תופעה: המדינה מפרסמת מכרז לקרקע - ודוחה את סיומו

בחודשים האחרונים תוקף גל של כוכביות את אתר רשות מקרקעי ישראל. זהו הסימן שמופיע לצד מכרז שפורסם (עם או בלי חוברת מכרז), המבשר על דחייה במועד הסגירה של המכרז, על שינוי במכרז (שכרוך בדרך כלל בדחייתו), או על דחייה בפרסום חוברת המכרז.

בפעם האחרונה שאירע גל כה גדול של דחיות היתה המדינה תחת מתקפת טילים במהלך מבצע "צוק איתן". גל הדחיות של החודשים האחרונים מתמקד, כמו כל מכרזי המדינה בחודשים האחרונים, במכרזי מחיר למשתכן, השיטה החדשה-ישנה של שר האוצר שבה הקבלנים מתחרים על המחיר הנמוך ביותר לדירה. מכרזים שפורסמו עוד ב-2015 (בעיקר בבליץ הגדול, בשבוע האחרון של השנה, שנועד בעיקר לנופף בשיווק של 27 אלף יח"ד), נדחו בפועל לשנה הנוכחית, ולא פעם מדובר בדחיות כפולות משולשות ואף מרובעות.

שלא במפתיע, בענף הנדל"ן מביעים כמובן מורת רוח מהדחיות המרובות וטוענים שהן פוגעות בהתנהלות העסקית הרגילה של החברות, שמתכוננות למועד מסוים ואף מרתקות כסף המיועד לערבות או מימון. במקביל, הם מתלוננים על אלמנט חוסר הוודאות שעולה מהדחיות ומונע מהם לתכנן את צעדיהן קדימה.

"יותר מכל, הדחיות נובעות משינוי צורת החשיבה שלנו", אומר גורם בכיר במשרד השיכון והבינוי. "במכרזי מחיר למשתכן אנחנו בפעם הראשונה חושבים דווקא כמו יזמים ומנסים להוציא מכרז מושלם. לפעמים אין ברירה אלא לדחות, אבל זה מה שמוביל בסוף לתוצאה שרוב המכרזים אכן נסגרים ולא חוזרים למדף".

הדחיות המרובות של מכרזים מוכיחים ביתר שאת כי הליכי התכנון, התניות התב"ע והמספר הגדול של הגורמים המעורבים בשרשרת הייצור של דירה בישראל, מהווים חסם מרכזי לשיווק מהיר.

ארבע דחיות למכרז אחד

כמה דוגמאות מהעת האחרונה: בבאר שבע נדחה מכרז מחיר למשתכן לבניית 1,094 במבואה המערבית של העיר כבר בפעם הרביעית. המכרז פורסם לראשונה בנובמבר 2015, אבל מאז הוא נדחה שוב ושוב גם בשל צורך בשינוי תב"ע והגדלת יחידות הדיור.

בראש העין, גולת הכותרת של המכרזים שאמורים היו לצאת באזור המרכז המבוקש, פורסמו עד כה שלושה מכרזים. הראשון, לבניית 1,421 יחידות דיור במתחם E, פורסם בנובמבר 2015 - ונדחה כבר ארבע פעמים. השני, לבניית 1,076 יח"ד בשכונה C, פורסם בדצמבר - ונדחה עד כה פעמיים. השלישי, לבניית 807 יחידות דיור במתחם A, פורסם באוקטובר 2015 - ומאז נדחה ארבע פעמים. במכרז זה נוספו בדרך דירות, בוצעו תיקונים, והבעיה שכעת מעכבת אותו היא ככל הנראה חישוב של אגרות תאגיד המים.

עוד מכרז גדול שנדחה כבר כמה פעמים הוא מכרז בעיר בית שמש, במתחם ה' ברמת בית שמש, הכולל 2,074 יחידות דיור. מכרז זה פורסם לראשונה באתר רמ"י בסוף דצמבר 2015, היה אמור להיסגר בסוף פברואר האחרון ונדחה. מועד סגירתו הנוכחי נקבע למחר, יום שני הקרוב, בהנחה שלא יידחה שוב.

