"מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים, יש יותר מדי יהודים עשירים"

קרוב ל-200 שנה לאחר שהגיע לראשונה לארץ הקודש הנדבן היהודי המפורסם משה מונטיפיורי, נחת פה נצר למשפחה המיוחסת, רופרט סבג מונטיפיורי, אחד הצאצאים של אחות משה. לאחר שכיהן למעלה מעשרים שנים בדירקטוריון של חברת סאבילס, ענקית שירותי הנדל"ן הבריטית המפעילה כ-700 משרדים ברחבי העולם ומעסיקה 20 אלף עובדים, ובמהלכן אף ניהל את פעילות החברה-הבת בבריטניה, נחת מונטיפיורי בישראל, בכובעו החדש של יועץ חיצוני בכיר לחברה לענייני מגורים.

מטרת ביקורו, בין היתר, להשיק ולקדם את שיתוף הפעולה עם נציגתם בארץ, חברת אינדקס נדל"ן, בניהולם של נועם ברנדר המייסד ואלעד פוקס המנכ"ל, העוסקת בשיווק נדל"ן למשרדים ומסחר.

"משקיע נבון יודע כי ניהול סיכונים נכון משמעו לא לשים את כל הביצים בסל אחד, ולכן יש גם לצאת אל מעבר לגבולות המדינה. פה בדיוק אנו יכולים להביא את היתרון היחסי שלנו", מספר מונטיפיורי, על היציאה אל מחוץ לחומות של המאה ה-21.

"יש פשוט יותר מדי יהודים עשירים בעולם. ישראל היא מדינה קטנה והדיספרופורציה אל מול מספר היהודים העשירים משפיע על הנדל"ן בישראל", מסביר מונטיפיורי, בחוש ההומור הבריטי שלו, את בעיית מחירי הנדל"ן הגואים במדינה.

בדיוק מסיבה זו בוחנת כיום סאבילס אפשרות להקים בישראל גם שלוחת מגורים. "היהודים אמנם רואים בקניית נכסים בישראל קודם כל השקעה, אך עבור רובם אין מדובר בהשקעה פר אקסלנס, אלא מעט מעבר לכך. עם כל הכבוד לעליית המחירים בישראל, עדיין יהודי שגר בלב לונדון או פריז, לא יירתע ממחירי הנכסים בת"א ובירושלים ולכן זרימת כספי היהודים לנדל"ן פה תימשך. כל מי שיכול להרשות לעצמו, יעדיף לגור בדירה משלו על פני שהות במלון בעת שהייה בישראל, ויש הרבה כאלו שיכולים לנהוג כך".

חסם פוליטי

בדיוק כמו קרוב משפחתו המפורסם, מונטיפיורי מאמין כי ההתיישבות בארץ מתאימה בעיקר ליהודים. "ישראל לא מעניינת משקיעים זרים. נוסף למחירים שהפכו את ישראל לפחות אטרקטיבית להשקעה, הבעיות הפוליטית מהוות חסם ומרתיעות משקיעים שאין להם זיקה למקום. עם כל הכבוד למזג האוויר ולאווירה המיוחדת, את זה המשקיע הגלובלי יכול לקבל גם במקומות אחרים".

- היכן נמצאים המקומות הללו?

"ניקח לדוגמה את ספרד. מזג האוויר פנטסטי, האווירה ברחובות מיוחדת ומחירי הנדל"ן מייצרים הזדמנות. בזמן שבישראל ובעצם כמעט בכל מקום המחירים עלו, בספרד הכיוון היה הפוך וכעת אנו במגמת תיקון. משקיעים פרטיים וקרנות שונות קונים במדריד ובברצלונה, והמחירים מתחילים להתייצב ולתקן מעלה. אני מאמין שהשוק שם ימשיך לתקן בשנים הקרובות, ומכאן שברצלונה ומדריד מבחינתי בהחלט מומלצות להשקעה. בשאר רחבי ספרד, ההשקעה איננה כה בטוחה, שכן אין שם בעיה של קרקעות ולכן הייתי אולי מקים שם בית קיט, אבל נזהר בתור השקעה".

- איך הופכים אטרקטיביים בישראל למשקיע לא יהודי?

ברנדר: "שוק השכירות המוסדר בישראל למעשה אינו קיים. בניגוד למערב שם בחלק מן המדינות, כדוגמת גרמניה, שוק השכירות מפותח ומהווה מקור השקעה מניבה מעניינת, בישראל עדיין לא מצאו לכך פתרון".

מונטיפיורי: "במידה ואכן ייצרו מתחמים שלמים של שכירות בעידוד המדינה ומשקיעים זרים יוכלו לרכוש גושי בניינים ולהשכירם תמורת תשואה קבועה, הרי שניתן יהיה אולי למשוך אותם, אך מדובר על תהליך ארוך שלא יכול לבוא לבד".

