רשויות מקומיות מזהירות משיווק קרקעות חקלאיות בתחומן

מכירת קרקעות חקלאיות אינה תופעה חדשה כמובן, אך השיווק האגרסיבי צבר בעשור האחרון תאוצה עם עליית מחירי הקרקע ועמה הפוטנציאל לרווחיות ממכירת הקרקע. עוד ועוד חברות המשווקות קרקעות חקלאיות קמו בשנים האחרונות, ועם התחרות הגוברת גדלו גם מאמצי השיווק, והחשש לפערי מידע בין המצגים שנותנים המשווקים לבין המציאות. נדבך נוסף שמצביע על הגידול בתופעה הוא התערבותן של רשויות מקומיות בתופעה, על ידי אזהרה לציבור.

לאחרונה יצאה עיריית הרצליה בהודעה לציבור, על רקע שיווק של קרקעות חקלאיות במתחם חוף התכלת במערב העיר, ובו ציינו החברות המשווקות כי התוכנית עברה את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. זאת, אף שהתוכנית חזרה לפני חודשים אחדים לשולחן הוועדה המקומית לתכנון מחדש, ומבחינה תכנונית שבה למעשה לנקודת ההתחלה. ראש העירייה משה פדלון הבהיר כי אין כיום כל ידיעה בנוגע למספר יחידות הדיור או גובה הבניינים הצפויים להיבנות במקום והזהיר את הציבור מהנתונים שמציגות החברות המשווקות.

המהלך שנקטה עיריית הרצליה בא אחרי מהלכים דומים שביצעו רשויות אחרות בשנה האחרונה. כך למשל בחדרה, בתחומה מקודמת היום תוכנית בשם "רובע הים" בצפון מערב העיר, לבניית 10,000 יחידות דיור ו-1,500 חדרי מלון על קרקע חקלאית. התוכנית אושרה בוועדה המקומית ונמצאת היום בוועדה המחוזית. "נדהמתי לראות שחברות שונות משווקות חלקי קרקע בתוכנית שהן קוראות לה 'עיר ימים' ומבטיחות לרוכשים דירות עתידיות" מספר ראש העירייה צביקה גנדלמן. "בפרסומים גם ציטטו אותי וצירפו את התמונה שלי ומיד הורינו להסיר אותם. יצאנו בהודעה לציבור שבו העירייה מבקשת להבהיר שמדובר בפרסומים של גופים פרטיים, ולעירייה אין קשר לעניין והיא לא מעורבת בפרסומים.

"בנוסף הבהרנו שאנחנו ממשיכים בתהליכי התכנון, אך הם הליכים מורכבים וארוכים, שבמהלכם התוכנית יכולה להשתנות. אין כל ערובה שההליכים יבשילו, או ערובה ששטח מסוים יקבל זכויות בנייה כאלה או אחרות, בייעוד כזה או אחר. אנשים רואים את המגדלים שקמו בשכונת עין הים ומקבלים תיאבון, אבל התכנון של רובע הים הוא תכנון של שכונה שלמה, שכולל כבישים, מחלפים, שטחי ציבור ומבני ציבור, פארקים, מתוכננים בה רחובות ברוחב של 40 עד 100 מטרים. אלה דברים שאין היום בארץ, והשטחים האלה יאכלו שטחים שהיום משווקים אותם כדירות עתידיות, למרות שיופקעו.

"זה אזור חם, אחת הפיסות קרקע העירוניות האחרונות שנותרו על קו החוף. כשיש משהו אטרקטיבי אנשים לא חושבים פעמיים ומכניסים יד לכיס, ולכן צריך להיזהר. יש פה קמפיין שלם שהגיע כבר למכירות של יד שנייה ושלישית. צריך להבין שחדרה היא העיר השביעית בשטחה, ולכן יש לה עוד הרבה עתודות קרקע לא מנוצלות. 93% מהקרקעות של חדרה הן פרטיות, ובעלי הקרקעות שנותנים אופציות לחברות האלה הם אנשים פרטיים שרוצים לעשות סיבוב וסוחרים בקרקע".