"הרבה מאוד דברים מעכבים וגורמים לדחיית מכרזים", אומר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אשל ארמוני. "במכרז בראש העין, למשל, שנדחה בשבוע שעבר, הגיעו פתאום למסקנה שאולי יש בעיה בחישוב שעשו לאגרות המים. במקרה אחר יש התניה תחבורתית ובמקרה שלישי יש מקומות שבמסגרת המתחם צריך להזיז מתקן של חברת חשמל. כל הדברים האלו צריכים להיפתר. אם הם עולים אחרי שהמכרז יצא, הוא נדחה.

השאלה המרכזית היא כמובן למה הדברים הללו מתבררים רק בדיעבד, אחרי שכבר ננקב במפורש תאריך לסגירת ההצעות, ולא מעט יזמים כבר ביררו אפשרויות בנוגע למימון ולביצוע וכו'.

ארמוני: "אני מסכים שנכון יותר לפתור את החסמים כבר בשלב הראשון, ואז להתקדם. אבל זה לא תמיד אפשרי. ומה אם יש דברים שלא נפתרו? העברה של מתקן חשמל, למשל, במקרה אחד עלותה היתה 19 מיליון שקל. חברת חשמל הרי לא עובדת אצלנו, אז אנחנו מחפשים תקציב או מגיעים גם עד שר האוצר כדי לקבל מימון לזה. האם יותר נכון להוציא מכרז רק שהוא מבושל לגמרי? יכול להיות שכן. ואנחנו עושים את הכל כדי שזה יהיה המצב".

"מתרגשים מכל מכרז שנכשל"

במשרד מסבירים גם שמכרזי מחיר למשתכן חייבו את כל אנשי המשרד, מהפקידים ועד למנהלים, לשנות את אופן המחשבה על המכרזים, מה שגורם מצד אחד להוצאת מכרזים "מבושלים" יותר, אך עולה גם בדחיית מועדים. "חשוב להדגיש שנגמרו הימים של 'שגר ושכח'", מסביר גורם בכיר במשרד, "ימים שבהם היינו מוציאים מכרז, רואים איך השוק קולט אותו, ואם הוא נכשל, מבינים ומשווקים אחר כך שוב עם תיקון. פעם לא היינו מתרגשים כאן ממכרזים שנכשלו, והיום מתרגשים מאוד מכל מכרז שנכשל. זה שינוי מהותי לפקידים.

"היום אנחנו מעסיקים כלכלנים שבוחנים את המכרז ועושים ניתוחים ברמה של דו"ח אפס וכלכליות כמו של יזמים. זה שינוי גדול בגישה. וזה גם מוכיח עצמו כשרואים שלמעלה מ-90% מהמכרזים נסגרים בהצלחה. זה לא מובן מאליו".

- אבל גם במצב הנוכחי, לא נכון יותר לדחות פרסום המכרז עד שהכל מוכן וסגור?

"ברור שזה המצב האידיאלי, אבל לפעמים גם אחרי שהמכרז יצא פתאום בא כלכלן ואומר שבחינה נוספת העלתה שאין היתכנות כלכלית. יש גם דברים שיכולים לעלות רק אחרי הפרסום. אם הקבלנים פתאום מדברים עם הרשות המקומית ומבינים ממנה שיש דרישה לחניון תת קרקעי, מה שלא הופיע במקור, זו עובדה שמשנה לגמרי את הפרויקט, במיוחד במחיר למשתכן שבו החישובים מאוד צפופים. אי אפשר לסטות בהרבה וכשדברים כאלו צצים זה מחייב שינוי. אלה מכרזים גבוליים מבחינת כלכליות, ולכן אי אפשר להשאיר דברים לא ברורים.

