משכנתאות: לאומי ופועלים מצמצמים, מזרחי מגדיל נתח שוק

נתחי השוק של הבנקים הם בין הנתונים היותר יציבים במערכת הפיננסית. ברוב המקרים הבנקים שומרים על כוחם בפעילויות שונות, וגם כאשר בנק מחליט אסטרטגית להעמיק או לצאת מפעילות מסוימת, תהליך השינוי בנתח השוק הוא מדורג מאוד.

אלא שברבעון האחרון התרחשה דרמה בשוק המשכנתאות, ונתחי השוק של הבנקים בגיוסי המשכנתאות השתנו במידה מהותית בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בנק מזרחי טפחות, שמאז ומתמיד הוביל את השוק, פתח פער מול המתחרים, וגיוסי המשכנתאות שלו היוו יותר מ-40% מהשוק, לעומת כ-35% ברבעון המקביל. בנק לאומי, שהיה המתחרה המרכזי שלו, ירד מנתח שוק של כ-25% לפחות מ-20%. בנוסף לכך, דיסקונט החל לצמוח בתחום באופן משמעותי ועקף את הבנק הבינלאומי בהיקף הגיוסים ברבעון הראשון.

התייקרות בגלל הירידה בתחרות

בחודשים האחרונים חלה עלייה במרווחים בשוק המשכנתאות, כלומר הן החלו להתייקר. גורמים בשוק מציינים כי ההתייקרות נבעה משינויים במאקרו והוראות רגולציה, אבל גם מכך שבנק לאומי ופועלים הפחיתו את צמיחתם בתחום, והתחרות במשכנתאות שנחשבה לעזה, התמתנה.

מי שביצע את השינוי הדרמטי ביותר הוא בנק לאומי, בניהולה של רקפת רוסק עמינח. היקף ההלוואות לדיור (משכנתאות והלוואות במשכון הנכס) שנתן הבנק ברבעון הראשון של השנה עמד על 3.36 מיליארד שקל, צניחה של 37% לעומת הרבעון המקביל. אם מנטרלים את ההלוואות לכל מטרה במשכון נכס, הרי שהיקף המשכנתאות החדשות של הבנק עמד ברבעון על 2.7 מיליארד שקל בלבד.

בבנק לאומי, הנחשב לשחקן מרכזי בשוק המשכנתאות, החליטו להוריד את הרגל מהגז, ולמתן את הצמיחה, על רקע רמת הסיכון ההולכת וגוברת של השוק ולאור הרווחיות הנמוכה של מתן אשראי בסקטור זה. לצד זאת יש לזכור, כי האתגר שלבנק לאומי לעמידה ביעדי הלימות ההון (היחס בין ההון העצמי לתיק האשראי של הבנק) קשה יותר מבנקים אחרים, ולכן הוא צריך לבחון בקפידה את המקומות שבהם הוא צומח באשראי. בלאומי מעדיפים למקד את הצמיחה באשראי הרגיל למשקי בית ובאשראי המסחרי ללקוחות בגודל בינוני.

בנק לאומי, שהתחרה בעבר ראש בראש מול מזרחי טפחות, קרוב יותר בהיקף הגיוסים לבנק הפועלים, שהוא הגוף השלישי בגודלו בשוק. בנק הפועלים הוריד גם כן את הרגל מהגז, אבל בצורה מינורית יותר לעומת לאומי, ונתח השוק של הבנק עמד ברבעון הראשון של השנה על כ-17%. היקף המשכנתאות החדשות שניתנו עמד על 2.86 מיליארד שקל, ירידה של 17% לעומת הרבעון המקביל.

בניגוד למזרחי טפחות וללאומי, בנק הפועלים בניהולו של ציון קינן לא היה שחקן אגרסיבי בשנים האחרונות בשוק המשכנתאות. הבנק, שהוא בעל נתח שוק של שליש מהמערכת הבנקאית, החזיק בנתח שוק של כ-20% משוק המשכנתאות. האסטרטגיה בבנק הפועלים בתחום המשכנתאות היתה להתמקד במתן משכנתא ללקוחות הקיימים של הבנקים, והוא כמעט ולא השתמש במשכנתא ככלי לגיוס לקוחות חדשים. אסטרטגיה זו נותרה על כנה, ואף התמתנה עוד יותר ברבעון החולף, כשנתח השוק של הבנק רשם שחיקה קלה.

מזרחי-טפחות חשוף לתנודות

המרוויח הגדול מהירידה בתיאבון הסיכון של לאומי ופועלים הוא מזרחי טפחות. הבנק, בניהולו של אלדד פרשר, היה הגוף הגדול ביותר בשוק המשכנתאות עם נתח שוק של כשליש. בניגוד למתחריו הגדולים, שהורידו רגל מהגז, הבנק ממשיך להיות שחקן גדול ואגרסיבי בתחום. בעוד היקף הגיוסים של לאומי ופועלים ירד ברבעון הראשון, במזרחי טפחות הוא צמח בקרוב ל-8% ל-7.14 מיליארד שקל.

