בנק ישראל: העלאת מס הרכישה לא מרתיעה רוכשים

מחקר חדש של בנק ישראל שהתפרסם היום (ב') בחן את ההשפעה של שינוי מס רכישה על התנהגות רוכשי הדירות ומצא כי הציבור הרחב אדיש לשינויים קטנים של עד 3.5% בגובה המס. מדובר במחקר שביצעה נילי בן טובים בחטיבת המחקר של בנק ישראל תחת הכותרת: "אמידת גמישות הביקוש לדירות ביחס למחיר בישראל". נזכיר כי בשנת 2013, בימיה הראשונים של הממשלה הקודמת הוצע להעלות את מס הרכישה למשפרי הדיור ולקבוע שיעמוד על 3.5%. לא מן הנמנע שמחקר זה נולד בעקבות הצעה זו שמעולם לא יושמה, בין היתר בשל התנגדות ולחץ ציבורי.

במסגרת המחקר בחנו בבנק ישראל את כלל העסקאות שנעשו בדירות מגורים בין השנים 2008 ל-2014, בהתבסס על נתוני רשות המסים, אם מס הרכישה עלה, הצפי היה שמספר העסקאות שנעשה סביב המחיר בו השתנה מס הרכישה (כלומר במחיר שנמוך יותר מהמדרגה שייקרה את תשלום המס) יהיה גדול יותר. קרי, שאנשים יעדיפו לרכוש דירה במחיר שלא מגיע למחיר בו התייקר המס. נציין שהמחקר התמקד ברוכשי דירה יחידה ובמעבר ממדרגת מס אחד לשנייה, אך מתוצאותיו ניתן גם להסיק במידה מסוימת על העלאת מס הרכישה שבוצעה לפני כמעט שנה כאשר מס הרכישה למשקיעים עלה לרמה של 8%.

מסקנות המחקר מעידות כאמור כי הציבור אדיש כמעט לחלוטין להעלאת מס הרכישה בשיעור האמור. כך, נמצא כי גמישות הביקוש לדירות של רוכשי דירה יחידה ביחס למחיר היא בממוצע 0.046-, נתון שנמצא בגבול התחתון של הממצאים בספרות במחקר. על כך אומרים בבנק ישראל כי: "גמישות זו נמוכה, ומשמעותה כי בישראל צפויה תגובה התנהגותית מצומצמת של רוכשי דירה יחידה לשינויים קטנים בשיעור מס הרכישה. הגמישות שנמצאה כאן נמוכה מאוד, ומשמעותה שהפרטים משנים רק במעט את צריכת שירותי הדיור בבעלות בהשפעת שינויים קטנים במחיר. הסבר אפשרי לגמישות הנמוכה שנמצאה הוא שהשינוי בשיעור מס הרכישה קטן, ולכן אפשר שפרטים רבים אינם מגיבים עליו כלל".

המשמעות של תוצאות המחקר היא שבמכלול השיקולים של הציבור ברכישת דירה, הכוללים בין היתר גם הסדרי תחבורה ציבורית, מערכת חינוך, איכות סביבה ועוד, מרכיב מס הרכישה, והתנודות שלו ברמת השינוי של 3.5% אינן משפיעות כמעט כלל על החלטת הרכישה. אם נחזור לאותה הצעה שעלתה לפני שלוש שנים לגבי הטלת מס רכישה על משפרי דיור, ניתן להסיק מתוצאות המחקר כי העלאת המס ככל הנראה לא הייתה משפיעה על הביקוש לדירות.

במקביל, אם נתייחס גם להעלאת מס הרכישה למשקיעים, צעד בו נקט משרד האוצר ביוני 2015, במסגרתו עלה שיעור המס לרמה של 8% לרוכשי דירה שנייה ומעלה, מסקנות המחקר של בנק ישראל עשויות להעיד כי במדרגות המס בהן העלאת המס הסתכמה בעד 3.5%, ההשפעה על השוק ככל הנראה זניחה. נציין כי רמז לכך ניתן למצוא גם במחקר עצמו כאשר נכתב כי: "כאשר חושבו הגמישויות עבור שינויים קטנים יחסית בשיעורי מס הרכישה, מעבר מ-3.5% ל-5% לרוכשי דירה יחידה, ומעבר מ-5% ל-6% ול-7% למשקיעים - לא נמצאו עסקאות עודפות בנקודת השינוי במדרגות המס". 

נדגיש כי המחקר התמקד ברוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור ולגבי התנהגות המשקיעים לא יכלו במחלקת במחקר של בנק ישראל לקבוע חד-משמעית מה ההשפעה של העלאת המס, וזאת בשל נתונים לא מספקים: "לא נמצאה תגובה התנהגותית של משקיעים לשינויים במס הרכישה המוטלים עליהם; ואולם שינויים אלה קטנים מאוד (נקודת אחוז בלבד), ולכן לא ניתן להסתמך עליהם".