חיזוק לרשויות המקומיות

הלכת קנית נהגה כאן כמעט 30 שנה נגד האינטרסים של כולנו. השתמשו בה שוב ושוב כדוגמה מובהקת ל"ישראבלוף" - שיטה שאומרת דבר אחד ומתכוונת לדבר אחר. וחמור מכך, היא שיתקה את הרשויות המקומיות, בעיקר בפריפריה (שם למדינה יש נתח משמעותי בקרקע), שלא היה להן שום אינטרס לקדם ולהשביח תוכניות בנייה - מה שכמובן פגע קודם כל בציבור הרחב, שאמור ליהנות מאותן תוכניות ומהכספים שאמורים לזרום לקופת הרשות המקומית.

ואף על-פי כן, 27 שנה לקח לבית המשפט העליון להודות בטעות. במרוצת השנים חבטו וכיווצו את הלכת קנית פעם ועוד פעם (זו גם הסיבה ששוב נדרש לכך בית משפט העליון), עד שבשבוע שעבר אמרה השופטת דפנה ברק-ארז במפורש כי "נדרש עדכון של הלכת קנית".

ואגב, כדי לא לערער חלילה על החלטות ישנות של חבריה למוסד המכובד, ברק-ארז זקפה את ההחלטה הדרמטית בעיקר לשינוי המציאות ("מסקנתי זו אמנם מובילה לשינוי הלכת קנית, אך למעשה מבוססת על עקרונות דומים לאלה שהנחו את שופטי הרוב באותו עניין"). נניח.

היטל השבחה זו הדרך של רשויות התכנון ליהנות ולממן קידום של תוכנית משביחה על הקרקע (הוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד וכו'). אומדים את ההשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור תוכנית חדשה, ומחצית ממנה משלם הבעלים לקופת הרשות המקומית. כך אמורה הרשות לממן את ההוצאות בעקבות התוכנית - וכך היא מתומרצת לקדם תוכניות על הקרקע.

אבל בשנת 1989 קבע העליון שחברת קנית (מקבוצת עזריאלי), שבנתה את קניון אילון, לא תשלם היטל השבחה לעיריית רמת-גן, מאחר שהיא לא הבעלים של הקרקע אלא רק "בר-רשות" החתום מול המינהל (היום רשות מקרקעי ישראל) על חוזה פיתוח. אי לכך, הלכת קנית קבעה כי מי שאמור לשלם את ההשבחה הוא הבעלים - המדינה, רק שהמדינה משלמת בסך-הכול "חלף היטל השבחה" בשיעור של 12% לרשויות המקומיות.

לאורך השנים המדינה (רמ"י) והיזם מאוד נהנו מהמודל הזה. לשניהם היה אינטרס מובהק ליחס את תוכנית ההשבחה לתקופת הפיתוח, מה שהקטין את הוצאות היזם וגם העשיר את קופת המדינה. אבל מדובר בחרב פיפיות - אם התוכנית לא מוסיפה הכנסות לקופת הרשות המקומית, היא לא תפעל לקדם אותה. אם תרצו, אפשר אפילו לייחס את משבר הדיור להלכת קנית של 1989 - שמנעה מרשויות מקומיות לקדם ולתכנן צפיפות מיטבית ומרבית של דירות מגורים בשטחן.

עם השנים האבסורד רק הלך והתעצם. גם רמ"י עצמה ביטלה כמעט לחלוטין את השיטה הדו-שלבית הישנה, שישווקה קרקע בחוזה פיתוח שהופך מאוחר יותר לחוזה חכירה, לאחר שכבר היה ברור לכל שהיכולת ליטול את הקרקע ממי שחתום רק על חוזה פיתוח היא לא יותר מאיום סרק.

במקביל, בתי המשפט הבינו שהרשויות המקומיות הן חלק חשוב מאוד בפאזל שמרכיב את המדינה. ערב יום העצמאות ה-68, בית משפט העליון חיזק את כוחן (ואת קופתן) של הרשויות המקומיות על חשבון כוחה וקופתה של המדינה.