המכרז האחרון ששיווקה המדינה ביישוב צור הדסה בסוף שנת 2015 מעיד על המתרחש בישוב בשנים האחרונות. במכרז לרכישת מגרש המיועד להקמת 46 יחידות דיור, זכה הקבלן יצחק עופר, ששילם מחיר שיא של 476 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור כולל עלויות פיתוח. מלבד יצחק עופר התמודדו במכרז לרכישת המגרש עוד 16 חברות.
לשם השוואה, במכרז שהתקיים שנה לפני כן, שבו זכו כמה קבלנים ששילמו 300-340 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, התמודדו על כל מגרש 3-6 חברות בלבד. בשנים 2011-2013 שווקו מגרשים נוספים לבנייה, לחלקם לא הוגשו הצעות וחלקם נרכשו סביב 260-360 אלף שקל ליחידה, ועל כל מגרש התמודדו יזמים בודדים.
זאת ועוד, אם עד לפני שנים ספורות פעלו ביישוב חברות יזמיות ירושלמיות בעיקר, כמו מ. אביב, ב. יאיר, חיים זקן ויהודה רחמים, שהרחיבו את פעילותן אל פרברי ירושלים שסבלה ממיעוט התחלות בנייה, היום פועלות ביישוב לצד חברות אלה גם חברות יזמיות גדולות כמו אזורים ושיכון ובינוי. כולן מקימות יחד 1,100 יחידות דיור בשכונה החדשה סנסן. חברות יזמיות נוספות שבונות ביישוב הן מוריס אלון, משכן אליהו, בת דור בנייה ופיתוח, וקנין עמרם ועוד.
עיכובים בפיתוח
במשך שנים עמד מספר יחידות הדיור בצור הדסה על כ-1,400 ב-3 שכונות: השכונה הוותיקה, שכונת הר כתרון ושכונת העמק, אשר נכון להיום מתגוררים בהן 9,000 תושבים. עם הקמת השכונה החדשה סנסן, עומד היישוב להכפיל את מספר התושבים בו.
אף שהמגרשים שבהם מוקמת היום שכונת סנסן שווקו לאורך 5 שנים, למעט החלק הראשון בפרויקטים של חברות כמו מ. אביב, יהודה רחמים וקוטלר עדיקא שמתאכלסים בימים אלה, מרבית החברות נמצאות היום רק בתחילתה של הבנייה. מי שאחראי לעבודות הפיתוח שהתעכבו ובעקבותיהם לכך שחלק ניכר מהמגרשים נמסר באיחור הוא משרד השיכון. לפני שנתיים דיווח "גלובס" כי חברת ב. יאיר שזכתה במגרשים לבנייה ב-2011 הגישה עתירה נגד משרד השיכון בשל העיכובים. חלק מהיזמים מודים היום כי העיכוב במסירת המגרשים דווקא היטיב עמם, בשל העלייה שנרשמה בינתיים במחירי הדירות ביישוב.
כמו כן, אי סדרים שקשורים להתנהלות המועצה האזורית מטה יהודה ושזכו בחודשים האחרונים לתהודה תקשורתית, כללו גם חשדות לשימוש בכספים שהיו מיועדים לפיתוחה של צור הדסה. אי סדרים אלה לא תרמו מן הסתם לזירוז הליכי הפיתוח וקבלת היתרי הבנייה.
ממשרד השיכון נמסר כי "כלל המגרשים הועברו לרוכשים לפני למעלה מ-3 שנים. עיכוב הבנייה לפני כ-10 שנים חל בשל דחייה במתן אישור פקיד היערות לתחילת עבודות הקרקע. תביעה שהוגשה לפני מספר שנים בעניין הסתיימה בפשרה לשביעות-רצון הצדדים".
"יישוב כפרי אבל לא מצומצם"
אז מה קרה שיזמים לצד רוכשי דירות מגלים פתאום את היישוב? צור הדסה הוא יישוב קהילתי הממוקם כ-10 ק"מ דרומית מערבית לירושלים, כקילומטר אחד מהעיר החרדית ביתר עילית. למרות הסמיכות בין היישובים, בעוד צור הדסה נכללת בתחומי הקו הירוק ושייכת מוניציפלית למועצה האזורית מטה יהודה, ביתר עילית ממוקמת מעבר לקו הירוק.
