מבנה ציבורי ומטרד ציבורי

הליכי תכנון ובנייה, מבוססים על שני אדנים.

האחד תכנית בניין עיר בת תוקף המאפשרת את בנייה ושימוש הייעוד שבעל הקרקע מעוניין, והשני הוצאת היתר בנייה שתאפשר את השימוש הרצוי והמותר לפי התוכניות. בעוד שהליכי אישור כל תכנית מלווים בהגשת ושמיעת התנגדויות, הליכי הוצאת היתרי בנייה, יכולים להיות ללא מעורבות מצד מתנגדים כל עוד הוצאת ההיתר אכן תואמת את היעוד התכנוני.

יודגש כי גם הקמת מבנה ציבורי כגון: בית ספר, גן ילדים, וכו' הנבנים בדרך כלל ע''י הראשות המקומית טעונה היתר והעירייה עצמה צריכה לקבל היתר בניה מהגוף המוסמך המנפיק היתר בניה באזור קרי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה האחראי על האזור.

רשימת התכליות המותרות שישמשו מבנה ציבור היא רשימה המנויה בחוק התכנון והבניה אך לעיתים בתכנית בניין עיר יש רשימה סגורה של תכליות המנויות כמבני ציבור למיניהם המותרים לפי התכנית. בלא מעט מהמקרים ניתנת שיקול דעת לוועדה מקומית לשקול ולבחור בתנאים כאלו ואחרים בין התכליות המותרות לפי תכנית בנין עיר. ונשאלת השאלה האם שיקול דעת זה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה הינו בגדר שיקול דעת מקצועי שבית המשפט לא מתערב בו או שמא מדובר בשיקול דעת שאינה בתחום המקצועיות אלא לדוגמא פרשנות של הוראה בתכנית בנין עיר שאז יש לבית משפט סמכות להתערב. לאחרונה עליון הפך החלטה של בית משפט המחוזי בנושא זה עת הכשיר החלטה של וועדה מקומית תל אביב בהקמת מבנה ציבור. העניין נידון בפני הרכב השופטים : א' חיות, ע' פוגלמן, ד' ברק-ארז.

באזור נשוא הערעור חלה תכנית מתאר שלפיה ייעוד המקרקעין נשוא הדיון הינו "מבני צבור". בתוכנית נקבע רשימת תכליות בהתייחס למבני ציבור, ועוד נקבע שככל שהמבנה המבוקש יהווה מטרד לדעת הוועדה המקומית, עליה לפרסם להתנגדות הציבור.

הבקשה להיתר אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ללא כל פרסום. העותרים המתגוררים בסמיכות למקרקעין נשוא הבנייה, הגישו ערר כנגד אישור המבנה הציבורי אך וועדת ערר דחתה את הערר על הסף ללא נימוקים בטענה כי הבקשה להיתר מתאימה לתכנית בניין עיר ועל כן, אין לפרסם אותה לצורך התנגדות ואין עילה לערר.

בית המשפט המחוזי מפי השופטת גליה רביד הפך את ההחלטה וקבע כי עם כל החשיבות שיש להקמת המבנה הציבורי, נפל פגם מינהלי היורד לשורש העניין במהלך קבלת היתר בנייה של המבנה נשוא הבקשה בכך שלא פרסמו את ההחלטה להתנגדויות.

העליון הפך את החלטת בית משפט המחוזי .השופט פוגלמן קבע כי ראשית כל וועדת ערר שגתה שדחתה את הערר על הסף. זכות של מי שמתנגד למתן היתר לטעון כי ההיתר ניתן בסטיה מתכניות גם אם הוועדה המקומית סברה כי ההיתר עולה בקנה אחד עם התכנון התקף. ועדת הערר לא תדחה על הסף ערר שהוגש על החלטת הועדת המקומית ליתן היתר, אם נטען על-ידי המתנגד כי היתר זה סוטה מתכנית. ועדת הערר תידרש לבחון את הטענה לסטייה מתכנית כטענה מקדמית. אם תמצא ועדת הערר כי ההיתר סוטה מתכנית, אזי היא תדון לגופה של ההתנגדות.

כמו כן העליון קובע כי בקביעת אמת המידה לביקורת שיפוטית על החלטות של מוסדות התכנון נהוג להבחין בין שני סוגים של החלטות.

הסוג הראשון עניינו בהחלטות בעניינים תכנוניים-מקצועיים שלגביהן ביקורת שיפוטית תעשה בגדר עילות הביקורת המקובלות. כאשר מדובר בביקורת שיפוטית המתבצעת על החלטות מסוג זה בית המשפט אינו משים את עצמו בנעלי הרשות, ואין הוא מחליף את שיקול דעת הגורמים המקצועיים)ראה: עע"ם 9311/11 יובל נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א)

לא כך הוא הדבר באשר לסוג השני של החלטות של מוסדות התכנון הנוגע להחלטות שעניינן פרשנות של הוראות בתכנית. כידוע, תכנית היא חיקוק; ובית המשפט הוא הגורם המוסמך לקבוע את פירושה הנכון. משכך, על התכנית חלים כללי הפרשנות התכליתית המקובלים ביחס לכל דבר חקיקה (ראה: עע"ם 4487/12 סטולרו נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה דרום השרון.)

עליון קובע כי נושא הערעור נופל בגדרה של הסוגיה הראשונה ועל כן החלטה של הוועדה המקומית הינה בתחום המקצועי ואין להתערב לשיקול דעתה. סיבה נוספת היא שהוועדה המקומית קבלה חוות דעת אקוסטית שקובעת שהמבנה לא מהווה מטרד מבחינת רעש ולכן אין לומר כי הוועדה לא עשתה את מלאכתה מבחינה מקצועית.

עע"מ 1137/16 עיריית תל אביב נ' דב רטן ואח'

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.