למה לא שמים סוף לשרלטנות במכירת קרקע חקלאית?

בדצמבר 2014 נכנס לתוקפו תקן שמאי מספר 22. הכותרות באותם ימים (גם אצלנו) הכריזו על אחד התקנים המשמעותיים שיצרו משרד המשפטים והרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן שבמשרד הכלכלה. תקן שכל מטרתו (ראו מסגרת) להבטיח שקיפות בנוגע לשומות הנערכות לקרקע חקלאית המשווקת לציבור - תחום שכבר אז היה מלא בשרלטנים ומניפולציות.

ומה קורה בפועל? יותר משנה וחצי אחרי, התקן נחשב לאות מתה. קשה להאמין, אבל התקן לא מיושם פשוט בגלל שהתקנות שמלוות אותו וקובעות עונשים ואכיפה טרם אושרו. הכל מוכן, אבל התקנים היו צריכים לקבל את חתימתו הסופית של השר המכהן, שהתעכבה משום מה.

כך, בעוד כל הענף רועש וגועש הפעם מהדיווחים שמגיעים מבית המשפט במקרה של חברת אדמה, התקנות שיכלו למנוע את הטרגדיה התורנית מעלות אבק, בעוד מקרה של "חצי עבודה" ושל עיכובים הנובעים אך ורק מביורוקרטיה מרגיזה.

הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן מסרה לנו כי חילופי השרים התכופים במשרד הכלכלה הם שהובילו לכך שהתקנות לא נחתמו.

ואולי יש אור בקצה המנהרה: ממש בימים האחרונים חתם שר הכלכלה הנוכחי, ראש הממשלה בנימין נתניהו, על התקנות, וכעת הן יוכלו להתקדם לישורת האחרונה. "שר הכלכלה חתם על התקנות והן הועברו לוועדת הכלכלה", נמסר מהרשות להגנת הצרכן. "ברגע שהתקנות עוברות לוועדה אנחנו ממתינים שיעלו את הנושא לסדר היום, אך אין לנו שליטה ממשית על כך". לרוכשים של חברת אדמה זה כנראה מאוחר מדי, אך לפחות הנושא מקודם.

טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, האמון בין היתר גם על מועצת השמאים שגיבשה את התקן, נשמע גם הוא מיואש מהסחבת באישור התקנות הנוגעות לפיקוח ולאכיפה: "תקן 22 הוא חשוב, אבל כמו כל התקנים השמאיים הוא כרגע כלל לא מחייב".

עד 204 אלף שקל

נזכיר שלפי התקנות, חברה המשווקת קרקע חקלאית שלא תיידע את הלקוח בתקן השמאי החדש - שמציג את הסטטוס המדויק של הקרקע - ולא תציג אותו בפני אותו לקוח פוטנציאלי, תעמוד בפני קנס כספי של 22 אלף שקל לכל לקוח שכזה (22 אלף לתאגיד ו-7,000 שקל למי שאינו תאגיד). באם יוחלט על ידי הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן כי מדובר במקרה המצריך אישום פלילי, יוגש כתב אישום שכזה. לפי התקנות, העונש המירבי הצפוי למשווק קרקע שיואשם יעמוד על עד 204 אלף שקל.

אלדרוטי: "כרגע זה מעין מכון תקנים. מעין תג איכות שעל פיו הרבה גופים פועלים, אבל רק כי הם רוצים לפעול. במצב הנוכחי שמאי יכול לבחור לעבוד על פיו, או לעשות שומה אחרת בלי סמל התקינה. המטרה שלנו בגיבוש התקן היתה שכל רוכש קרקע חקלאית, בערבות חדרה נניח, יקבל שומה שנעשתה על פי התקן. חלקה של הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן היה להעביר תיקון לחוק הגנת הצרכן, תיקון שנועד לחייב את כל מי שמשווק קרקע כזו לפי הגדרות מסוימות, לצרף שומה ערוכה על פי תקן 22. ככה זה היה ננעל כחובה חוקית". אבל, כאמור, התקנות טרם אושרו בוועדת הכלכלה ואף משווק קרקע לא חייב להציג שומה, בטח לא שומה שעומדת בתקן.