צור הדסה ממוקמת טופוגרפית בגובה 755 מטרים מעל פני הים והיישוב בנוי בחלקו על שלוחת הר כיתרון. היישוב נוסד ב-1960 ונקרא על שם הסתדרות הנשים הציונית "הדסה". תמהיל התושבים ביישוב מגוון, חילוניים לצד דתיים לאומיים, שגם לומדים זה לצד זה באותו בית ספר.
אראלה שבתאי ובעלה עומרי עברו בספטמבר האחרון עם שני ילדיהם, מרמת-אביב לצור הדסה. בשלב זה הם מתגוררים בשכירות בבית צמוד קרקע ומחפשים בית לקנייה. "רצינו שינוי בחיים", מספרת אראלה. "אף שגרתי בעבר בירושלים, אני מסתייגת מלגור בה, וחיפשתי סביבה כפרית מצד אחד, אבל שלילדים יהיה מגוון חברתית מצד שני. במילים אחרות, יישוב כפרי אבל לא מצומצם. לתל-אביב יש יתרונות גדולים, וגם גרנו בדירה מפנקת עם בריכה, אבל רציתי משהו אחר. קהילה, לא קטנה מדי, שיש בה עזרה הדדית. מה גם שבמחיר של תל-אביב מקבלים פה פי 2. אנחנו גרים בבית ענק ומשלמים שכירות נמוכה יותר מזו שאנחנו מקבלים על הדירה שלנו ברמת-אביב".
אראלה היא קצינת משטרה לשעבר ועומרי הוא קצין בצה"ל לשעבר, ושניהם נמצאים בשלב שני בחיים מבחינת תעסוקה. היא כיום מנחת קבוצות העובדת מהבית, והוא מורה לאזרחות שיתחיל ללמד בבית הספר ביישוב בספטמבר. "הסביבה פה יותר חופשית, ילדים מסתובבים לבד הרבה יותר ממה שהכרנו קודם. לפעמים חסר לנו הים, אבל החיים כאן הרבה יותר רגועים".
40% דתיים לאומיים
בדצמבר 2014 מכרה אחת החברות שזכתה במכרז של רמ"י מגרש ל-135 יחידות דיור, לחברת אזורים וגל אמרלד. "ראינו פוטנציאל לרווחיות במקום, וגם ניצול הזדמנות שחברה שזכתה במכרז ביקשה למכור את הקרקע, במקום שהאמנו שהוא טוב", מסביר מנכ"ל חברת אזורים, דרור נגל.
"מגיעים ליישוב אנשים מכל אזור ירושלים. אוכלוסיה ברמה גבוהה, שמחפשת חינוך טוב, נוף וסביבה כפרית, במחירים סבירים. אפשר למצוא ביישוב בית פרטי בקצת יותר מ-2 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים ב-1.65 מיליון שקל. ניסינו לגשת לעוד מכרז ולצערי לא זכינו. השר כחלון אמר שהמכרזים יהיו כולם מכרזי מחיר למשתכן, ולכן ההיצע הוא לא גדול".
נדב ליסובסקי, מנכ"ל אמרלד: "לפני שנתיים דירת 4 חדרים שעלתה 1.1 מיליון שקל, נמכרת היום סביב 1.4 מיליון שקל. הרוכשים מגיעים מירושלים ומעוטף ירושלים, וגם לא מעט מגוש עציון. 40% מהרוכשים נמנים עם הציבור הדתי-לאומי. בשכונת הר חומה, למשל, דירת 4 חדרים נעה סביב 1.7 מיליון שקל, והשכונה צפופה בהרבה מצור הדסה, ונחשבת פחות איכותית. אפילו בגוש עציון מחירי דירות 4 חדרים נעים סביב 1.6-1.7 מיליון שקל. ולכן צור הדסה היא הזדמנות כל עוד המחירים בה הם כפי שהם היום".
מ. אביב היא אחת החברות היזמיות הותיקות הפועלות ביישוב (משנת 93'), ואף הכניסה את שיכון ובינוי כשותפה עמה בהקמת צמודי הקרקע בשכונת הר כתרון לפני עשור. "אנחנו רואים בצור הדסה יישוב שהוא אלטרנטיבה למבשרת ולפרברים של ירושלים", מספר מנכ"ל החברה אסף אביב. "היתרון הגדול של צור הדסה הוא שמדובר ביישוב קהילתי, שהתחיל מ-50 משפחות אליהן הצטרפו כל הזמן עוד ועוד משפחות, אך למרות שהיישוב גדל, האווירה הכפרית בו השתמרה. מי שחווה את הצביון המיוחד של המקום, לא רוצה לעזוב ולראיה אנשים משפרים דיור בתוך צור הדסה מדירות לווילות וכו'".
