העליון: אי-רישום הערת אזהרה עלול לגרום סיבוכים ואובדן זכויות

פסק דין שהתקבל לאחרונה בבית המשפט העליון מחדד מדוע יש לרשום הערת אזהרה על נכס שנרכש. פסק דין זה הוא תזכורת לכל רוכש - ולכל עורך דין המייצג אותו - עד כמה חשובה ומהותית הערת האזהרה בטאבו בכל עסקה, בין אם מדובר בדירה, בזכות לדירה, בקבוצת רכישה או בחלק מקרקע.

הלקח שעולה מפסק הדין מתחבר ישירות לשני מקרים שנידונים כעת בבתי משפט העוסקים בקבוצות רכישה - המקרה של ענבל אור וקבוצת אור סיטי נדל"ן; ומכירת קרקע חקלאית במקרה של חברת "אדמה" ואורן קובי.

התביעה, שהגיעה כאמור עד לפתחו של בית המשפט העליון, התמקדה בשתי עסקאות מנוגדות שבוצעו לגבי אותה הקרקע בכפר יאסיף. מדובר במגרש בשטח מעט יותר מ-3 דונם שנרכש בשנת 1975 תמורת 20 אלף לירות, אך הרוכש לא רשם הערת אזהרה בטאבו. בשלב מאוחר יותר נפטר המוכר והוריש את השטח יחד עם דירת שני חדרים לבתו, וגם הרוכש נפטר.

שנים אחר-כך, בשנת 2012, התגלע סכסוך משפטי בין בת המוכר לבן הרוכש. בן הרוכש גילה כי הבת שקיבלה את הקרקע בירושה (למרות שנמכרה שנים קודם לכן, אך לא נרשמה בגין העסקה הערת אזהרה) מכרה אותה לגורם שלישי, שמיהר ורשם הערת אזהרה. בית המשפט נדרש לקבוע איזו משתי העסקאות על הקרקע תקפה ואיזו צריכה להיות מבוטלת.

בפסק הדין כינו השופטים את המקרה "תאונה משפטית מצערת בין שתי עסקאות מקרקעין נוגדות", אך בסופו של דבר ובניגוד לפסיקות קודמות, בית המשפט קבע כי הקונה הראשון של הקרקע, שלא רשם הערת אזהרה, איבד את זכותו בנכס.

בית משפט העליון הדגיש כי יש לנקוט גישה מחמירה כלפי מי שלא פעל לרישום הערת אזהרה במשך שנים ארוכות. יחד עם זאת, בית המשפט הדגיש כי אי-רישום הערת אזהרה אינו מוביל בהכרח לתוצאה של העדפת העסקה המאוחרת יותר. העליון ציין כי במצב שבו הקונה בעסקה השנייה, המאוחרת יותר, לא ביצע את העסקה בתום-לב - אז המשמעות תהיה הפוכה, והעסקה הראשונה תהיה עדיפה.

"התוצאה במקרה זה ממחישה פעם נוספת את החשיבות ברישום הערת אזהרה, ויידע כל רוכש ועורך דין המטפל בעסקאות מקרקעין כי אי-רישום הערת אזהרה במהירות האפשרית עלול לגרום סיבוכים משפטיים ולעתים אף לאובדן זכויות", כך בפסק הדין.

"פסק הדין של בית המשפט העליון מהווה תמרור אזהרה, הן לקונה הראשון והן לקונה השני", מסביר עו"ד אורי שילה, שותף מייסד בא. שילה ושות', המתמחה בנדל"ן. "במקרה הזה, אחד מהקונים מפסיד את הנכס - או בגלל שלא רשם הערת אזהרה בזמן ולא השלים את רישום העסקה, או בגלל שהוא התרשל בביצוע הבדיקות המקדימות לעסקת הרכישה".