עד כמה באמת מסוכן תחום הדיור המוגן?

לפני שנתיים וחצי נפל דבר בענף בתי הדיור המוגן בישראל. מה שהיה על פניו שינוי חשבונאי ותו לא, חולל מהפך של ממש גם בעולם "האמיתי". בעקבות החלטת רשות ניירות ערך בסוף 2013 לאפשר לרשום דיור מוגן כנדל"ן להשקעה (ולא כרכוש קבוע), הפך הענף לאפיק לגיטימי ונחשק בעולם הנדל"ן המניב המקומי ותשומת הלב של המשקיעים, חברות הנדל"ן (בראשן קבוצת עזריאלי) והגופים המוסדיים בדיור המוגן נסקה במהירות. ככה זה כששווי הבניינים מתעדכן ונכלל בהון העצמי בדוחות הכספיים.

כך למשל, כפי שמספר מוטי קירשנבאום, יו"ר רשת מגדלי הים התיכון, "רשת 'עד 120' ששייכת להפניקס היתה במשך תקופה על המדף וגם אנחנו שקלנו לקנות אותה. יום אחרי שההנחיה יצאה, הודיע לי מנכ"ל הפניקס איל לפידות 'חבל לך על הזמן. תשכח מזה. אם אתה רוצה אנחנו מוכנים לקנות עכשיו אותך".

ועם זאת, השוק עדיין מתמודד עם לא מעט שאלות בנוגע לתמחור ענף הדיור המוגן. לאחרונה נערך דיון רב משתתפים בפורום הפיננסי של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי בנוגע לענף הדיור המוגן לאחר השינוי במודל החשבונאי (תחת הכותרת "בין נדל"ן פאסיבי לאקטיבי"). השאלה המרכזית היא היכן למקם את אותם "בתי אבות" בסקלת הסיכון של הענף וכיצד למדוד את השווי שלהם.

מגורים או מלונאות?

שלומי שוב, ראש תוכנית החשבונאות בבי"ס אריסון למינהל עסקים בבינתחומי, אומר כי שיעורי ההיוון שבהם עושים שימוש לצורך הערכות השווי של הדיור המוגן יכולים לשקף את רמת הסיכון שלהם בהשוואה לסוגי הנדל"ן המניב האחרים. "עד לכניסת הדיור המוגן לשערי מגזר הנדל"ן המניב, מצד אחד של הסקלה נמצא הנדל"ן למגורים להשכרה שנחשב הסולידי ביותר, שבו נעשה שימוש בשיעורי היוון סביב 4%, ומצד שני היו הקניונים - 7%, והמשרדים להשכרה, ששיעור ההיוון שלהם נכן להיום הוא סביב 7.5%-8%, בהינתן נכסים באזור המרכז", מדגיש שוב, "בתחום הדיור המוגן משתמשים בשיעור היוון גבוה יחסית - שמותח את הקו העליון של הסקלה ל-8.75%. החשש הוא שרמת שהסיכון הגבוהה יחסית מעידה על כך שלא מדובר בנדל"ן מניב פאסיבי, אלא בנדל"ן אקטיבי/תפעולי, ואז קיימת בעייתיות עם יישום המודל החשבונאי שכידוע השפיע דרמטית על האטרקטיביות של התחום. לצורך המחשה, מדובר בשיעור ההיוון שמתקרב לשיעור היוון של מלונות (בערך 9%), שלגביהם אין ספק כי הם לא נדל"ן מניב ולכן הם מטופלים לפי מודל של רכוש קבוע".

מנגד, גולן רובינשטיין, מנכ"ל בית גיל הזהב, חושב שמדובר בעסק הדומה מאוד לדיור למגורים. "בסופו של יום מה אנחנו עושים - יש שני עולמות, או שמוכרים דירה או שמשכירים דירה, איזה עולם באמצע יש? אנשים גרים בדירה הזו ולא באים ליום אחד ולא ליומיים. זה לא בית מלון. חיים שם 10 שנים, הם גרים שם, או שהם שוכרים או שהם קנו, או שהם בעלים, אין עולם אחר, זה העולם הכלכלי. הם שוכרים, וזה לא משנה אם זה פיקדון או דמי כניסה או שזה שכר דירה חודשי, אין לזה שום משמעות. הם שוכרים את הדירה, זה מקום המגורים הראשי שלהם, הארנונה שלהם זה ארנונה של מגורים, התב"ע שלי, רישיון העסק שלי, זה לבניין להשכרה. לא היה כזה דבר דיור מוגן לפני 30 שנה, כי זה בניין להשכרה, אנחנו גם מפעל מאושר כבניין להשכרה. כל המהות הכלכלית היא בניין להשכרה למגורים. אתה משכיר לאנשים מבוגרים שיש להם צורך מסוים שנובע מביטחון ומבדידות".