אלטרנטיבה גם למודיעין
ב-2011 זכתה החברה במכרז ל-101 יחידות דיור, שאת חלקן היא עומדת לאכלס בקרוב וחלקן בבנייה ומשווקות כיום. "שנים היינו הקבלנים היחידים בצור הדסה, והיום אנחנו 7-8 חברות, מה שמושך יותר קהל. מי שבא לגור ב-99', הילדים שלו באים היום לקנות בצור הדסה דירות בבנייה רוויה. פער המחירים בין היום לפני שנתיים הוא 150 אלף שקל לאותה דירה. הקהל הוא אותו קהל, אנשים שרוצים אווירה של ירושלים באיכות חיים יותר גבוהה מפסגת זאב או מהר חומה".
דורית סדן, סמנכ"ל שיווק של שיכון ובינוי, מסבירה: "חזרנו לצור הדסה אחרי עשור, מתוך אמונה שהיישוב הזה הוא אלטרנטיבה גם לאנשים ממודיעין ולא רק מירושלים. ניגשנו לכמה מכרזים, וזכינו במכרז אחד לצערנו, של 64 יחידות דיור. התחלנו את השיווק בסוף דצמבר וכבר 40 דירות נמכרו, כשרק עכשיו קיבלנו היתר בנייה. מי שקונים הם צעירים מירושלים שלא יכולים לקנות בעיר, וגם מי שמודיעין כבר יקרה להם. אין דירות 4 חדרים בירושלים או מודיעין ב-1.4 מיליון שקל.
"אם יהיו מחר עוד מכרזים בצור הדסה אנחנו ניגש ואנחנו מחכים. אני מאמינה שהמחירים גם ימשיכו לעלות. התחלנו ב-1.35 מיליון שקל לדירת 4 חדרים והיום בכמה חודשים הדירה הכי זולה 1.435 מיליון שקל. מאמינה שיגיעו גם ל-1.65 מיליון שקל ועדיין המחירים זולים לעומת ירושלים ומודיעין".
אחד החששות המרכזיים של תושבי צור הדסה הוותיקים, הוא שהבנייה והפיתוח המואץ ביישוב, יביאו לשינוי בצביונו הכפרי, כפי שקרה בעבר במקומות אחרים. "גם בשוהם היו בהתחלה רק צמודי קרקע ולאורך השנים נבנתה שם גם בנייה רווייה", מגיבה סדן לחששות. "מקומות כאלה טבעם להזדקן, וחייבת להיות בנייה רוויה שתאפשר הזרמה של דם חדש ליישוב. מכבים-רעות, ללא החיבור למודיעין, היתה נשארת עם תושבים מבוגרים בלבד. אם לא מאשרים בנייה רוויה ביישובים כאלה, תוך 20 שנה כשהילדים כולם גומרים בית ספר, ליישובים האלה אין יותר אפשרות להתקיים".
"לא נהיה חצר אחורית של ירושלים, נבקש לקיים את מצעד הגאווה בצור הדסה"
מלבד החששות מפיתוח מואץ של היישוב הפסטורלי, בהנהלת היישוב מדגישים כל הזמן כי ביישוב הפלורליסטי מתגוררים רק מי שמסוגלים לכבד את השונה.
אפשר להניח כי התהליכים שעברו למשל על בית שמש הסמוכה, שהפכה לעיר שכמחצית מתושביה חרדים ומתאפיינת במתחים ניכרים בין תושביה החילוניים לדתיים, לא נעלמו מעיניהם של אנשי הנהלת היישוב. יש מי שמודאגים גם מהפרסומים בעיתונות החרדית, שקוראת לציבור החרדי מביתר עילית לקנות דירות בצור הדסה. "היה בעבר ניסיון של עמותה חרדית לגבש קבוצה של רוכשים שתקים פרויקט ביישוב, אבל הניסיון הזה לא צלח ובסוף המגרש נמכר", אומר שלומי מגנזי, יו"ר ועד צור הדסה (שאינו קשור משפחתית לגבי מגנזי, אחד העצורים בפרשת השחיתות לכאורה במועצה האזורית מטה יהודה).
"גם העלייה במחירי הדירות מהווה חסם לקנייה של דירות על-ידי חרדים, ומחירי הדירות בביתר עילית נמוכים יותר. אנחנו מבהירים לכל מי שבא לגור פה, שפה מכבדים זה את זה, נוסעים בשבת, ולא סתם צור הדסה היא אי של שפיות. בשנה הבאה נבקש לקיים את מצעד הגאווה בצור הדסה".
