פוגעים בחלשים

החודש תמלא שנה שלמה להחלטת משרד האוצר להעלות את מס הרכישה על רוכשי דירה שנייה ומעלה למגורים מ-3%-5% ל-8%. נתוני השמאי הממשלתי לרבעון הראשון מצביעים על תמונה מדאיגה מאוד, בפועל מאז החלה הממשלה הנוכחית לפעול כדי להוריד את מחירי הדירות, קצב עליות המחירים דווקא התגבר לעומת הרבעונים הקודמים, במקום לדעוך. אך אין מי שמוכן להודות בטעות והחלטות שנתקבלו והתוצאות הן בשטח. 

הנתונים שמתפרסמים לאחרונה מצביעים כי המשקיעים נודדים לפריפריה משתי סיבות עיקריות: סכום המס האבסולוטי שיש לשלם על דירות זולות יותר הוא נמוך יותר ומשיקולי תשואה, בפריפריה שבה התשואות גבוהות יותר יש פיצוי גבוה יותר בדמי שכירות על תוספת העלות החדשה שיש לשלם.

הבטחות האוצר כי העלאת מס הרכישה תפחית את רכישות משקיעים ותוציא אותם משוק הדיור לטובת זוגות צעירים ומשפרי דיור, התבדתה. במקום הפחתת ביקושים בשוק וירידת מחירים, הביא המהלך של משרד האוצר לשתי תופעות שיוצרות עיוותים בשוק. הראשון הוא הברחת המשקיעים לפריפריה והגברת קצב עליית המחירים בפריפריה, המשקיעים שהתמקדו באזור המרכז שבו הביקושים הם המשמעותיים ביותר, הגיעו למסקנה כי מס הרכישה הגבוה פוגע בתשואה הנמוכה ממילא ועברו לפריפריה.

העיוות השני הוא הגברת הביקושים לרכישת דירות דרך תכנית מחיר למשתכן, התכנית יצרה הגדלה של הביקושים והרצון לרכוש דירה וזוגות שלא יזכו במסגרת המכרזים או שיזכו ויוותרו על הזכות מחליטים לרכוש דירה במקום אחר. הבעיה נעוצה בכך שזוגות רבים שמלכתחילה לא חשבו לרכוש דירה בטווח הקרוב מצטרפים למעגל הביקושים של הדירות שנמצאות מחוץ למכרזי מחיר למשתכן ובכך מביאים לעליית מחירים בשוק כולו.

התרומה היחידה של העלאת מס הרכישה היא להגדלת ההכנסות לקופת המדינה, כך שסבסוד קרקעות המדינה במסגרת תכנית מחיר למשתכן והניסיון להוזיל את הדירות בדרך זו, ממומן על ידי התייקרות הדירות במכרזים אחרים ובשוק הדירות יד שנייה. אם המטרה הסופית היא לפחות למנוע את עליות המחירים ברמת המאקרו, מה התועלת בהוזלת הדירות לזכאי מחיר למשתכן בשעה שיתר הרוכשים נדרשים לממן את העלות הזו.

הטעות הבסיסית של משרד האוצר וקברניטי הדיור היא חוסר ההבנה כי כל היטל, תשלום או מס נוסף על מחיר הדירה, מגיע בשוק המגורים הישראלי לפתחו של כל רוכש דירה. הטלת מס על המשקיעים? בסופו של דבר ישלמו אותו גם שוכרי הדירות בין אם בדמי השכירות או בחיסכון בתחזוקה של הדירה. כל העלאה והכבדה במיסוי מתגלגלת בסופו של דבר אל מחיר הדירה שמשלמים בכל רחבי הארץ, כולל בפריפריה ואין זה משנה אם הוא משולם על ידי משקיעים או אנשים פרטיים.

האם המשקיעים נפגעו מהעלאת מס הרכישה? התשובה היא לא בהכרח. משקיעים שכבר רכשו דירות בעבר לא ישלמו אותו וייהנו מביקושי שכירות קשיחים יותר ומעמדם מתחזק, אלה שרוצים להשקיע הם בעלי ממון, ידע ואורח רוח כזה שמאפשר להם לספוג את ההיטל הנוסף, או לבחור בהשקעה אחרת בישראל או בעולם. לאוכלוסיות החלשות יותר מציבור המשקיעים אין הרבה אלטרנטיבות בשוק הנדל"ן ולכן ייקור מס הרכישה כה קריטי ומרע את מצבן. שוכרי הנצח שלא יכולים לרכוש דירה עלולים להתמודד עם עליית שכר הדירה וכך תקטן הכנסתם הפנויה. הזוגות הצעירים המתגוררים בפריפריה נאלצים להתמודד עם תחרות על היצע הדירות מצד ציבור המשקיעים שנדד מאזור המרכז ומוביל להתייקרות מחירים. התוצאה היא שמס שהוטל על המשקיעים והעשירים פגע בסופו של דבר בחלשים. 

הכותב הוא מנכ"ל קבוצת IMG ומכללת אומנות הנדל"ן