דעה: "מחיר למשתכן" היא כישלון מסוכן - עוד ניתן למנוע נזק

כמה גופי תקשורת ביצעו כל אחד בנפרד ניתוח מיוחד של השפעת תוכנית "מחיר למשתכן" על מחירי הדירות, וכולם הגיעו לאותה מסקנה: "תוכנית 'מחיר למשתכן' מביאה לעליית מחירי הדיור".

הנקודה המעניינת היא, שכל אחד מהגופים חזר עם הסברים שונים לסיבות לעליות מחירים. גוף אחד דיבר על העובדה שמחירי הקרקעות הפרטיות ויחס הדירות הניתנות בעסקאות קומבינציה, נמצאים בעלייה חדה. אחרים הסבירו, כי היות שהתוכנית נותנת מענה רק לאוכלוסיית הזכאים, וכי אין די קרקעות זמינות לקבלנים, המחירים עולים שוב, בשל ביקושים שנותרים ללא מענה.

אלה הם רק חלק מהבעיות ומהכשלים, אבל עליות המחירים הנמשכות לא נובעות רק מהתוכנית עצמה, אלא דווקא נוגעות לניהול ולקבלת ההחלטות. ההתנהלות שבמסגרתה דואגים רק לפלח קטן מהשוק יוצרת כשל-שוק חמור, שמתווסף לבעיות הקיימות.

כשל-השוק בענף הנדל"ן נוצר בעקבות מצב שבו נוצרו מספר שווקים שונים, שבהם פועלים מרבית רוכשי הדירות הפוטנציאליים, שמנועים מלהשתתף במכרזי "מחיר למשתכן". אותם רוכשים, שלא עונים לקריטריונים, מתדפקים על משרדי המכירות של הקבלנים ויכולת המיקוח שלהם, שגם ככה הייתה פחותה, כעת היא אפסית בשל ההיצע הנמוך יחסית לביקוש הגבוה. בשלב הבא, המחסור בדירות לא-מסובסדות ילך ויגדל, והמצוקה תחריף.

תוכנית מחיר למשתכן הייתה יכולה להביא אולי להשפיע על הורדת המחירים, אילו הייתה מתבצעת במקביל לתוכנית לשיווק מאסיבי של קרקעות לבנייה, שלא במסגרת מחיר למשתכן, גם עבור אוכלוסיות הלא-זכאים ולמשפרי הדיור, בלי שתוכנית אחת תבוא על-חשבון השנייה. כמו כן, כצעד משלים - תוכנית לעידוד ממשלתי למכירת קרקעות פרטיות ליזמים באמצעות הטבות מיסוי והוזלה בהוצאות פיתוח.

להכשיר עובדי בניין ישראלים

פתרון קבוע וארוך טווח, שלא עלה לדיון נוקב עד היום, הוא פתרון מבית למחסור בידיים עובדות בענף הנדל"ן. בלשכות התעסוקה ממתינים מדי יום מובטלים כרוניים, שעבדו בעבר במפעלים מצליחים וגם בחברות היי-טק, אף ששיעורי האבטלה בארץ נמוכים יחסית. כפי שהממשלה מסבסדת את הזוגות הצעירים במחירי הקרקע, עליה לסבסד הכשרות מקצועיות לאותם מובטלים, תוך יצירת תמריצים לכל הצדדים: שכר לעוברים תקופת ההכשרה, ומתן תמריצים גם לקבלנים שיעסיקו את אותם העובדים.

התדמית של הישראלי "המעודן מדי" לעבודות בנייה חייבת להסתיים. ישראלים רבים יכולים לעבוד בבנייה, ולהשתכר שכר גבוה בהרבה מהשכר הממוצע במשק הישראלי.

הסכנה המסתמנת בענף היא ירידה בהתחלות-הבנייה, שתוביל להחרפה ולקיטון בהיצע הדירות הבנויות בשנים הקרובות, כך שאם יגיע מדינאי שיביא וייזום תוכנית לפתרון אמיתי, הוא יצטרך להתמודד עם בעיה חמורה הרבה יותר. בכל תוכנית והבטחה ממשלתית בשנים האחרונות לא נרשם שינוי ממשי - לא בהיצע הדירות וגם לא בקצב התחלות הבנייה הכללי. יתר על כן, דווקא באזור המרכז, לב-ליבו של אזור הביקוש, קצב התחלות הבנייה יורד בשל מיעוט קרקעות זמינות, כך ששיא הבעיה עוד לפנינו.

אחת הטעויות המרכזיות של קובעי המדיניות טמונה בהתעקשות להכשיר ולהפשיר קרקעות ריקות, במקום להבין שהפתרון היעיל יותר הוא דווקא ביחידות שכבר בנויות. דרך יוזמות של "פינוי-בינוי" יש הזדמנות לתכנון מחדש של המבנים, ולדאוג גם לאותן משפחות שלהן דירה קטנה, כדי שיקבלו דירה גדולה הרבה יותר. נראה כי אם לא תתחיל תוכנית ממשלתית מקיפה לחידוש שכונות שלמות באזורי המרכז, ולביצוע פרויקטי ענק של פינוי-בינוי, לעולם לא יימצא פתרון ראוי למשבר הדיור.

60% מאוכלוסיית מדינת ישראל גרה בין חדרה לאשדוד, אך השטחים הנמצאים בפועל בריבונות ישראל בתוואי זה, הם פחות מ-20%. התוצאה היא, צוואר-בקבוק שיש לפתור אותו במקביל לפתרונות תחבורה חדשים.

הכותב הוא מנכ"ל Paz Group, קרן להשקעות בנדל"ן מניב