- מה דעתך על מאמצי ממשלת ישראל להוריד מחירים - לדוגמה מחיר למשתכן והעלאת מס הרכישה לדירה שנייה?

"ממשלות עושות מהלכים על מנת להילחם במחירים, אך בפועל בחלק גדול מן המקרים זה יוצר תוצאות הפוכות. בבריטניה, למשל, העלו את המיסים על הדיור, והמהלך יצר חוסר בהיצע הדירות להשכרה והוביל לעלייה במחירי השכירות, ומחיר הדירות עצמן כמובן שלא ירד. נכון, על ממשלות להתערב בשוק במקרים מסוימים, אך עליהן לעשות זאת רק בהתייעצות עם מומחים כחלק מתהליך לטווח ארוך".

- אז לאן הולך השוק?

"אני מעריך כי עליות המחירים של השנים האחרונות לא יחזרו. בעולם המערבי אנו לקראת התייצבות מחירים ובמקומות מסוימים אפשר כי נראה ירידות מתונות, תיקון קטן. בשווקים המתפתחים הוולטיליות של גאות ושפל גדולה יותר, כך ששם יכול להיות שנראה עליות וירידות קיצוניות מהמערב".

- מה באשר לריבית?

"אין היום כל סיבה לעלות ריבית. החשש הגדול הוא מדיפלציה עולמית והממשלות יעשו הכל על מנת למנוע זאת, וזה כמובן משחק לידי שווי מחירי הנדל"ן. המשבר של 2008 לימד משהו את המערכת הפיננסית הגלובלית, שהפכה לשמרנית יותר. אם בעבר ניתן היה להגיע לרמות מינוף של למעלה מ-90% נון רקורס, הרי שכיום הרף הוא לא יותר מ-70%. לדעתי, המחירים עלולים לרדת רק כאשר יגיע המשבר הפוליטי הגדול הבא. מי יודע, אולי הטריגר יהיה כאשר דונלד טראמפ יעלה לשלטון".

"לעומת לונדון הכול זול"

מחירי הנדל"ן בישראל לא עושים רושם על מונטיפיורי, אולי משום שהוא יושב בלונדון. "לעומת לונדון הכול זול", הוא אומר ומעריך כי רמת המחירים שם תישאר גבוהה. "בלונדון אין מספיק היצע, גם מאחר שהמשקיעים לא רוצים למכור. כל מי שקנה בלונדון לא ממש צריך כסף, ולכן לא ימהר לצאת מהשוק הכי אטרקטיבי והכי גלובלי בעולם".

- מדוע לדעתך לונדון הינה חביבת המשקיעים?

"לונדון היא בירת מדינה בעלת יציבות פוליטית רבה, חזקה וקוסמופוליטית, ולכן אף אחד שלא מוכרח, לא ימכור שם נדל"ן. זו עיר ליברלית. כאשר הולכים במרכז לונדון שומעים את כל השפות והאווירה בה ייחודית. לונדון היא עיר מזמינה ונעימה יותר מפריז ומניו יורק, שם זר לא ירגיש לעולם בבית. מבחינת המשקיע, בערים אלו חובה להימצא. זה סמל סטטוס. לעתים זה נראה כאילו יש תחרות מי ישלם יותר. למשל, אנו היינו שותפים למכירת דירה במרכז לונדון, זו הנחשבת ליקרה ביותר מבחינת מחיר למ"ר - על פי מפתח של 60 אלף ליש"ט למ"ר".

ברנדר: "אנו בעידן של המתעשרים החדשים, בעיקר אילו מהמזרח התיכון, מרוסיה ומהמזרח הרחוק. יש הרבה כסף ומשקיעים אלו רוצים לשמר אותו בנדל"ן, ועל הדרך לזכות בסטטוס יוקרתי. המחירים מביעים תמחור לא רציונאלי, ובדיוק ממקומות כאלו מתפתחת בועה.

"שוק ההון בבריטניה, במהלך השנים 2000-2016 לא זז בסיכומו של דבר, ואילו שוק הנדל"ן זינק. אנשים לומדים מן ההיסטוריה, מפנימים ונותנים משקל רב מבעבר להשקעות בנדל"ן. המשבר של 2008 עשה משהו וכיום במקום להצמיד את הכסף לזהב או לשים אותו בשוק ההון או בבנק, מצמידים לנדל"ן, ולאחר עליות המחירים של השנים האחרונות, עיקר מטרות המשקיעים היא לשמור על הקרן. לכן, למרות שהמחירים נראים מנופחים, שינויי הטעמים אינם צפויים לפקוע ולכן לא מדובר בבועה".