אצטדיון הכדורגל הישן של בית"ר י-ם מניב לישרס רווחי עתק

חברת ישרס  שבשליטת שלמה איזנברג הציגה גם ברבעון הראשון של 2016 תוצאות חזקות. בשורה התחתונה דיווחה החברה על זינוק של כ-166% ברווח הנקי הרבעוני ל-87.5 מיליון שקל. במקביל הודיעה ישרס כי תחלק דיבידנד בהיקף של כ-25 מיליון שקל, 5 שקלים למניה. את שנת 2015 סיימה ישרס עם גידול של כ-78% ברווח הנקי לרמה של כ-277 מיליון שקל.

למרות הדוחות החזקים, מניית ישרס הגיבה אתמול בעלייה מינורית, לאחר שהשלימה מהלך עלייה מרשים של כ-137% בשלוש השנים האחרונות, ושל קרוב ל-300% מתחילת 2012. שווייה בבורסה עומד כיום על כ-1.6 מיליארד שקל (לעומת הון עצמי של כ-1.8 מיליארד שקל).

ישרס, הפועלת בתחומי הנדל"ן למגורים והנדל"ן המניב, ממשיכה להנות מרווחי עתק ממכירת דירות יוקרה בפרויקט הדגל שלה, "כתר דוד - ימק"א" במתחם ימק"א בירושלים. החברה מכרה אמנם רק שתי דירות במהלך הרבעון בפרויקט, אך הללו הניבו הכנסות של כ-22.5 מיליון שקל, ורווח גולמי של כ-9.5 מיליון שקל.

עד היום מכרה ישרס 105 מתוך 140 דירות שבנתה בפרויקט. לדברי איזנברג, זהו "פרויקט ענק עם היקף בנייה של יותר מ-100 אלף מ"ר", אך הוא דווקא מדגיש כי "תחום דירות היוקרה בירושלים סובל כבר למעלה משנה מיובש, וגם אנחנו סובלים כחלק מזה. למזלנו, נשארו למכירה 35 יחידות מהחלק שכבר בנוי. אנחנו מוכרים מספר יחידות בשנה, אין אשראי על הפרויקט כך שאין לנו ריבית לשלם. זה פרויקט יחיד במינו ואנחנו נשחק ונפעל לפי השוק, כך שייקח לנו כנראה שנים למכור את זה, ואנחנו ממש לא לחוצים".

את הזכויות לפרויקט (שנבנה על מה שהיה בעבר מגרש הכדורגל של קבוצת בית"ר ירושלים) רכשה ישרס עוד ב-1999 מימק"א ארה"ב. מחיר דירה ממוצעת בפרויקט עמד לפני כארבע שנים על כ-5 מיליון שקל, אולם הלך והאמיר עם השנים, במקביל לעליית מחירי הדירות בירושלים ובכלל המדינה. במתחם ימק"א קיימים גם מלון, מתקני ספורט, יחידות מסחריות ואולם קונצרטים, וכן קיימות לגביו זכויות בנייה נוספות בהיקף של כ-34.5 אלף מ"ר המיועדים, בעיקר, למגורים, מלונאות, משרדים ומסחר. כמו כן, בפרויקט יש חניון הכולל כ-900 מקומות חנייה ומרכז ספורט.

ההכנסות מ"כתר דוד" הובילו לזינוק של 88% בהכנסות ישרס ממכירת דירות ל-41.2 מיליון שקל ברבעון. בתחום הנדל"ן המניב רשמה החברה עלייה קלה של 1.5% ב-NOI (הכנסה תפעולית נקייה) מנכסים זהים לרמה של כ-67.5 מיליון שקל ברבעון. החברה צפויה לאכלס לקראת סוף הרבעון השני של 2016 מתחם שהיא מקימה בחולון, המושכר ברובו לאלביט מערכות ולאלישרא. בהתאם לחוזי השכירות החתומים עם אלישרא, ה-NOI הצפוי מהנכס מסתכם בכ-14 מיליון שקל בשנה, כך שבהמשך השנה צפויה עלייה משמעותית בהכנסה התפעולית הנקייה בתחום הנדל"ן המניב.