"אם פעם היה אפשר להשאיר דברים פתוחים, כמה לשלם לתאגיד המים למשל, במחיר למשתכן אי אפשר כי הסיכון שלוקחים גדול מאוד. סוגרים מחיר על מגרשים שיקבלו אולי עוד 12 חודשים. אנחנו חייבים להיות מדויקים ובגלל זה לפעמים הדברים מתעכבים. הלוואי שהיינו יכולים לעשות את זה מהר יותר, אבל אנחנו לומדים ומתמקצעים.

"צריך גם להסתכל על המספרים. יש כמעט 9,000 יחידות דיור שנסגרו במכרזים, כשב-20 שנה תוכנית מחיר למשתכן הישנה אולי הניבה 10,000 דירות".

במשרדי האוצר והשיכון מתחילים כעת להבין שייתכן שמוסכמות שפעלו לפיהן שנים בענף, כבר לא כל כך נכונות. הטענה הנצחית שהגדלת היצע היא פיתרון לכל המשבר הפסיקה להוות קונצנזוס. רבים במשרד השיכון ובאוצר סבורים כעת שהגדלת ההיצע בקרקעות רגילות ובשיווקים רגילים לא תוביל לירידת מחירים - אלא רק מנגנון כמו מחיר למשתכן, שגם מפחית מערך הקרקע אבל גם ממסגר את המחירים לרמה מסוימת.

ומה אומרים הקבלנים? כמובן, אף אחד לא אוהב לראות מכרז שנדחה שוב ושוב. רוב הגורמים שאיתם שוחחנו מודים שהבעיה היא לא בהוצאות הכספיות טרם המכרז (שהן זניחות יחסית להוצאות בענף), אלא בהכרח לפעול בחוסר ודאות. המציאות גם מוכיחה שלא פעם, לאחר הדחייה, משתנים תנאים או פרטים במכרז, מה שגורם לעבודה מחודשת או לבחינה מחודשת האם בכלל כדאי לגשת אליו, כשצריך לקבל לעתים החלטה בתוך זמן קצר.

"אני תמיד שואל את עצמי למה לפרסם שיש מכרז, כשאין לו עדיין חוברת. הרי לא פעם מפרסמים מודעה, ואז החוברת לא יוצאת והמכרז נדחה. אין כאן עלויות מצד החברות כי עוד אין אפילו חוברת לבחון ולעבוד עליה, אבל למה להזדרז כל כך בפרסום?", תוהה ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר.

"יש גם דחיות לאחר שכבר יש חוברת. עושים סיור קבלנים ויש שאלות, אז לפעמים לוקח להם זמן לגבש תשובות לשאלות או להוציא את הפרוטוקול מהסיור, ואז ברור שאי אפשר להגיש ההצעה לפני הפרוטוקול או התשובות. אבל אם הם יודעים שזה לוקח זמן אז שיתנו פרק זמן בין הסיור לבין מועד ההגשה.

"הרצון לעבוד במהירות יוצר דחיות וגם חוסר יכולת לבצע הכנה מספיק מעמיקה בתמחור המכרזים. במכרזי מחיר למשתכן בודקים את כל הנתונים, מנסים לעשות תכנון ראשוני, מסתכלים על פתרונות חניה וכד'. זה לוקח זמן. ואם אין לי זמן לעשות את זה, אז או שלא אגיש הצעה או שחס וחלילה אעשה טעות. אני מקווה שלחץ הזמן לא מוביל לעשיית טעויות".

- מה העלות הכספית לחברה במקרה שמכרז נדחה?

פרידמן: "העלות הישירה היא לא כל כך גבוהה. במקרה שכבר הוצאנו ערבות, העמלה היא כמה אלפי שקלים. אני מכנס דירקטוריון לאישור עסקאות, ואם הייתי יודע על דחייה הייתי יכול לחסוך גם כמה אלפים בשכר דירקטוריונים, אבל זה לא משמעותי. העניין העיקרי הוא שאם הייתי יודע מראש שיש לי עוד חודש הייתי בודק עוד מכרזים. כי אנחנו צריכים להחליט מה אנחנו בודקים, למה ניגשים. אם אין זמן לא נבדוק את כולם.

