כלכלה שיתופית, עאלק

גילוי נאות: בדרך לכנס פורום התחבורה השנתי של OECD אליו הוזמנתי בעיר לייפציג בגרמניה בשבוע שעבר, עברתי בבודפשט מטעמה של חברה המתווכת נדל"ן בעיר. לנתי שם בלילה (על חשבונה) וגיליתי תועלת אורבנית שיכולה לצמוח מ"איר בי אנד בי".

בודפשט נמצאת בעיצומה של התחדשות מרכז העיר (רובעים 5 ו-6), הכרוכה בעבודות פיתוח ובנייה ושינויי ייעוד, שעלויותיהם גבוהות.

הדרך המסורתית למימון תהליכי התחדשות אורבניים היא הזמנה של בוני קניונים ורשתות מלונאות, וסחר בקרקעות לבנייה ובמסים עירוניים. כך שופצו מרכזי ערים רבות באירופה - מווינה ועד ברצלונה.

גם בארץ זה המודל: כך נבנתה הטיילת באילת, כך נתניה מפתחת את כיכר העצמאות למובלעת תיירים סינתטית מוקפת מלונות בינלאומיים, וכך עיריית תל אביב משיגה כסף לשיקום דרום העיר. סביבת שדרות רוטשילד מתמלאת במלונות בוטיק, והיטלי הפיתוח מסבסדים את טיפוח השדרה, את הכיכרות שבקצותיה, ואת הרחובות המתיישנים שמדרומה.

נחזור לבודפשט, שבה לצד התחדשות עירונית בדרך המסורתית התאגידית, מתרחשת התחדשות בכספי משקיעים קטנים, שהמנוע שלה הוא איר בי אנד בי. בהונגריה, בלי כוונה רשמית, הפעילות עברה צד, ובמקום שתשרת רק את כיסם של בעלי הדירה, היא משתתפת בתהליך התחדשות עירוני.

זה הולך ככה: העירייה מתירה לייעד דירות ל"השכרה לטווח קצר", ומשיתה עליהן מס עירוני שנתי (בדומה לארנונה) גבוה מדירה רגילה, אך פחות ממסחר. המחירים הנמוכים של דירות ישנות במרכז העיר קורצים למשקיעים פרטיים הקונים אותן להשקעה והשכרה בדרך זו. כבר יש חברות שזה עיסוקן, איגוד דירות פרטיות, רובן בבעלות משקיעים לא מקומיים, ושיווקן כחדרי לינה לתיירים דרך איר בי אנד בי, תוך הפעלת צוותים קבועים לניקיון וקבלת קהל לאורחים.

כרגע כל הצדדים מרוויחים: קוני הדירות מקבלים תשואה יפה על הנכס, אזורים מוזנחים מתחדשים כתוצאה מתנועת תיירים, המעוררת את המסחר, שמחייה את הרחוב, ומוביל לעליית ערכי הנדל"ן, וחוזר חלילה. כל הזה הוא הכל חוץ מכלכלה שיתופית - זו יזמות מבורכת, ופיתוח עירוני מסוים, והשקעות של הון פרטי.

כמו כל השקעה, גם בזו טמון סיכון. היום הדירה באמת זולה לקנייה, ומושכרת ביושר וברשות, ובתשואה גבוהה דרך מיזמי השכרת חדרים. אך אין לדעת מה תהיה מדיניות העירייה בשנה הבאה, כשיתברר שדירות רבות מדי נקנו למטרה זו, והן מייקרות את מחירי הדיור ומדירות תושבים משכונות שלמות. התנאים עלולים להשתנות, כפי שקרה השנה בסן פרנסיסקו ובפריז שהגבילו, ובברלין שאסרה, את איר בי אנד בי בתחומן.

כוהנת הכלכלה השיתופית, רובין צ'ייס, (מייסדת ZipCar - שירות התחבורה השיתופי המסחרי הראשון בעולם, שנמכר לבאדג'ט תמורת חצי מיליארד דולר במזומן), אמרה לי השבוע, באותו כנס תחבורה שלעיל: "החוכמה היא לשתף פעולה עם מיזמי כלכלה שיתופית, בתמורה לקבלת המידע המצטבר בהם ומאפשר לנהל את השירות לטובת העיר. בברלין שסובלת ממצוקת דיור יש עכשיו הצדקה לאיסור איר בי אנד בי, אבל בלייפציג, שבה עומדות דירות ריקות והעיר מתחדשת, המיזם יכול להשיא תועלת, אם יתירו אותו בשכונות מסוימות".