ישרס נהנתה ברבעון הראשון גם מגורמים חד פעמיים שהקפיצו את הרווח. כך, החברה רשמה הכנסה ממסים בהיקף של כ-27.5 מיליון שקל עקב הורדת מס החברות מ-26.5% ל-25%. בנוסף, היא קיבלה כ-16 מיליון שקל כתוצאה מזכייה בתביעה כספית.

"סוג של משחק מוחות"

בתגובה לדוחות פרסם האנליסט נעם פינקו מפסגות עדכון לסקירתו על מניית ישרס. פינקו סבור כי "החברה זולה מאוד, מהזולות בסקטור הנדל"ן המניב (בעיקר על רקע העליות הנאות והמוצדקות בשאר הסקטור)". לאור זאת הוא מעלה את מחיר היעד למניה מ-355 שקל ל-372 שקל, גבוה בכ-20% ממחיר המניה כיום בבורסה.

לדברי איזנברג, בכוונת החברה לצמצם בעתיד את חלק הבנייה למגורים, המתבצע באמצעות החברה הבת רסקו. "אמרנו בעבר שפעילות המגורים שלנו, למרות הרווחים היפים שהניבה, לא הייתה מעולם הפעילות המרכזית שלנו. זה אף פעם לא היה מנוע הצמיחה העיקרי, אלא פעילות הנכסים המניבים. לפי הגישה של שוק ההון חברות מעורבות שיש להן כמה תחומי פעילות מתומחרות בדיסקאונט לעומת חברות טהורות שמתמקדות בתחום פעילות אחד. לכן, הכוונה שלנו להצטמצם בתחום הפעילות למגורים היא טובה מההיבט של שוק ההון.

"ה-FFO (תזרים תפעולי נקי) שלנו צומח יפה, תשואת הדיבידנד שלנו צומחת יפה וגם ה-NOI צומח מאוד יפה. כך שאם מסתכלים על מדדים אובייקטיביים התמונה מאוד יפה".

- המניה הגיבה בצורה די פושרת לדוחות.

"יכול להיות שהשוק מעריך שאנחנו נצטרך לבצע הפצה נוספת של מניות כדי להישאר במדד ת"א 100. אנחנו שוקלים את זה ויכול להיות שיש סוג של משחק מוחות. בכל מקרה, אנחנו לא נפיץ מניות בכל מחיר. זאת תהיה החלטה של אותו רגע, עניינית וכלכלית".

- בתחומי הנדל"ן המניב שבהם אתם פועלים יש כיום עודף היצע?

"ההתמחות שלנו היא במשרדים והתעשייה היותר זולים, בפריפריה, אלה שמחוץ לתל אביב. בירושלים יש לנו פעילות ענפה. השוק הזה חזק מאוד וממש לא מוצף".

- האם אתם מסתכלים גם על נדל"ן מניב מחוץ לישראל?

"אנחנו מתכוונים להמשיך להתרחב בתחום הנכסים המניבים בישראל. כיום אנחנו בונים עוד שלושה נכסים בארץ בהיקף של כחצי מיליארד שקל: בחולון הנכס עומד להתאכלס ביוני, ואנחנו מקימים עוד נכסים גם ברחובות ובירושלים. יש לנו גם נכס גדול מאוד באזור המרכז בהליכים מתקדמים של תכנון.

"מסלול שני שלנו זה לרכוש חבילה של נכסים בעייתיים או נכס בעייתי כי בשוק של ה'טריפל איי' אין לנו יכולת להתחרות בחברות האחרות. אבל קשה להעריך אם ומתי תיפול הזדמנות כאן".

- מה החזון לעתיד? איפה שוק הנדל"ן והחברה יהיו בעוד חמש שנים?

"אנחנו לא מתכוונים להיכנס לת"א. אמצעי הייצור של מבנים לתעסוקה ימשיך להיות מבוקש גם בעתיד. אנחנו רוצים להתרכז בנכסים גדולים, לבנות פארקים, כאלה בהיקפים של 30-100 אלף מ"ר, כי שם יש לנו התמחות וערך מוסף. היום אנחנו עם תיק נכסים מניבים בישראל של כ-4 מיליארד שקל, ואנחנו שואפים להגיע ל-8-10 מיליארד שקל בתוך כ-10-15 שנים".