גם בחולון, עיר שמחירי הדירות בה זינקו, משווקות חברות שונות בשנים האחרונות "זכות לדירה" בסכומים של מאות אלפי שקלים. השיווקים מתייחסים לקרקעות הנמצאות בתחומה של תוכנית ח/500, המשתרעת על שטח של 4,000 דונם בדרום העיר, בין שכונת קרית שרת ומתחם ימית 2000 בצפון, קרית הספורט של חולון במערב, גבול השיפוט של ראשון לציון בדרום, וכביש מספר 4 במזרח. מסביב לשטח התוכנית ניתן להבחין בשטחים בנויים רבים, שהפרסומים מרבים להדגיש, על מנת להגביר את התחושה שמדובר בציפייה ממשית לבנייה בטווח הקרוב.

אפילו שמדובר בתוכנית שנמצאת בשלבי מתקדמים של תכנון, לאחר שהוועדה המקומית והמחוזית אישרו הקמת 13,700 יחידות דיור ו-930 אלף מ"ר עיקריים שטחי תעסוקה ומסחר, בעיריית חולון מצאו לנכון להזהיר את הציבור מפני הפרסומים. זאת, משום שכנגד התוכנית שהומלצה למתן תוקף, הוגשו עררים שעלולים לשנות את התוכנית כולה, את היקפי הבנייה בה, וגם העובדה שהתוכנית שאושרה כוללת גם 175 אלף מ"ר שטחים עיקריים למבני ציבור, ופארק ציבורי שישתרע על פני 1,200 דונם מכלל השטח.

עד שלא תאושר תוכנית סופית שתקבע אילו זכויות בנייה יקבל כל שטח, אם בכלל, לרוכשים אין ודאות לגבי העסקה.

מצב דומה ניתן למצוא גם בעיר היקרה בישראל - תל-אביב, שבה משווקות באגריסיביות חתיכות קרקע קטנות בצפון מערב העיר בתוכנית הידועה כ-תא/3700. התוכנית אמנם אושרה, אך טרם חולקו בתחומיה הייעודים השונים. החברות שממשיכות גם היום לפצל קרקעות לעוד ועוד פיסות קרקע זעירות - גם של פחות מ-100 מ"ר - באמצעות שיווקן לציבור, מגדילות את המורכבות במימוש התוכנית כשיגיע שלב חלוקת הזכויות בין הבעלים, שצפוי גם הוא לארוך שנים ארוכות.

"הזכויות בתוכנית ניתנו לפי מגרשים ולא לפי בעלים", מסבירה פרנסין דוידי, ראש צוות תכנון צפון בעיריית ת"א. "במתחם מסוים לאו דווקא יהיו דירות, וכאן ההטעיה בפרסומים, כי יכולים להיות שימושים רבים כמו משרדים, מסחר או מלונאות. היות וראינו כל מיני פרסומים שמבטיחים דירה מול הים, רצינו להזהיר את הציבור שבמיקום המדויק עוד לא נקבע".

הסיכונים: לא רק בסיכויי ההפשרה

מלבד הסיכון הבסיסי ברכישת קרקע בייעוד חקלאי, ישנם סיכונים נוספים בעסקה שבהם נוטים פחות לעסוק.

"שלל הפרסומים המפתים מסתירים במכוון מהציבור את הסיכונים הרבים הטמונים בהשקעה באפיק זה", מדגיש עו"ד גלעד מעוז, שותף מייסד וראש מחלקת הנדל"ן באפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM). "ציבור המשקיעים לרוב אינו מודע כי מעבר לסיכון המרכזי, לפיו אין כל וודאות כי הליך ההפשרה אכן יתממש, קיימים סיכונים משמעותיים נוספים הכוללים, בין היתר, את משך הזמן הארוך שהתהליך ייקח (במהלכו הקרקע מניבה תשואה אפסית אם בכלל), אי קבלת מימון בנקאי, הפקעות, גילוי עתיקות, זיהום בקרקע, מיסוי והיטלים הצפויים בעקבות התהליך". לדבריו, על המשקיע לבדוק משתנים רבים מעבר לבדיקות המקובלות בעסקאות נדל"ן רגילות.

כמו כן, לרוב, קונה המשקיע חלק בלתי מסוים בקרקע, בשיתוף משקיעים נוספים, דבר שמטבעו גורר קשיים ועיכובים בהפיכת הקרקע (גם אם הופשרה) לפרויקט מניב. בנוסף, על המשקיע לקחת בחשבון מיסים והיטלים שיחולו, וכן כי הרשויות עלולות להפקיע חלק לא מבוטל ללא פיצוי כלל, או בתמורה לפיצוי זעום. בשונה מרכישת דירה מקבלן, המוסדרת בחוק המכר, ברכישת קרקע חקלאית אין הגנה רגולטורית לרוכשים.