אין שינוי בבועה

הפתעה: הגרלה ל-167 דירות מוזלות בעפולה במהלך הרבעון הראשון לא הצליחה לשנות את מגמת המחירים בשוק הדיור ולא שכנעה את מוכרי הדירות לחתוך במחיר הדירה. ואולי דווקא להפך: עשרות אלפי ישראלים ששוקלים לקנות דירה, שרבים מהם כבר שמונה שנים מצטערים בכל חודש שהם הקשיבו ליובל שטייניץ/יאיר לפיד/משה כחלון ולא קנו דירה בחודש שלפניו, ראו את משרד השיכון חוגג הגרלה ל-167 דירות בסה"כ (חודש לאחר מכן, באפריל, היתה הגרלה לעוד 447 דירות, בעפולה ובלוד), והבינו שמשם לא תבוא להם הישועה.

שר האוצר אמנם חוזר ומבטיח לשווק 70 אלף דירות מוזלות עד סוף 2016, אבל הוא עצמו הרי עמד לפני פחות משנתיים על אדמות קרית גת וסנט בשר האוצר הקודם יאיר לפיד על כך שצריך לספור "מפתחות" ולא מספרים באוויר. במקרה הטוב, ימסרו קבלנים בעוד שנתיים-שלוש מפתחות ראשונים לאותן דירות מסובסדות. בכל מקרה, קשה לראות לפי שעה איך הממשלה עוברת מקצב של מאות בודדות דירות מוזלות ומסובסדות לקצב של אלפים ועשרות אלפים - כמות שבאמת יכולה לשנות את השוק.

אם אין אמון, וכשהריבית במשק עדיין ברצפה (וכבר אף אחד לא מאמין שהיא תעלה בקרוב), אין פלא שהקונים חוזרים - מחוסרי דירה, משפרי דיור ומשקיעים - ומעלים את הביקושים ואת המחירים. וכדי להיות בטוחים שנתוני השמאי הממשלתי לא מזייפים - כי הוא בודק רק דירות 4 חדרים (לא המוצר הרווח בשכונות החדשות היום), כי הוא בודק רק 16 ערים ועוד - בדקנו היום מה מראה מדד מחירי הדירות של מכון גזית גלוב שבמרכז הבינתחומי. מדד המתבסס על טכניקת המדידות החוזרות (שיטה המשמשת גם את מדד קייס-שילר האמריקאי), שמנטרל השפעות כמו הרכב הדירות שנמכרו. לפי המדד שלהם, נכון לפברואר 2016, המחירים עלו ב-1.5% בתוך חודשיים. מפברואר לפברואר נרשמה עלייה של 7.5% - במדד עם מתודולוגיה שונה לחלוטין.

ובכל זאת מעט אופטמיות בסיום, בעיקר עבור אנשי האוצר, משרד השיכון ומטה הדיור המתוסכלים: כולם כולל כולם מודדים כמובן מחירים של עסקאות שנסגרו בפועל. לכן, אם קהל היעד של כחלון (מחוסרי דירות) אכן הוריד רגל מהגז וקנה ברבעון הראשון פחות דירות בגלל ההמתנה להגרלות של כחלון וגלנט, ממילא גם נוצרה הטיה כלפי מעלה למשקל משפרי הדיור, המשקיעים וסתם מחוסרי דירה אמידים - ואיתו גם עלה ממוצע המחירים של העסקאות שנסגרו בשוק.

ואולי בעוד חודשים אחדים, הטיה מלאכותית כזו תעבוד דווקא לכיוון ההפוך: המדד ישקלל מספיק עסקאות של דירות מחיר למשתכן מסובסדות כדי להצביע על ירידת הממוצע הכללי. גם אם יהיה מדובר בבירור בירידה לגמרי מלאכותית (כמה אלפים שקנו דירה בהנחה של עשרות אחוזים ועיוותו את התמונה הכללית), אולי זה יהיה מספיק כדי לשנות את המומנטום ואת הציפיות בשוק.