אלדרוטי מדגיש כי אין בכוונת משרד המשפטים למנוע מסחר בקרקע חקלאית. עם זאת, המטרה היא שכל מי שמחליט לרכוש קרקע כזו יבין בדיוק מה הוא קונה, מה השווי, מה הערך העתידי, מה סיכויי ההפשרה ומהם התשלומים שצפויים לו בדרך, כמו גם הסיכונים. לדבריו, "אם אני קונה היום קרקע ב-200 אלף שקל ליד הרצליה, ויודע שזה יהיה לילדים שלי בעוד 20 שנה, ואני מודע לכל הסכנות, לתשלומים, לצפי ההפשרה ועוד, זה בסדר. הבעיה שרוב הציבור לא יודע את זה. מראים לו תמונות עם בית, גינה, כלב ובריכה, ומראים לו שבשטח הסמוך יש בנייה".

"שומה אחרת"

יתרה מכך. הפרשיות שצצו באחרונה בנוגע לרמאויות ולשרלטנות בקרקעות חקלאיות גורמות כמובן גם למשווקי אותן קרקעות להתאמץ יותר. בדרך כלל, המוכרים ינופפו בפני הרוכש בחוות דעת של שמאי שיוכיחו שהם לא כמו השאר.

האם השומה נעשתה על פי תקן 22? כנראה שלא. בדרך כלל מדובר בשומה בסיסית, שמתייחסת לעסקאות אחרות שנעשו באותו המקום, על פי שווי גבוה ולא פעם על ידי משווקי הקרקע עצמם. כמו שמסביר אלדרוטי: "איך התחום הזה עובד? באים לבעל קרקע ומשלמים לו הרבה כסף על שטח חקלאי גדול, בלי קשר לשווי העכשווי שלו כקרקע חקלאית. אחר כך, הרוכש מחלק את השטח ספורדית לחתיכות קטנות ומוכר 'זכות לדירה', נניח 125 מ"ר ב-120 אלף שקל. בא זוג צעיר, אומרים לו שיש קרקע לדירה ב-120 אלף שקל או ב-300 אלף שקל, מראים לו שיש ליד הקרקע בניינים, ובשכונה שם מוכרים כבר ב-2 מיליון שקל דירה, אנשים מתפתים ואחר כך פתאום מגלים שהקרקע לא שווה כלום. יש חברות שמציגות לקונים דוחות שמאיים, אבל מדובר בשמאות שנעשית על פי עסקאות באזור. זו כביכול שמאות לגיטימית, שמתבססת על המכירות האחרונות באותה הקרקע, רק שאלו עסקאות שנעשו בדרך כלל על ידי אותו משווק באותם תנאים. כאן בדיוק נולד הצורך בתקן 22, כי הוא קובע שעל קרקע חקלאית צריכים לעשות שומה אחרת. אבל בשביל זה צריך תקנות, שיהפכו את השומה למחייבת".

גם בלשכת שמאי המקרקעין סבורים שהחלת התקן היא קריטית. לדברי יו"ר הלשכה אוהד דנוס, "התקן ייתן לרוכש הפוטנציאלי תמונה מפורטת של המצב התכנוני התקף בקרקע. כמה זמן ייקח להערכת השמאי עד להפשרתה ולאיזה יעוד וניצול. מדובר במסמך מקצועי, אולי כזה שלאו דווקא מובן לכל אחד, אבל הוא יתן בידי הרוכש הפוטנציאלי דוח מפורט".