הירידה בנתח השוק של המתחרים הביאה לכך שהיקף הגיוסים של מזרחי טפחות ברבעון הראשון של השנה עמד על 40.2% מסך השוק לעומת כ-35% ברבעון המקביל. זאת ועוד, היקף הגיוסים של מזרחי טפחות היה גדול יותר מפועלים ולאומי ביחד- 7.1 מיליארד שקל למזרחי טפחות לעומת 6.2 מיליארד שקל לשני הבנקים הגדולים.

נראה כי בניגוד לבנקים הגדולים, מזרחי טפחות ממשיך להאמין בשוק המשכנתאות, והוא פחות מוטרד מרמת הסיכון בתחום. לעת עתה, מהלך זה מוכיח את עצמו - הבנק הציג את התוצאות הטובות ביותר ברבעון, עם צמיחה בהכנסות וברווחים. מצד שני, הוא החשוף ביותר לשינוי מגמה בענף הנדל"ן.

חשוב לציין כי חלק לא מבוטל מהצמיחה של מזרחי טפחות בתחום הוא בהלוואות הצרכניות מולן משועבד הנכס. מדובר בהלוואות של נוטלי משכנתאות ותיקים, שנוטלים הלוואות חדשות לכל מטרה ומולם משעבדים את הנכס. בתחום זה של הלוואות, נתח השוק של הבנק הוא אף גבוה יותר מ-40%.

הצמיחה של מזרחי טפחות נעשית תוך שמירה על רמת הסיכון של התיק - היקף ההלוואות בסיכון גבוה (שיעור מימון של מעל 60% מהנכס) עמד על 38.1% ברבעון הראשון, ירידה קלה לעומת 38.4% מהתיק בסוף שנת 2015.

מי שעוד הפתיעו ברבעון האחרון הם בנק דיסקונט והבנק הבינלאומי, שהגדילו את נתח השוק שלהם. אם ברבעון הראשון של 2015 היוו הגיוסים של הבנק רק כ-6% מהשוק, והוא היה הקטן ביותר מבין חמשת הבנקים הגדולים, ברבעון הנוכחי הוא כבר טיפס אל המקום הרביעי עם נתח של כמעט 10%.

בעבר סימן דיסקונט את שוק המשכנתאות כיעד אסטרטגי, והשיק את המבצע "סבסד לי משכנתא", שנועד להגדיל את כמות הלקוחות של הבנק באמצעות משכנתאות מוזלות. חלקו של הבנק בתחום אמנם צמח דרמטית, אבל הדבר לא הביא לגידול משמעותי בפעילות הלקוחות. מאז הלך ונשחק נתח השוק של הבנק, שנאלץ להתמודד עם עמידה ביעדי ההון של בנק ישראל, על חשבון צמיחה בתיק האשראי. כעת משהגיע ליעד, חוזר דיסקונט לצמוח בתיק האשראי, ונראה כי הוא שוב מסמן את תחום המשכנתאות כיעד לצמיחה.

דיסקונט: בולט במינוף הגבוה

היקף המשכנתאות החדשות שנתן הבנק ברבעון הראשון עמד על 1.54 מיליארד שקל, זינוק של 63% לעומת הרבעון המקביל.

עוד נציין כי הצמיחה של הבנק בולטת במשכנתאות במינוף גבוה (של מעל 60% משווי הנכס). אם ברבעון המקביל משכנתאות אלה היוו 35% מהמשכנתאות החדשות שניתנו באותו רבעון, ברבעון האחרון הן כבר מהוות קרוב ל-44% מהמשכנתאות החדשות.

גם בבנק הבינלאומי, בניהולה של סמדר ברבר צדיק, נרשמה צמיחה בתחום המשכנתאות, אך מתונה יותר מדיסקונט. היקף המשכנתאות החדשות שניתנו ברבעון האחרון היתה 1.28 מיליארד שקל, עלייה של 7% לעומת הרבעון המקביל, ונתח השוק של הבנק עלה מ-6.8% ברבעון הראשון של 2015 לכמעט 8% ברבעון האחרון. גם הבינלאומי הגדיל את היקף ההלוואות בסיכון גבוה מ-29% ברבעון המקביל אשתקד ל-32% ברבעון הראשון של 2016. יחד עם זאת, מדובר עדיין בנתון הנמוך מהממוצע במערכת הבנקאית העומד על כ-34%.

 נתחי השוק של הבנקים בגיוס משכנתאות חדשות

 גיוסי ההלוואות לדיור של הבנקים הגדולים