"מקרה שבו יכול להיות הוצאה יותר משמעותית הוא כשמכרז נסגר ויש כבר ערבות עומדת, אבל התוצאות מתעכבות. המדינה שומרת לעצמה את הזכות לעכב את זה גם עד חצי שנה. ואז מי שהערבות שלו שם, גם משלם אבל גם לא יכול לגשת למכרזים אחרים. יש חברות קטנות יותר, שלא יכולות להתמודד עם כמה מכרזים במקביל ואם החליטו ללכת על משהו אחד והוא רק נדחה ונדחה, הם ויתרו באותו הזמן על מכרזים אחרים".

"הדחייה גורמת לקיפאון בשוק"

עו"ד יפעת בן אריה, ממשרד עו"ד צבי שוב, סבורה כי לדחיות יש השפעות לא מבוטלות על היזמים: "התופעה של דחיית פרסומי מכרזים גורמת, גם אם באופן עקיף, לקיפאון בשוק הנדל"ן. כאשר המדינה מפרסמת בעיתון או בכל אמצעי אחר כי בכוונתה לפרסם מכרז באזור מסוים, יזמים שמתעניינים בכך עלולים לוותר על פרויקטים אחרים בשביל מכרזים אלה. תוצאה זו, של עיכוב פרויקט שאמור לצאת לגביו מכרז, מובילה לכך שהיזם יוצא קירח משני הכיוונים.

"יש גם נזקים כלכליים ליזמים. לרוב יזמים מתחילים לבצע בדיקות ברגע שיש חוברת למכרז. לצורך כך הם שוכרים אנשי מקצוע דוגמת אדריכלים, שמאים ועורכי דין לבדיקת המצב התכנוני והמשפטי, כי לא תמיד ישנה התאמה בין הנתונים שמתפרסמים במכרז לבין אלו הקיימים מבחינה סטטוטורית בשטח. המשמעות היא שהיזם שוכר אנשי מקצוע, משקיע משאבים וזמן, לעתים על חשבון פרויקטים אחרים, ואז מודיעים לו שמועד המכרז נדחה.

"דוגמא רלוונטית ניתן לראות במכרז שפורסם בראש העין באפריל 2015. יזמים שהביעו עניין בפרויקט נדרשו להגיש ערבות בנקאית מראש ולשלם עמלות גבוהות לבנק, אבל עקב דחייה חוזרת ונשנית, רק אתמול - יותר משנה אחרי - אישר משרד השיכון הגשת הצעות קונקרטיות לבנייה בשטח".

גם הרוכשים באי ודאות

גם רוכשים פוטנציאליים, הזכאים לרכישת דירה במחיר למשתכן, מתלוננים על הדחיות, וגם על אי הבהירות לגבי מועדי ההגרלות.

אנשים ממתינים למשל להגרלות בפרויקט שכבר נסגר בעיר ראשון לציון לפני חצי שנה. "בקצב הזה, אם מביאים בחשבון את הזמן שאני עוד עלול לחכות ואת הזמן שאצטרך להמשיך לחיות בשכירות, ייתכן שכבר כדאי לי לקנות דירה", אומר אחד הזכאים.

"בעיה גדולה בפרויקטים של מחיר למשתכן היא עניין אי הבהירות באשר למועד ההגרלות", אומר זכאי אחר. "ואיפה כל מכרז שכבר נסגר עומד? אפילו הערכות אי אפשר לקבל".

יש גם מי שחושש כי דחיות המכרזים נעוצות גם בלחץ אפשרי של יזמים על מקבלי ההחלטות. זכאים הממתינים להגרלות ולמכרזים תוהים בקול האם מכרזים הממוקמים באזורים בהם קבלנים או יזמים מוכרים דירות בשוק החופשי, לא מעוכבים מסיבה זו.

 מכרזי רמ"י

 תאריך לא מקודש-דחיות מכרזי מקרקעין