ובאותו עניין, כדאי שהרגולטור ידרוש לכלול גם הסבר פשוט ונהיר באותו דוח, כזה שלא רק גורמי מקצוע יוכלו להבינו. בנוסף, חשוב מאוד להתעכב גם על נושא הפיקוח. הסמכויות וכח האדם של הרשות להגנת הצרכן, של משרד הכלכלה כמו גם של משרדי ממשלה אחרים בכל הקשור לפיקוח לא מאפשרים מעקב אמיתי והדוק. לכל הפחות, חובה לוודא שלפחות הציבור יידע לדרוש את השומה על פי התקן ממי שיציע לו, ב"הזדמנות אחרונה כמובן", לקנות במחיר מציאה קרקע חקלאית.

הצעת חוק חדשה: אחידות וסדר בתחום הפרוץ

במקביל לתקן השמאי, ולהתעוררות הרגולטורים ועורכי הדין בעקבות המקרה האחרון של חברת אדמה, מקודמת כעת גם הצעת חוק הנוגעת לקרקע חקלאית ולכללים שיש להטיל על משווקי הקרקעות.

"התחום הפרוץ מחייב רגולציה לשמירה על כספי הרוכשים. מטרת החוק ליצור אחידות וסדר בתחום, ולהגן על כספם של הרוכשים בעסקאות של קרקעות חקלאיות מופשרות", מסביר יוזם החוק, ח"כ אלי כהן (כולנו), "לפי ההצעה תהיה חובת ניהול כספי הרוכשים בחשבון נאמנות, והנאמן יהיה עו"ד שאינו נגוע בניגוד עניינים. כספי הרוכשים ישמשו אך ורק למטרות רכישת המקרקעין ובנוסף תהיה חובת צירוף דוח שמאי שתתייחס לסיכויי הפשרת המקרקעין, כדי למנוע מכירת אשליות לציבור".

הצעת החוק, המתפרסמת כאן לראשונה, גובשה על ידי יושבי ראש פורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין, עו"ד אברהם ללום ועו"ד יצחק נטוביץ'. לדברי ללום, "הצעת החוק מתייחסת לתשלומים שיעברו לחשבון נאמנות בלבד, לתשלום שכר הטרחה למשווק הקרקע או למאגד קבוצה לפי שלבי תכנון או שינוי הייעוד, וחובת הצגה של תקן 22 על ידי המשווק או הגורם המאגד".

עו"ד נטוביץ' מציין כי "בדומה לסדר שרוצים לעשות בקבוצות הרכישה, נכון להתייחס גם לקרקע חקלאית. זו עסקה לגיטימית ואי אפשר לאסור מכירה או רכישה, אבל הרוכש חייב לדעת את הסיכונים. כל המידע צריך להיות מונח בפניו כדי שיידע כמה הוא משלם על הציפיות ומה עוד מצפה לו בהמשך. לצד התקן השמאי, צריך גם תקציר בלשון מובנת לכל אחד, גם אם הוא לא שמאי".

על פי הצעת החוק, "בכל עסקה המבוצעת במסגרת גורם מאגד לרכישת קרקע חקלאית שאינה מופשרת, חובה לכלול חוות דעת על פי תקן 22, חוות הדעת תכלול את הסיכויים להפשרת המקרקעין, וזאת כדי למנוע מכירת אשליות לציבור".

הצעת החוק מבקשת ליצור ודאות למשתתפים בהתאגדות לרכישת קרקע חקלאית בדרך של הגדרת תחומי אחריות למאגדי הקבוצות והבטחת כספי הרוכשים, באופן שבו מלוא התמורה שתשולם על ידי משתתפים בגין רכישת קרקע חקלאית תוחזק בידי נאמן, והכסף יועבר רק לצורך רכישת הקרקע או תשלום ליועצי תב"ע חדשה לצורך שינוי ייעוד הקרקע. כמו כן, שכר טרחת המאגד לא ישולם במלואו מראש, אלא בשלבים קבועים מראש ובהתאם להתקדמות הפרויקט.