השאלה היא כמובן משקל המוניטין והסכנה לאבד לפתע את אותם דיירים/שוכרים. קירשנבאום: "אחד האתגרים של הענף הוא מה אתה עושה עם כל אותם דיירים שכבר נחלשו ושמשמשים חלון ראווה שלא תומך במכירות עבור דיירים חדשים שמגיעים. למה אני מתכוון? כשמגיע דייר צעיר בן 75 ורואה לפניו להקה של כיסאות גלגלים עם אנשים חלשים ומוגבלים, זה לא עושה לו חשק להיכנס לבית הדיור המוגן הזה. זו בעיה שכולנו מתמודדים איתה, ואנחנו למשל הקמנו בכל הבתים שלנו מחלקות תומכות, כדי שבהן יהיו אותם דיירים שנחלשו עם פעילויות שמתאימות להם ובין השאר זה בא לשרת אותם, אבל זה בא גם לייצר סיטואציה שבה בלובאים שלנו אין את התמונה הזו, שהיא לא טובה לשיווק ולמכירות. את המכירות אתה לא עושה באינטרנט, אלא הדייר בא, נכנס פנימה, עושה סיבוב ומתרשם ואז מחליט".

החשש הגדול, שעליו דיברו ערן היימר, מנכ"ל חברת מידרוג, ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת המכון ושוב, הוא תופעה של "מינוף על מינוף". הידרדרות של בית הדיור המוגן תקשה על כניסת דיירים חדשים, תכביד על הניהול השוטף ותקשה על היכולת להחזיר את הפקדונות לדיירים הקיימים. שוב: "אם חס וחלילה בית דיור מוגן פחות מצליח ולא מתוחזק, אז ההידרדרות מאוד מהירה".

לא חוב פיננסי

לדברי שוב, "בתי הדיור המוגן לא רואים את מרכיב הפקדונות שיוחזר לדייר כחוב פיננסי, ולכן הם טוענים שהמינוף שלהם מורכב רק מאג"ח. יחד עם זאת, לדעתי זה עניין טכני. ההוכחה הכי טובה לכך היא שהבנקים לא מוכנים לממן את הבתים הללו לאחר הקמתם, כי הם יודעים שמעשית הם משועבדים לטובת הדיירים. במקרה של פירוק הרי אף אחד לא יוציא את הדיירים מהבית".

קירשנבאום לא הסכים איתם: "הידרדרות של בית דיור מוגן לא גוררת נטישה המונית. זה הבית שלהם, אלה החיים שלהם. הם לא קמים והולכים. בהגזמה, גם אם ירוצו חולדות בבית, הדיירים לא יעזבו. מה שיקרה זה שדיירים חדשים לא יבואו, ואז אתה מתחיל להיכנס לתזרים שלילי ולבעיות של ספירלה שלילית שמגדילה את עצמה".

רובינשטיין: "לא ראיתי בתי דיור מוגן שמתפנים. אנחנו בתעשייה הזו 30 שנה, לא ראיתי בתי דיור שמתפנים, מקסימום מורידים קצת מחיר, הכל מתבטא במחיר".

"התשלום החודשי אינו מרכז רווח"

אנשי ענף הדיור המוגן מדגישים שמודל השווי של הענף מבוסס אך ורק על הפיקדון שמשלמים הדיירים, ולא על התשלום החודשי (שיטת הפיקדון היא הרווחת ביותר, אבל יש בתי דיור מוגן שבחרו בשיטות דומות - דמי כניסה וכד'). הפיקדון השקלי מקביל פחות או יותר למחירי הדירות באותה סביבה, והוא נשחק בדרך כלל ב-30%-35% לאורך 10-12 שנים - כאשר זהו הרווח שמחשב היזם לצורך בדיקת ההשקעה (תשואה של כ-3.5% לשנה). מעבר לכך, בשנים האחרונות נהנו גם שם כמובן מעליית המחירים בנדל"ן למגורים.

כך למשל, הבית ברמת השרון שווק לפני 10 שנים ב-1.2 מיליון שקל. יורשיו של דייר שנכנס בשנה הראשונה והלך השנה לעולמו יקבלו בחזרה מקופת הדיור המוגן 800 אלף שקל - מה שאומר שהדייר שילם 400 אלף שקל על המגורים בדיור המוגן. אבל בעקבות עליית המחירים, אותה דירה תשווק כעת הלאה ב-1.8 מיליון שקל - וכך נוצר לבעלי הבית מרווח של מיליון שקל.

כך או כך, התשלום השוטף של הדיירים, כ-7,000 שקל בחודש (מגוון שירותים, לא כולל אוכל), נועד רק לכסות את ההוצאות והוא לא חלק מחישוב הכדאיות והשווי. קירשנבאום: "לא מדובר פה במרכז רווח. השירות אמור לפרגן ליכולת שלנו לשמר אחוזי תפוסה גבוהים ולהיות מסוגלים לקבל פיקדונות בערכים גבוהים. אם מסתכלים על זה בדוחות הכספיים אפשר לראות שמכל התנועה הכספית הגדולה שיש לנו, הכנסות מדמי אחזקה לעומת הוצאות שיש לנו לאחזקה, זה פחות או יותר מכבסה ואין פה מרכז רווח".

ולמה נקבעה שחיקה על פני 10 שנים? פשוט מאוד: תוחלת החיים הממוצעת בבית דיור מוגן היא של 10 שנים, מה שגם אומרת תחלופה של 10% לערך בכל שנה. ואגב, התארכות תוחלת החיים בינתיים לא משפיעה על המנגנון, מאחר שגיל הכניסה הממוצע לדיור המוגן עולה גם הוא. "גיל הכניסה היום הוא 78 וגיל הפרישה הוא 88", אומר קירשנבאום.