הצעת חוק מבקשת להסדיר את תחום קבוצות הרכישה

לאחר הדיונים והגילויים בפרשת ענבל אור וקבוצת החברות של אור סיטי נדל"ן ולקראת דיון בנושא בוועדת הכלכלה של הכנסת, הוגשה היום (ב') הצעת חוק המציעה להסדיר את תחום קבוצות הרכישה. מדובר בהצעת חוק פרטית שהגיש ח"כ אלי כהן (כולנו), יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת, ושגובשה על ידי נציגי לשכת עורכי הדין, יו"ר הלשכה אפי נווה ועו"ד אברהם ללום, יו"ר ועדת קניין ומקרקעין יחד עם עו"ד יוסי אלישע, יו"ר פורום המסים.

מנסחי ההצעה טוענים כי תחום קבוצות הרכישה צבר תאוצה רבה במשך השנים וכולל היום אלפי יחידות דיור. לדבריהם, מדובר בתחום בו מארגן הקבוצה מתחייב עבור חברי הקבוצה, מבלי שהוא עצמו נושא בסיכונים.

על פי הצעת החוק, מוצע לקבוע תנאים בפרויקטים נדל"ניים המתבצעים על ידי קבוצות רכישה:

1. הבטחת כספי הרוכשים על ידי הפקדתם בידי נאמן. הכספים הללו יוכלו לשמש לרכישת הקרקע ולהוצאות ישירות של הפרויקט.

2. חובת הצגת אומדן עלויות על ידי מארגן קבוצת הרכישה. המארגן יידרש להציג למשתתפים הפוטנציאליים דו"ח שמאי בעניין זה.

3. מנגנון להגבלת תשלומי התמורה למארגן הקבוצה, כך שהתמורה שיקבל תתפרס על פני תקופת הפרויקט בצורה הבאה: עד 25% בחתימה, 50% נוספים לאחר קבלת היתר בניה וליווי פיננסי, 20% בעת מסירת המפתח ו5% לאחר השלמת רישום בית משותף.

4. קביעת כללים לזהות הנאמן של הקבוצה, הכללים החלים עליו, הוותק הנדרש ממנו ועלות השירותים שהוא שמעניק לקבוצה. בהצעת החוק מודגש כי הכוונה היא להחיל את הכללים על קבוצות רכישה של 10 משתתפים ויותר.

ח"כ כהן אמר על הצעת החוק: "משפחה שרוכשת דירה ומפסידה את כספה, סופגת פגיעה כלכלית אנושה. הצעת החוק תיתן ביטחון למשתתפים ביחס לכספם, תגביר ודאות ביחס למחיר הדירה הסופי, תפרוס את התמורה למארגן על פני אורך חיי הפרויקט ותמנע כניסה של שרלטנים לתחום. יש מקום לקבוצות רכישה, הן נהנות מיתרונות כלכליים ומיסויים, אולם כיום אין שום ביטחון לרוכשים, לא ביחס לכספים שהם משקיעים, ולא ביחס לעלות הבנייה הסופית. את זה באה הצעת החוק לתקן".

עו"ד אברהם ללום, יו"ר ועדת קניין ומקרקעין שניסח את הצעת החוק: "הצעת החוק בנושא קבוצות הרכישה נועדה לקבוע דרכי פעילות של מארגני קבוצות רכישה כלפי חברי הקבוצה, הכול תוך הבטחת כספי חברי הקבוצה (חשבון נאמנות/ליווי סגור) וזכויותיהם במקרקעין. כולי תקווה כי הצעת החוק תביא להסדרת תחום, שהינו חשוב לציבור במטרה להוזיל את עלויות הדיור. החוק יביא לאחידות וסדר בתחום ארגון קבוצות הרכישה באמצעות גורם מארגן".

עו"ד יוסי אלישע, יו"ר פורום המסים: "יצירת בטוחות שישמרו על כספם של הרוכשים והגדלת היקף האחריות והסיכון של המארגן, יביאו אותו לכך שיראו אותו על פי המבחנים בפסיקה כמי שרכש את המקרקעין ומכר אותם לקבוצה ומשכך, לחייב אותו במס רכישה נוסף. הצעת החוק בעיקרה נועדה ליצור מנגנונים שיבטיחו את כספם של החברים בקבוצה, מבלי שהיה בכך כדי להרחיב את האחריות של המארגן באופן שיגדיל את חשיפתו למיסוי נוסף".