בהצעת החוק נכתב כי "אין מטרתה של הצעה זו למנוע רכישת מקרקעין חקלאיים, להכחידה או להפוך אותה לעסקה ליזמים בלבד, כי אם אך להסדיר את הכשלים והחסרונות הגלומים בה כיום במקרים שהמאגד פועל שלא בהתאם לכללים הנדרשים. מטרת העל של החוק הינה לקבוע את דרכי פעילות המשתתפים לרכישת קרקע חקלאית אל מול המאגד, הכול תוך הבטחת כספי המשתתפים (חשבון נאמנות/ליווי סגור) וזכויותיהם במקרקעין. עוד מוצע בחוק לקבוע פרוצדורה ברורה של השבת כספים במקרה של ביטול בקשת ההצטרפות ו/או קבוצת הרכישה".

תקן 22: השווי הנוכחי ופוטנציאל החלומות

תקן 22 קובע כי בשיווק קרקע שאיננה מאושרת לבנייה תהא חובה לצרף שומה שמעריכה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התוכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים. זהו שינוי מהותי לעומת המצב הקיים, שבו יכולים משווקי קרקע חקלאית להציג שומה המתייחסת רק למצב העתידי של הקרקע בעת הפשרתה.

עוד על פי התקן, תהיה חובה על השמאי לבחון את התוכנית המוצגת על ידי הגורם המשווק את הקרקע, ואם יימצא כי קיימת סבירות לאישורה והינה בת מימוש, עליו יהיה לפרט את כל תהליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישורה. הכוונה היא לתהליכים מול ועדות התכנון, רשות מקרקעי ישראל ויתר הגופים הרלוונטיים. במקביל, על השמאי יהיה גם לאמוד את פרקי הזמן שידרשו להשלמת תהליכים אלה, ואת כל התשלומים והמיסים שיהיה על הרוכש לשלם לאורך הדרך לשם אישור התוכנית. במקביל יתייחס השמאי גם לאפשרויות של הפקעה או סיכונים אחרים שעל הרוכש לקחת בחשבון.

בנוסף, השמאי יקבע את השווי התיאורטי של הקרקע המופשרת על פי התוכנית, כאילו היא מאושרת וזמינה לבנייה, רק במידה ולדעתו המקצועית יש סיכוי להפשרת הקרקע ושינויי ייעודה. כלומר, אם לדעת השמאי אין סיכוי ממשי למימוש התוכנית הוא לא יקבע את שוויה ההיפותטי אלא רק את שוויה לפי מצבה העכשווי. מקרים כאלו רלוונטיים למשל כאשר הקרקע משווקת בתחום שמורת טבע או אם היא מופקעת לשם הקמת תשתית. מדובר בסעיף משמעותי בתקן, על פיו שמאי שיעריך שסיכויי ההפשרה אפסיים לא יוכל להעריך שווי עתידי, מה שיוציא את האוויר ממאמצי השיווק של מי שמנסה לשווק קרקעות עם הבטחות שווא (או שהוא ימשיך לחפש שמאי שמוכן לסכן את עתידו ואת שמו הטוב).

השומה לא תאפשר הכללת עסקאות אחרונות שנעשו באותה הקרקע במחיר גבוה של המשווק בלי לציין מה שווי הקרקע המקורי, בייעוד העכשווי, שבו רכש המשווק עצמו את הקרקע. במקרה כזה, אם משווק קרקע רכש דונם חקלאי בחצי מיליון שקל שקל נניח, וכבר מכר 100 מ"ר מאותה קרקע ב-200 אלף שקל (לפעמים הוא ימכור את הנתח הזה לעצמו - רק כדי להציג בפני הלקוחות את העסקה הנהדרת שהוא מציע להם, בהשוואה לאותה עסקה שמופיעה ברשומות), הרוכש הפוטנציאלי שיעיין בשומה יראה מה שווי הקרקע העכשווי, ידע מה הסיכון והסיכוי שעומדים לפניו, ויוכל לקבל החלטה מושכלת לגבי הרכישה.