בהנהלת היישוב רוצים לדאוג גם לבני המקום. לאחרונה הביעה הממשלה רצון לממש תוכנית במסלול מחיר למשתכן בצור הדסה. לדברי מגנזי, הנהלת היישוב עומדת על כך שאחוז מסוים מהזכאים יהיה מיועד לתושבי המועצה האזורית מטה יהודה, הצעה שצריכה עוד לעמוד במבחן משפטי. ביתר עילית אינה נכללת בתחומי המועצה, בשל מיקומה מעבר לקו הירוק.
ממשרד השיכון נמסר בעניין זה כי "מקב"ת ל-1,400 יחידות דיור בצור הדסה נמצא בדיונים על אודות הסכם הפיתוח מול הרשות המקומית וממתינה לאישורה. כאשר תודיע המועצה המקומית על אישורה למימוש המכרז, הוא ישווק במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן'. כבכל מכרזי התוכנית, ניתנת עדיפות מובהקת לבני המקום, בייעוד 20% מיחידות הדיור המשווקות ועוד 45% מיחידות דיור מתוך תוספת שבס".
חשש נוסף בהנהלת היישוב הוא לגבי מעמדה של צור הדסה שהולכת וגדלה מעבר לגודלו הממוצע של יישוב השייך למועצה אזורית. ברקע נשמעות כל העת שמועות על רצונה של ירושלים לספחה: "לא נסכים להיות חצר אחורית של ירושלים. אין עוד יישוב בסדר גודל של 9,000 תושבים שהוא לא מועצה מקומית, אבל ליצור מועצה מקומית זה יקר ומנוגד למטרה לאחד רשויות. אנו לא רוצים להתנתק ממועצה אזורית מטה יהודה, אבל רוצים ניהול עצמי. יש בצור הדסה כספי פיתוח ואנחנו תלויים במועצה האזורית שנמצאת בקיפאון מאז התפוצצה פרשת השחיתות לכאורה".
"גרנו בלונדון ובניו-יורק - ותמיד אני אומר שבצור הדסה הכי טוב"
"אני ואשתי גרנו בשכונת גילה בירושלים, ושמענו לראשונה על צור הדסה כשהיינו בשליחות בגרמניה בשנת 88' מזוג חברים מגילה שהתקשר וסיפר על המקום", מספר רון פרושאור, לשעבר שגריר ישראל באו"ם ותושב צור הדסה. "שאלתי איפה זה צור הדסה ולפי המפה זה נראה לי רחוק. שאלתי גם את ההורים שלי אם הם מכירים את צור הדסה, והם בתור ירושלמים שורשיים שגרים בלב העיר אמרו שכן ושהם בחיים לא יבואו לעשות בייביסיטר על הילדים. כמובן שבסוף הם באו".
פרושאור רכש מגרש ביישוב בשנת 89', אז התגוררו בו 200 משפחות בלבד, ובנה עליו בית אליו עבר להתגורר עם אשתו וילדיו "במקום היה בעיקר בוץ, לא היו כבישים, והאווירה היתה של צעירים שמפריחים את השממה. היה פה יישוב ישן עם בתי סוכנות ואנחנו היינו מהמשפחות הראשונות של הדור הצעיר".
מאז התגוררה משפחת פרושאור לסירוגין ביישוב לצד שליחויות לחו"ל במסגרת התפקידים הדיפלומטיים שמילא פרושאור. לפני 5 שנים רכש מגרש גדול בשכונת הר כתרון והקים עליו בית מפואר שבו מתגוררת המשפחה היום. "ששואלים אותי היום אם אני גר בארץ או בחו"ל אני תמיד אומר שאני גר כמו בחו"ל - בצור הדסה", אומר פרושאור. "גרנו בלונדון, בניו-יורק, ותמיד אני אומר שבצור הדסה הכי טוב. זה מקום טוב למי שעובד בכרך הגדול, כי הוא שקט ורגוע עם איכות חיים מדהימה. מבחינתי זה בית קטן לא בערבה אלא בהר".
- אתה לא חושש שההתפתחות הנדל"נית של היישוב תשנה את צביונו?
"לעובדה שהיישוב גדל יש יתרונות, אבל חשוב שהוא לא יגדל מעבר למה שהתשתיות יכולות להכיל. המינון הוא נכון היום, רואים שהיישוב התפתח".
כתבות
ני"ע
