרס מסר לפיו הוא חפץ בעידוד ההשקעה בנדל"ן מפוזר המנוהל בתוך תיק הנכסים (במקום בנכס בודד). קרנות ריט מחזיקות ומנהלות נכסים במגוון גדול של סקטורים, החל במשרדים, מרכזי מסחר, מבני תעשייה ולוגיסטיקה.
התיקון לפקודת מס הכנסה שאפשר הקמת ריטים בישראל, מקנה למשקיעים בהן יתרון משמעותי בכך שהוא נותן לקרנות מסוג זה פטור מתשלום מס חברות, בתנאי שתעמודנה בהוראות החוק, מה שהופך אותן למעשה למעין מקלט מס. על מנת ליהנות מיתרון זה, הוראות החוק קובעות כמה מגבלות שמחייבות את קרנות הריט להתמקד בנכסים מניבים, מגבילות את הייזום רק ל-5% מהתיק, ומגבילות את המינוף לתקרה שלא תעלה על 60% מהמאזן של הקרן. בנוסף, החוק מחייב את הריטים לחלק לפחות 90% מהכנסתן החייבת (הרווח לצרכי מס אילו היתה החברה משלמת מס) כדיבידנד באופן שוטף למשקיעים.
בישראל פועלות לפי שעה רק שתי קרנות ריט.
ריט 1 - היא הוותיקה והגדולה בין השתיים והיא נרשמה למסחר בבורסה בספטמבר 2006 וכלולה במדד ת"א 100, נדל"ן 15 ובמדד תל-דיב. ריט 1 מחזיקה ומנהלת 371 אלף מ"ר, בהיקף של כ-3.2 מיליארד שקל. שיעור התפוסה בנכסים בסוף 2015 עמד על 97.5%.
סלע קפיטל - הקרן, שפרסמה השבוע דוחות שיא, מחזיקה ומנהלת 24 נכסים בשטח כולל של 168 אלף מ"ר וכן 100 אלף מ"ר שטחי חניה. היקף נכסיה מסתכם ב-1.72 מיליארד שקל. שיעור התפוסה הממוצע בנכסים נכון לסוף מארס הוא 93.5%. מניות סלע קפיטל כלולות במדד יתר 50 ותל-דיב.
על אף שהתשואות שלהן גבוהות ממדד ת"א 100 בחמש שנים אחרונות, הן עדיין מהוות אפשרות מעניינת בעבור מי שמעוניין לנסות ולהרוויח מנדל"ן מניב, ליהנות מהשקעה בקרן הפטורה ממס חברות (שעומד כיום על 25%), עם אפשרות להכנסות מתשואת דיבידנדים המתווספת לתשואה למחזיק המניה הנובעת מעליית ערך הנכס דרך עליית מחיר המניה.
יש לציין כי כיום המרווח בין עלות האשראי לתשואה הישירה על הנכס גבוהה יחסית לעבר, ולכן הרווחיות העתידית של הריטים צפויה להמשיך ולהיות טובה. לפחות עד כה, המשקיעים בקרנות הריט הישראליות נהנים מתשואות דיבידנד הנעות בין 5.2% ל-5.3%.
ביצועי מניות ריט ישראליות בהשוואה למדד
*** מחבר המאמר הוא מנהל השקעות באלומות קרנות נאמנות
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
